国庆假期第四天起，气温跳崖式下跌，秋风萧瑟，暮霭沉沉，不禁想起杜甫悯怀众生的名句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！”。正所谓：“无恒产者，无恒心”。纵古至今，房子一直都是每个人的安身立命之所，对于每一个人都至关重要！
拥有属于自己的房舍，也是每个人的奋斗动力之一。不动产交易活跃的发生在我们每个人身边。但现代契约社会中，仍有不少人，缺乏最基本的诚信原则，在不动产交易中，出尔反尔，”一房二卖“现象更是屡见不鲜。此文将详细解读，“一房二卖”中的效力认定及如何高效维权！
一、“一房二卖”中合同效力认定
《民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
出卖人违反交易中的诚信原则，将房屋“一房二卖”的，两份合同的效力认定有下列三种情形：
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形
在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：
后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权；
因出卖人原因，导致前买受人的合同履行不能的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但该司法解释第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，该司法解释第一条即明确该解释所规定的“出卖人”是指房地产开发企业，并非包含自然人之间的房产交易行为，如果该“一房二卖”的出卖人是非房地产开发企业，这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同
此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物，属于无权处分。关于无权处分制度，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据《民法典》第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
3、两次买卖均未完成过户登记的处理
在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序之分，故前买受人与后买受人均可随时向出卖人请求履行合同内容。
二、“一房二卖”中如何认定房屋归属权
《民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
即在房屋买卖交易中，仅签订房屋买卖合同，并不发生房屋的权属变更，还必须经过不动产所在地的登记机构办理房屋权属变更登记，购房人才能取得房屋的所有权。
此时认定房屋的归属具有下列三种情形：
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形
此时根据《民法典》的宗旨，出卖人为后买受人办理了不动产权的过户登记手续，即完成了不动产权属的变更登记，此时房屋的所有权人为后买受人。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同
此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物，属于无权处分。根据《民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。此时房屋归属于前买受人所有，后买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
3、出卖人与前买受人签订合同后，已交付房屋，又与第三人签订合同，且交付房屋并办理过户登记的情形
此种情形需要分析第三人是善意第三人还是恶意第三人。
（1）若第三人为善意第三人，构成善意取得，则房屋归属于第三人所有。根据《民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。但不能向已经善意取得的第三人主张返还原物请求权等权利。
在证据因素方面，构成善意取得需要具备下列因素：房主与第三人之间无利害关系；交易价格与市场价格相当；第三人不知道该房屋已经出售给别人的情况。如果第三人与房主是亲属关系，法院一般不会认定为善意取得！
（2）若第三人为恶意第三人，则房屋归属于前买受人。根据《民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
那么何为“恶意串通”，其构成要件又为何呢？学理上一般认为恶意串通是指当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益。从这一概念出发，笔者认为恶意串通包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，即“恶意”；二是就此意图，双方存在“通谋”，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。
就“一房二卖”的情况而言，判断双方间是否存在恶意串通，应综合考虑以下三个方面：
一是第三人是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。因此，判断交易是否真实，可以从考察第三人是否实地看房、是否核实了房屋权属状况、房屋现居住使用状况等角度入手。
二是第三人是否实际支付了合理对价。首先应考察合同约定价格与市场价格间是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则可能存在恶意串通。若无显著差异，仍应进一步考察第三人是否实际履行了付款义务。需要指出的是，与一般合同纠纷不同，此类纠纷中，由于双方之间可能存在串通，因而仅凭出卖人出具的收条不足以证明付款情况，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。
第三还要注意第三人与出卖人间是否存在特殊关系。恶意串通多发生在相互熟识的人之间。因此当第三人与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系或有其他生意往来时，恶意串通发生的可能性就相对较大。
三、“一房二卖”中购房者如何维权？
二手房交易与一手房交易过程中出现的“一房多卖”情形的赔偿责任不同，其区别在于两者的民事诉讼主体不同：出现“一房二卖”的情形时，若为开发商与自然人之间的房屋买卖合同纠纷，则买方主张返还已付购房款及利息外，仍可主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任；若为自然人与自然人之间的房屋买卖合同纠纷，则买方仅能主张合同中约定的违约赔偿责任。
在“二手房”买卖日趋活跃的市场环境下， 笔者提醒，在选购房屋时，应采取多种措施有效避免“一房二卖”的情形发生：
- 尽快完成房屋交易。需及时办理房屋变更过户登记手续，或实际合法占有房屋；
- 加重“一房二卖”的违约责任。在签订合同时，尽量明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。；
- 及时进行网签登记。及时在房屋管理部门将买卖协议备案，并在互联网上公示。
孟子曰：“有恒产者有恒心”。我们蓬勃、坦荡、努力生活的基础，是有安身立命之所，无论房舍大小，身有所寄，心方可安。愿此文可以为每一个正在或者将要进行房屋交易的人，提供一些法律层面的帮助，也衷心希望大家，温暖而幸福的生活在这美好的人世间。