门面到期，租户有优先承租权吗

案情简报
2010年1月，长沙甲公司与长沙乙公司签订一份房屋租赁合同。租赁合同约定：甲公司承租乙公司临街门面6间，租金每月10000元，租期2年，租赁期满，在同等条件下承租人甲公司有优先承租权。
合同期满前，甲公司与乙公司曾多次商谈续租事宜。由于乙公司要求每月增加租金2000元，甲公司觉得涨租金不合理，未达成续租协议。此时，不了解甲乙情况的长沙丙公司同意以每月11000元的租金承租此房，于是，乙公司在未告知甲公司的情况下，与丙公司签订了房屋租赁合同，并要求甲公司限期腾出门面。甲公司知道后，向乙公司提出自己其实也愿以每月11000元的租金续租门面。乙公司认为已与丙公司签订了协议，因而拒绝了甲公司的要求。
各方观点
甲公司坚持认为，房屋租赁期满后，甲公司应将门面继续租给自己，这样才符合合同约定的条款，即甲公司在同等条件下有优先承租权。现在，甲公司将门面出租给丙公司，侵害了甲公司的优先承租权。
乙公司辩称，租赁期届满前，已经和甲公司协商是否续租的问题，甲公司已经明确表态租金太高，并未及时签订续租合同，因此，乙公司已经放弃了优先承租权，乙公司有权选择其他的承租人。
丙公司觉得自己最委屈，甲在与丙签订合同时，丙并不了解甲乙之间的矛盾和纠纷，现在丙已与甲正当合法地签订了租赁合同，丙认为，甲乙之间的矛盾和丙无关。
律师说法
湖南天地人律师事务所律师陈宇认为，在甲公司与乙公司签订的房屋租赁合同中，双方约定了甲公司的“优先承租权”，但我国现行法律并没有关于承租人的“优先承租权”的强制性规定，该优先权属于约定优先权。那么，没有法律强制规定而合同约定的“优先承租权”的效力如何？
虽然我国现行法律没有“优先承租权”的规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是双方经过协商一致，就应认为约定有效而受法律保护。但该约定权利的范围仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。故本案中的“优先承租权”约定合法有效，但效力仅限于约定人之间，对善意第三人不产生约束力。
此外，本案中乙公司与丙公司之间签订的租赁合同是否有效？根据合同法规定导致合同无效的情形，其中恶意串通，损害国家、集体或者他人利益等会导致合同无效。本案中，丙公司与乙公司签订房屋租赁合同时，对甲乙之间的约定并不知情，不存在与乙公司合谋损害原告利益的恶意，因而属于善意第三人，故丙公司与乙公司之间的合同是合法有效的。
总之，甲方享有的“优先承租权”的效力范围并不能约束第三人，丙公司合法取得了房屋的租赁权。然而，甲乙双方关于“优先承租权”的约定也并非无效条款，对乙公司具有法律拘束力。乙公司擅自将房屋租赁给丙公司，违反了合同的约定，侵犯了甲公司的优先承租权，理应向甲公司承担违约责任。