“首付贷”：房贷首付能不能贷？

一线城市楼市已经疯狂，笔者所在的二线城市杭州也迅速跟进。国家号召去产能去库存，楼市用涨价的方式作为回应。房价越涨，越有人买，去库存越容易。随着“杭十条”出台，楼市已有大动静。
身边朋友已开始频繁买房卖房，接到的法律咨询最多的也多关于房产。其中问最多的是：抵押贷款购房需有20%以上首付，但首付款没攒够，房产中介却说我可以帮你操作、垫付首付款，这种垫付首付款的方式有法律风险吗？（3月12日十二届全国人大四次会议央行记者会，新华社记者的第一个问题就是关于这个业界俗称的“首付贷”。）
我的回答是三句话：
1、目前对房屋买卖双方来说没什么法律风险；
2、不远的将来应该会出台相关规定，限制首付贷的购房者获得银行贷款；
3、这种首付贷产品对整个金融系统甚至经济运行可能有重大的系统性风险。
一、仅仅是民间借贷吗？
前两句与咨询者切身利益相关。但听完我第三句，咨询者们却常常跳过前两句，与我讨论起第三句来。忧国忧民如我者真多，深感中国前途光明。
目前“首付贷”主要有三种模式：一是开发商或房产中介机构通过自营平台向购房者提供首付贷款服务；二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作，由前者提供购房首付贷款需求，后者提供资金贷款；三是互联网金融机构独立提供首付贷款服务。以链家为例，其之前开设了链家理财（P2P业务）、理房通这两大互联网金融产品，正好与为购房客户提供的短期融资贷款和资金托管业务对接。
有人认为，自然人的首付资金本就不一定来自自有资金。有可能部分来自购房者多年积蓄，也有可能来自亲朋好友的借贷资金。合法的民间借贷历来就受到法律的保护。既然抵押贷款购房中的首付可以来源于熟人间的民间借贷，为何不能来自于房产中介、小额贷款公司或者互联网金融平台呢？普通的首付民间借贷合法，现在热火朝天的首付贷理当也合法。
通过首付贷，首付不够的购房者可以通过房产中介的资金补充来买房，结果是原来买不起房的人可以买的起房，“居者有其屋”的世界大同梦想很快就能实现；开发商和房屋出售者能更快地出售房产，响应国家去库存的号召，加快供给侧机构性改革；房产中介增加了房产交易量，同时又能赚一笔垫资费用或贷款利息；小贷公司、互联网金融平台也增加了业务量与用户数。各方皆大欢喜，何乐而不为？
似乎很有道理。但忽略了一个问题：首付贷相当于变相降低了购房首付比例（可低至一成），增加还款风险。如果可以任意使用首付贷的话，为何人民银行不直接规定房贷首付为零？如此一来，所有的购房款都可以来自于银行贷款，银行总比房产中介、互联网金融平台更规范更靠谱吧？房贷首付的功能是什么？
二、美国“次贷”翻版？
撇开首付贷，我们先聊一聊大洋彼岸美利坚合众国在08年经历的那一场次贷金融危机。故事复杂，我们主要讲故事的开头。
次贷即“次级按揭贷款”（Subprime Mortgage Loan） ，“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，指信用低、还债能力低的那些贷款项目。在美国，按揭贷款有三个层次：第一层次是优质贷款，这个市场面对信用分数在660以上的优质客户，主要提供传统的15-30年固定利率按揭贷款；第三层次就是次级贷款，他针对的是信用分数低于220分，没有收入证明与负债较重的人，主要是提供3-7年的短期贷款；中间层次是ALT-A贷款市场，主要是提供介于前两者之间的贷款。次贷危机的导火索就是这第三层次的次级贷款。
为了追逐利润和响应美国政府解决住房问题的号召，参与次级市场的贷款公司推出了无首付贷款，三年、五年、七年可调整利率贷款等多种贷款方式。这些贷款都有一个共同特点，在还款的头几年，每月按揭支付很低且固定，但是等到一定时间之后，还款额与利息压力就突然增加。也就是说，前几年日子很好过，之后就开始变得很难承受。
这些贷款的受众极为庞大。选择这种按揭贷款的人，一般都是出于两个原因：第一，他们认为房地产会一直往上涨，实在不行了，把房子卖了，把贷款提前还掉，就万事大吉。第二，他们认为房地产的增值速度要高于利息负担的增加。换言之，只要美国房地产一直景气，这种模式就可以一直维持下去。
这些贷款项目与传统的贷款项目有重大不同，把“长期均衡负担”变成了“初始超轻负担+后续超重负担”。中国成语“朝三暮四”里喂猴子用的也是这种方法。
说通俗点，次级贷款项目的贷款人往往是普通民众中收入不是很稳定、甚至于根本就没有稳定收入那一类人，这些人要买房子又没钱怎么办呢？放贷公司就跳出来跟你说，没问题，我借钱给你。不但借钱给你，而且一切条件从优。你是不是担心还不起？没关系，最初几年只还一点点，后面再增加还款额度。什么，你怕将来还不起？别傻了，你看看现在的房价，天天往上涨，你到时候真没钱了，把房子卖掉不就可以了吗？我敢贷，你还不敢借啊？
