权利主体与开发主体之间的搬迁补偿争议（上）

第一节 基本场景与案例引入
无论是狭义的城市更新还是广义的城市更新中，权利主体和开发主体之间的争议都是推进项目进程的核心法律关系。一般而言，权利主体与开发主体之间主要的争议为搬迁补偿合同纠纷。在传统的旧改项目中，搬迁补偿合同纠纷一般体现为补偿价款的支付、安置房的交付等开发主体给付义务层面的履行。在市场化的城市更新进程中，尤其是在深圳地区的特殊制度逻辑下，只有与项目范围内绝大多数权利主体（至少达到更新单元内95%以上）签订搬迁补偿协议，方能被确认为项目实施主体，最终方有可能取得项目用地的建设使用权，并进入实质性的房地产开发阶段。在这样漫长且具有较高不确定性的过程中，相比权利主体之间的争议，权利主体与开发主体之间的争议产生了更为复杂的形态，也引发诸多值得深入探讨的法律问题。
在着手撰写本报告之前，编者团队代理的在深圳地区有着较大影响的深圳宝源置地有限公司（简称“宝源置地”）城市更新系列案件基本尘埃落定，鉴于相关裁判文书均已公开，在此作为实务案例进行讨论，以飨读者：
2009年7月20日，宝源置地与深圳市布吉股份股份有限公司（“布吉股份”）签订了《布吉金稻田片区旧改项目工程罗岗路70号原东光厂物业搬迁补偿安置协议书》，约定布吉股份将旧改项目范围内59937平方米的房地产及附属设施于2012年10月31日之前交给宝源置地开发；
2011年2月25日，深圳市世纪百合房地产开发有限公司（“世纪百合”）与深圳市布吉一村股份合作公司（“布吉一村”）在签订的《房屋收购及搬迁补偿安置协议书》中约定：布吉一村位于“金稻田”片区城市更新单元三期范围内的罗岗工业区7995.07平方米农村集体经济组织性质的工业用地及地上建筑由世纪百合收购，并由世纪百合进行搬迁补偿安置；
2011年4月，深圳市百合控股集团有限公司（“百合集团”）受让了布吉股份挂牌股权，最终持有布吉股份64%的股权，成为布吉股份的控股股东，拟计划自行参与本项目的城市更新，并决定解除与宝源置地和布吉股份签署的《搬迁补偿安置协议书》；
2011年9月25日，布吉股份召开股东会并作出股东会决议，决定撤销布吉股份与宝源置地签署的《搬迁补偿安置协议书》；
2012年3月26日，布吉股份向宝源置地公证送达《关于暂停履行<布吉金稻田片区旧改项目工程萝岗路70号原东光物业搬迁补偿安置协议书>通知书》，宣布暂停履行《搬迁补偿安置协议书》；
2012年4月5日，布吉股份以布吉一村已与百合集团签署《合作协议》，《搬迁补偿安置协议书》在法律上及事实上已无法继续履行为由，向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，请求法院判令解除双方签订的《搬迁补偿安置协议书》并要求宝源置地赔偿违约保证金人民币500万元。2012年8月22日，龙岗法院作出（2012）深龙法民三初字第1739号一审判决，认为：“宝源置地已履行合同义务，无违约事实，而布吉股份已构成违约且违背诚实信用原则，有损交易安全，判决驳回了布吉股份要求解除《搬迁补偿安置协议书》的全部诉讼请求。”
2014年10月24日，深圳中院作出的（2012）深中法房终字第2798号终审判决，法院认为：“百合集团和布吉一村签订《合作协议》，布吉一村将于涉案土地位于同一规划项目范围内约8600平方米土地交由百合集团开发，宝源置地已事实上无法履行与布吉股份之搬迁补偿协议，故判决《搬迁补偿安置协议书》终止履行。”
至此，宝源置地与布吉股份之间的搬迁补偿协议权利义务已终止，根据深圳地区的城市更新规则，宝源置地已无法形成单一主体，进而无法成为案涉城市更新项目的实施主体，丧失了项目开发权。
此后，宝源置地通过包括但不限于违约之诉、侵权之诉、行政诉讼等多种方式进行维权，亦涉及到多起反诉，整个争议过程持续长达六年之久、涉及相关案件20余起，但最终仍未能挽回由此产生的巨大损失。
除去对这一案件所体现出来的商业上的反思外，宝源置地系列案件带给我们更多的是在法学理论与司法实务层面的反思。在这一案件中，因第三人之原因导致宝源置地无法履行搬迁补偿协议，涉及到第三人原因违约的处理问题；作为违约方主动诉请合同解除，则涉及到目前讨论较为激烈的违约方的解除权问题；而在宝源置地维权的过程中，由于宝源置地之损失主要体现在城市更新项目开发权益之损失，该类损失应如何在违约损失赔偿制度的框架内理解？最后，在违约损失赔偿请求路径无法实现的情况下，是否存在通过侵权责任请求权主张权利的可能性？
第二节 城市更新背景下的第三人原因违约问题
一、问题概述
在前述宝源置地系列案件中，可以抽象出来的一个重要的法律问题，即第三人原因的违约问题。在城市更新的语境下，尤其是在深圳的城市更新模式中，开发主体往往需要与权利主体逐步签订搬迁补偿协议，而搬迁补偿协议履行的前提在于开发主体能够完成后续开发，否则不可能就搬迁补偿协议项下的交付搬迁安置房等义务进行履行。在这样的背景下，如果在完成项目内权利主体的搬迁补偿协议签署的过程中，出现其他开发主体，与现有之开发主体进行竞争，与剩余之权利主体进行签约，此时原开发主体将面临无法履行已签署之拆补协议之风险，该等情况下，其可能面临巨额的违约赔偿责任问题。
