建议收藏：经营合规高频咨询之房屋租赁出租方角度篇

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目 录
一、承租人在租赁期间可以对房屋进行装饰装修吗？
二、承租期间的装饰装修物如何处理？
三、房屋出租后，维修义务由谁承担？
四、承租人可以将房屋转租给他人吗？
五、承租人未经同意将房屋转租了怎么办？
六、承租人经同意转租的期限超过出租期限怎么办？
七、租赁合同最长可以签多久？
八、承租人将房子转租后不支付租金怎么办？
九、什么情况下会导致租赁合同无效？
十、租赁合同无效的，还能收租金吗？
01、承租人在租赁期间可以对房屋进行装饰装修吗？
答：经过出租人同意后可以。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百一十五条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
02、承租期间的装饰装修物如何处理？
答：对装饰装修物的归属有约定的从约定，没有约定的按照法律规定处理。
法律依据：1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
03、房屋出租后，维修义务由谁承担？
答：在双方未约定的情况下维修义务由出租人承担。因承租人过错导致的由承租人承担。
法律依据：1.《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
2.《中华人民共和国民法典》第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
3.《商品房屋租赁管理办法》第九条：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
04、承租人可以将房屋转租给他人吗？
答：合同明确约定可以转租或者经出租人同意后的情况下可以转租,否则，不能转租。但如承租人转租后，出租人知道或应当知道转租后六个月内未提出异议的也视为同意转租。
法律依据：1.《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
2.《中华人民共和国民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
05、承租人未经同意将房屋转租了怎么办？
答：出租人可以解除合同，并要求承租人赔偿损失。
法律依据：1.《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2.《商品房屋租赁管理办法》第十一条：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
06、承租人经同意转租的期限超过出租期限怎么办？
答：超过的租期对出租人不发生法律效力，出租人可以依据所有权返还请求权请求次承租人限期返还租赁物，次承租人则可以依据转租合同的约定向承租人主张违约责任。
法律依据：1.《中华人民共和国民法典》第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
2.《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
07、租赁合同最长可以签多久？
答：二十年。合同到期后续签的也不能超过二十年。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
08、承租人将房子转租后不支付租金怎么办？
答：可以直接要求次承租人支付房租。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百一十九条：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
09、什么情况下会导致租赁合同无效？
答：1.出租未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的；
2.出租未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑的；
3.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；
4.租赁期限超过二十年的，超过部分无效；
5.属于违法建筑的；
6.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
7.违反规定改变房屋使用性质的；
8.法律、法规规定禁止出租的其他情形。
法律依据：1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
3.《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
4.《商品房屋租赁管理办法》第六条：有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
10、租赁合同无效的，还能收租金吗？
答：可以参照合同约定的租金向承租人收取房屋占用费。
法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。