理论上贷款公司说的也没错：只要美国房地产一直往上扬，这个贷款是不会出问题的。但是问题是，房价怎么可能一直往上升呢？贷款公司等金融机构也不是傻子，就想办法资产证券化，用CDS、CDO等各种金融衍生产品，通过投行、资产评级公司、对冲基金、美国退休基金等大型基金将风险转嫁出去。请注意，是转嫁风险，不是消灭风险。从整个金融系统层面看，风险不但没有减少，还扩散和增加了。
最后，房价崩盘，金融系统奔溃，美国经济大萧条，全球经济危机。
不难发现，这些次贷项目的设计与我们的“首付贷”何其相似：从单个房产交易看，购房者、买房者、房贷公司、金融机构、政府政策目标等似乎也是皆大欢喜，无人受损，无人受伤。
由于首付贷体量不大，也不会构成系统性风险。3月10日，盈灿咨询率先发布了其最新的一份报告称：“近8个月的累计成交量达到了43亿元，由于2015年7月前首付贷的成交规模相对较小，因此P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。”
但如果不在萌芽状态加以监控，将来发展会如何呢？
三、股市“场外配资”翻版？
首付贷的实质是提高贷款杠杆。按目前购买首套房最低20%的首付计算，购房的杠杆比例是1:5，如果首付贷占了一半比例，那么购房的杠杆就放大为1:10。高杠杆的使用会有两个结果：
第一，购房抵押贷款需要有首付，其作用是抬高门槛、剔除一部分次级贷款人参与到房产市场。而首付贷的运用，使得银行或放贷机构无法有效区分优质贷款人与次级贷款人，导致房贷市场的风险增加，进而可能导致系统性风险。这个逻辑链的发生已经有美国08年的次贷危机作为前车之鉴。
第二，缺乏监管的房产中介、互联网金融平台在融资领域野蛮生长，后果是没有稳定收入的购房者在还银行贷款之前，对房产中介、互联网金融平台的还款资金链可能早已断裂。这对这些融资平台的投资者来说是个大风险。
笔者曾见过一款首付贷产品，手续费支付可以有一次性支付和分期两种方式，1-5年的一次性手续费分别为5%、10%、15%、20%和25%；而分期支付的话手续费则分别为5.5%、10.8%、16.1%、21.8%和26.4%，按照期限分摊到每月还款中。以申请10万元首付贷、期限1年、一次性支付手续费计算，首次还款需13333元，此后每期8333元。这哪里是手续费，简直就是抢劫！但在房价飞涨的当下，似乎也无人觉得是个负担。
如果作为贷款方的房产中介使自有资金借贷，那就变成了小额贷款公司，而房产中介是没有小贷金融牌照的，这就构成了非法经营或者非法放贷。如果放贷方是互联网金融平台，又能坚守“信息中介”的监管定位，那么在房价下跌、次级贷款人不能按时还贷的情况下，在互联网金融平台上进行投资的投资者们就会受到重大的损失，而这些平台的投资者往往也是平头百姓。
需追问的是：1、首付贷在多数情况下是信用贷款还是抵押贷款？若是信用贷款，放贷方如何进行风控？若是抵押贷款，银行贷款部分的抵押与首付贷的抵押之间的关系又如何？；2、“互联网金融平台投资者（首付贷贷款人）——互联网金融平台——房产中介——购房者（首付贷借款人）”这个链条已经足够长，如何保证贷款人获得借款人足够的信用信息、并作出正确的信用评价？信息不对称性造成的投资损失，互联网金融平台与房产中介是否要承担法律责任？
上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。15年，利用互联网金融平台对股市进行场外配资已经导致股市的几度癫狂，互联网金融平台若是对银行房贷市场也进行“场外配资”，结果又会如何？在熟人之间的偶然发生的民间借贷可以只用《合同法》进行监管规制，但借贷行为一旦扩展到陌生人之间、作为营业性的经常发生的金融交易，是否任然只是适用合同意思自治的规制逻辑？传统的亲友借贷属于合法民间解答，但通过房产中介、互联网金融平台的首付贷是否任然合法？《合同法》是否还足够覆盖金融风险？
答案是否定的。庞氏骗局中的每一次借贷和投资行为分拆开来看似乎都是合法的民间借贷与股权投资，但多个单独的合法借贷与投资行为一旦涉众、而且涉的是陌生人之众，就极有可能成为大型金融骗局。互联网金融无处不在的渗透与互联网金融监管的缺位共同导致互联网金融领域天使与魔鬼并存。要不要监管这个问题答案显而易见，该仔细讨论的是如何监管。
有报道称，监管部门近日将打击部分中介机构、小额贷款公司、互联网金融平台等发放的用于刺激用户购房的首付贷业务。监管部门将会要求商业银行更加严格地审查住房贷款，不给首付资金来自于首付贷产品的购房者贷款。3月12日十二届全国人大四次会议央行记者会周小川行长等对首付贷也基本采否定态度。
具体监管操作细则如何，拭目以待。