实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，不少购房者往往借用亲戚、朋友的名义实施购房行为，俗称“借名买房”。殊不知，这样的“借名买房”存在很大的法律风险。
法律解析
我国《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
借名买房
从法律意义上讲，因为进行了不动产登记，所以房子实际的权利人就是被借名人，即使借名人与被借名人之间签署了借名买房协议，该协议也仅仅属于双方内部的债权性质协议，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，无法产生物权变动的效力。一旦日后双方就房屋权属发生争议，借名人很难通过诉讼手段确认自己为房屋的真实权利人。
实际案例
一、被借名人出现离婚、死亡或负债，房屋归属可能产生争议
因被借名人为法律意义上的房屋所有人，后续往往会因房屋权属引发一系列的法律问题：如借名人请求被借名人过户房屋遭拒；被借名人擅自将该房屋出卖；当被借名人离婚，该房产将作为其夫妻共同财产被分割；当被借名人死亡，房产作为其遗产被继承;当该房产因被借名人的个人债务被法院强制执行，借名人难以通过提供有效证据排除执行。
浙江省高级人民法院 （2019）浙民终1542号
康某甲诉金洲集团有限公司、中热科（廊坊）环境科技开发
有限公司等四人执行异议之诉案
法院认为：
本案中，案涉房屋依法登记的物权权利人是康某乙，康某乙应是该房屋的真实物权权利人。康某甲主张其与康某乙因此签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质，不能产生物权变动的法律后果，依法不享有物权。其以借康某乙名义购买案涉房屋为由，请求排除对该房屋的强制执行，不予支持。
二、借名买房诉讼，不能确认房屋的所有权，只能要求履行房屋过户手续。
从法律意义上讲，因为进行了不动产登记，所以房子实际的权利人就是被借名人，即使借名人与被借名人之间签署了借名买房协议，该协议也仅仅属于双方内部的债权性质协议，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，无法产生物权变动的效力。一旦日后双方就房屋权属发生争议，借名人很难通过诉讼手段确认自己为房屋的真实权利人。
长沙市望城区人民法院 （2017）湘0112民初920号
肖林诉被告龚聪、第三人中国银行股份有限公司
湖南湘江新区分行物权确认纠纷案
裁判要旨：
法院不宜直接依据借名买房协议确认房屋所有权，借名人与被借名人之间关于所购房屋的权利归属只能约束双方，不能直接设立房屋所有权。借名人直接依据借名买房协议或约定，要求确认房屋归其所有的，不符合法律规定，借名人应当提起合同之诉，要求被借名人办理房屋过户登记手续。
郧和律师建议
亲情、友情在巨额利益面前都面临着欲望与人性的考验，“借名买房”如若操作不慎，很可能落得“房财两空”的境地。如需“借名买房”，一定要提前做好风险防范措施。
1.所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并实际占有房屋。如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议，借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的。
2.签订好双方的合同及约定严格的违约责任。在借名买房协议中，要明确“如借名人要求履行过户手续，被借名人应无条件配合房屋过户”的条款，同时，针对被借名人将房屋出卖、赠与、抵押、拒绝过户等行为，约定高额的违约金，以规避相应风险。
3.一旦可能发生风险，借名人应立即启动诉讼程序，第一时间查封保全诉争房屋，且应请求履行房屋过户手续，而不是确认房屋所有权。