“凶宅”交易指南

最近，南京一套“凶宅”的司法拍卖引起了社会关注。因为车库内曾发生残忍的碎尸案，这套市场价1200多万元的别墅起拍价只要435万元，最后被神秘买家以786万元拍得。
巧合的是，不久前也有当事人向我咨询，交纳购房定金后发现买到“凶宅”，要求退款。作为一个法律人，我将“凶宅问题”矛盾点归结于：一方面，普通人会觉得“凶宅”不吉利，让人产生恐惧心里。；但另一方面，“凶宅”在物理性质上与其他房屋无异，客观上不影响居住使用。因此，单凭“凶宅”一点能否撤销房屋买卖合同，还需要进行深入分析。
1大数据分析
经过法规检索，没有直接的法律规定。
也就是说，“凶宅”并非法律概念。那么，“凶宅”问题能否通过法律途径解决？虽然我国不是判例法国家，但如果绝大部分已有判例理由相同、结果一致，我们也可以从中提取公因式，得到答案。

大数据检索
在通过大数据查询了全国的案例后，相关的案例共有99件。通过逐一查看，我将案例归纳为了两类：
第一类，审理法院认为出卖人应对房屋的信息做出详尽、真实的陈述和披露，买房人在对标的物进行了充分的了解后达成购买意向。房屋为“凶宅”而未进行披露，足以导致买房人意思表示不真实，房屋买卖合同被撤销。

判决撤销房屋买卖合同，定金单倍而非双倍返还
这一类案例中，还有要求双倍返还定金的请求，法院多数判决是撤销房屋买卖合同，定金单倍而非双倍返还。理由是“定金双返”条款是为了保证双方能够按约履行合同义务而设立的保护守约方权益的规定，目的是为了促进双方履行合同义务，惩罚违约方的违约行为。而因“凶宅”导致未能履行房屋买卖合同，并非是因为一方的违约行为，故不支持双赔定金。还有要求赔偿利息损失、其他损失的，根据案件情况的不同，审理法院往往根据卖房人“恶意”程度，决定是否判赔及赔偿金额。

买房人实际使用时间过长
第二类，审理法院认为房屋虽然为“凶宅”，但是房屋交付后买房人实际使用时间过长，认为该信息对涉案房屋及一般公众的影响相对较小，驳回买房人要求撤销房屋买卖合同的请求。或者买房人难以证明该房屋为“凶宅”，驳回撤销合同的诉请。
综合来看，法院对该类案件的倾向性是明显的。即隐瞒“凶宅”事实，买卖可被撤销。但有两个前提，一是关于房屋是“凶宅”的证据要充足，二是居住时间不能过长。
2凶宅到底“凶不凶”？
当然，在研读案件中，还有几个比较有趣的案例。
如，给“凶宅”定性。房屋中被害人被人打伤，在去医院的过程中死亡。法院认为，受害人并非死于屋内，而是在受伤后的转院途中死亡，且整个事件调查得清楚明晰，与自杀、死因不明等情事相比，留给人们作“不好”猜测或联想的空间不多，房屋虽然存在一定的瑕疵，但并未超出普通公众的接受度和心理承受力，所以不构成“凶宅”。本着交易稳定的原则，驳回了买房人的请求。
又如，卖房人低价买入“凶宅”，高价卖出。法院撤销了房屋买卖合同，除返还购房款，还判令卖房人向买房人赔偿税费、担保费、短期赎楼利息、佣金以及月供等损失以及支付相应利息。理由是卖房人明知是“凶宅”，低价买入高价卖出的行为构成了欺诈。
又如，“凶宅”被拆除重建。审理法院认为，房屋虽然拆除重建，但发生在旧房内的非正常死亡事件，并不是拆除旧房屋在原址上重建就能改变通常人们心理认为不吉利因素，不能改变卖房人故意隐瞒非正常死亡事件的事实，撤销了房屋买卖合同。
又如，自然死亡不认定为“凶宅”。审理法院认为，人的生老病死为自然规律，房屋的原房屋所有权人系自然死亡，不是“横死家中”，此类房屋不属于“凶宅”，驳回了买房人的诉请。还有一个类似的案件，卖房人曾在房屋类操办过祖父、母亲的丧事，法院也未将其认定为“凶宅”。
看来，“凶宅”案件在目前虽然没有法律规定，但民俗文化经过历史的长期积淀并延续，形成了普通大众对自然和社会的认识评判，进而影响公民的行为判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，却影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。
问题虽然简单，但折射出了法官们的智慧。
3用社会主义核心价值观来解决实际问题
当然，在查阅资料过程中，网友们也想到了不少解决办法，比如用作鬼屋或者密室逃脱，天生自带灵异气氛，又比如抵押给银行，还有的网友说，“适合单位买，做办事处”（我只想说深更半夜的，领导安排你一个人加班，你敢吗？），折射出了网友们的智慧。