当然，从深圳地区目前的市场实操角度来看，通过权利主体一并签约的商业安排，或是在逐步签约时设置特定条款，可以在技术上一定程度避免该等风险，但囿于特定的商业背景以及签约各方的谈判地位，该等第三人原因违约之问题在未来亦存在出现的可能性。
从一般的朴素正义观的角度来看，合同主体因其他人之行为，导致无法如约履行合同义务、构成违约，此时如对该等合同主体加以追责，似乎有违一般的公平原则。在传统大陆法系国家，第三人原因违约一般作为一种违约责任项下的免责事由，如在《德国民法典》第280条第一款[1]项下，即确定了过错归责原则，虽然在德国法的实践中，该等过错规则原则已高度客观化，通常而言只要涉及到义务之违反即将认定为对此具有责任，但第三人原因违约之情形系德国法项下典型的免责事由。
但在我国，无论是《合同法》还是《民法典》合同编，皆采用了非常严格的客观责任（无过错责任）体系，即判断违约责任时仅考察是否违约，除特定的诸如不可抗力等特别免责事由外，对于违约责任之判断皆无需考虑违约方之责任问题。在《民法典》第五百九十三条[2]中约定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”，即明确了第三人原因违约项下的严格责任承担问题。但该等规则确实在具体个案中容易产生不公平之情形，即合同一方当事人确实对发生违约之情形无任何过错，但却需要承担巨额之违约损失赔偿责任。故无论在学理上还是实务中，皆对《民法典》第五百九十三条之规定有着一定的限缩适用。
二、第三人原因违约之责任承担理论分析
在《因第三人原因造成的违约与责任承担》[1]这篇文章中，李永军教授总结的四类特殊规则适用情形值得参考，分别包括：
第一种情形为第三人原因违约与不可抗力结合，即将第三人之特定行为认定为一种不可抗力，进而论证为违约方的免责事由。但根据《民法典》第一百八十条第二款之规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，不可抗力之认定标准相对较高，虽理论上有可能将第三人原因论证为一种不可抗力，但司法实践中法院对此往往会进行谨慎判断，如在（2015）贺民二终字第320号案中法院即认为：“上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2013年12月31日前，该约定合法有效。而上诉人于2015年1月4日才将房屋交付被上诉人，上诉人逾期交房的行为已构成违约。上诉人认为逾期交房是工程竣工后，因土地出让金问题，政府部门未进行规划核实、不予办理竣工验收手续等政府限制性行为造成的，符合双方合同第八条约定“政府限制性行为而导致工期延误的”免责条件，不应承担违约责任。对于该意见，本院认为不能成立：一是在客观上，该工程已经按期竣工并取得了建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》，不存在工期延误的事实；二是在主观上，因土地出让金问题，政府部门不予进行规划核实等行政行为是上诉人与政府部门的原因和责任，是上诉人与政府部门之间的关系，根据合同相对性的原则，上诉人不能将责任归责于无过错的被上诉人。因此，上诉人应当承担违约责任。”
第二种情形为将第三人原因违约与情势变更原则相结合，在《民法典》中亦已将情势变更原则从原有之司法解释层面的规定确定在了法律规定之中，即《民法典》第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者合同。”如在(2007)穗中法民五终字第3350号案中，法院即认为因规划局未出具规划验收合格证导致逾期交房，系属于情势变更之情形，违约方不应承担违约责任。
第三种情形为将第三人原因违约与风险负担规则相结合，违约责任与风险负担两项制度都用来应对合同缔结后标的物毁损灭失的情况。如果合同缔结后标的物毁损灭失是由可归责的事由所致，则由违约责任制度加以解决；而如果是由不可归责的事由所致，则由风险负担制度加以解决[4]。如根据《民法典》第六百零四条之规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，如在买卖合同项下标的物完成交付后，如因第三人原因导致标的物毁损灭失，自然不可归责于出卖人。当然，风险负担与违约责任的适用问题在法学理论和司法实践中较为复杂，限于本文目的，在此不再赘述。
第四种情形系将第三人原因违约与合同解除规则相结合，即因第三人原因导致合同无法履行时，通过合同解除制度以解除合同、合同双方权利义务终止。如在（2015）厦民终字第1222号案中法院认为：“首先，关于合同解除的责任问题。心佳馨公司系在取得行政机关主管部门批准、将门诊部设立场所信息公示于小区且期满未收到异议的情况下与施荣怀签订讼争《租赁合同》，并依约缴交了租赁保证金和租金。综合条幅照片、报纸报道、专题会议纪要等在案证据，足以认定讼争房屋所在小区居民的反对导致了心佳馨公司无法在讼争房屋继续营业，双方签订《租赁合同》的合同目的无法实现，心佳馨公司对此并无过错，其于2013年6月15日发函施荣怀要求解除合同并不构成违约。故原审认定双方解除合同的行为不构成违约均无需承担违约责任，并无不当。”
此种情形结合目前《民法典》新规定之违约方的解除权规则亦有一定的讨论价值，对于因第三人原因而违约的违约方而言，由于其已无法继续履行合同，其存在依据《民法典》第五百八十条之规定，诉请解除合同之可能性。其需要满足的条件之一为：“（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。”，从一般的第三人违约的场景而言，“法律上或者事实上不能履行”这一条件相对而言较为容易满足，但值得注意的是，在《民法典》第五百八十条第二款亦规定“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”，即便适用违约方之解除权，合同得以解除，但并不免除违约责任的承担，而在合同解除之情形下，违约责任之承担并无特殊例外规则，仍应适用一般的严格责任项下的归责原则。故虽然在实践中有部分法院通过合同解除制度最终未认定违约方的违约责任，但该等认定方法在我国目前的合同法体系中并无较为坚实的法律规范支撑。
三、宝源置地系列案件中的第三人原因违约问题分析
回到宝源置地系列案件中，在（2012）深中法房终字第2798号案中，即涉及到典型的第三人原因违约问题，即第三人世纪百合公司与案涉项目中另一主体布吉一村签约，导致宝源置地无法与项目内全部的权利主体签署搬迁补偿协议，实质上无法确认为实施主体完成项目开发，亦无法履行与布吉股份之间的搬迁补偿协议。但在这一案件中，较为特殊的一点在于，宝源置地通过充分的举证，证明了布吉股份与世纪百合之间的关联关系，即合同履约障碍系布吉股份一方自行设置，实质上反而应认定为布吉股份一方违约，而非宝源置地违约。在该等情形下，反而涉及到了违约方的解除权问题。
在该案判决时，违约方的解除权问题尚仅处于学理讨论层面，未体现法律规定、司法解释或法院会议纪要中，但当时深圳中院即进行了相对突破性的判决，法院认为：“2011年12月7日，布吉一村与百合集团签订《合作协议》,将其拥有的位于涉案项目规划范围内的约8600平方米建设用地提供给后者进行改造开发。按照《深圳市城市更新办法》第46条第1款的规定,由于同一规划项目范围内约8600平方米房地产的业主布吉一村已经明确表示无论其与百合集团签订的合作协议有效或无效,其今后将拒绝与被上诉人宝源公司签订改造协议,被上诉人未能成为涉案城市更新单元的单一权利主体,按前述深圳市的有关规定,被上诉人今后已不可能获得涉案项目的改造资格,上诉人与被土诉人之间的《搬迁安置补偿协议》事实上已经不具备继续履行的条件。被上诉人并无证据证明龙岗区政府再次确认其对涉案项目的更新实施资格。被上诉人援引龙岗区委办公室印发的《会议纪要》及其附表内容,主张“龙岗区政府已经再次确认了被上诉人的更新主体资格”。但该《会议纪要》没有显示政府确认被上诉人的项目更新实施主体资格,而显示涉案项目仍未经政府确认实施主体。因此，上诉人与被上诉人之间的《搬迁安置补偿协议》事实上已经不具备继续履行的条件，结合上诉人布吉股份公司提出的诉讼请求,本院判决终止履行该《搬迁安置补偿协议》”。
当然，正如该案判决所引发的争议一样，违约方的解除权问题目前在理论界与实务界皆引起了巨大的争议，就宝源置地系列案来看，各方后续之二十余起案件之纷争正是源于这一违约方的解除权“先行”判决，其核心的问题在于，赋予违约方以解除权，是否一定程度上促使一方在有着巨大利益的情况下，通过恶意设置合同履约障碍之方式，使得合同无法履行，而后自行诉请解除合同，最终反而使守约方受到巨额损失。从公平原则的角度而言，应对于《民法典》第五百八十条是否适用进行一定的限制，如对于合同无法履行之原因进行一定限缩等，在《九民纪要》第48条中即规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”，但这一规定本身系在《民法典》出台之前制定，且本身与《民法典》第五百八十条存在一定的冲突，但其中关于“违约方不存在恶意违约的情形”所体现的基本原则，原则上可以继续被司法实践所吸收，未来具体判例学说如何展开，尚待时间检验。
[1]§280BGB Abs.1 : Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, sokann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Diesgilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
[2]原《合同法》第一百二十一条，下同。
[3]李永军 李伟平，《因第三人原因造成的违约与责任承担》，山东大学学报，2017年第5期。
[4]易军，《违约责任与风险负担》，《法律科学》2004年第3期。