二手房的主要特征

前言：
与新建的商品房比较，二手房的特征比较明显，包括：房屋内部结构传统，房屋质量一般，配套车位很少，一般没有安装电梯，周边环境成熟，配套的服务设施齐全，房屋价格相差较大。
一、二手房的内部结构往往比较传统
除次新房外，很多二手房房龄较长，如超过20年甚至30年。2000年前建造的住宅普遍存在面积较小（以60-100平方米为多）、套型不合理等特点，如客厅普遍较小或没有，只有一个卫生间。这种房屋内部结构普遍不受住户尤其是年轻人的欢迎，在装修时也很难改造。
二、二手房的质量一般低于新建商品房
2000年前建造的住宅以多层为主，即6层及以下的房屋。这类房屋一般采取砖混结构，即以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。而且受当时物资条件限制，使用的钢筋数量也不多，如建筑物中竖向承重结构的墙一般采用砖或者砌块砌筑，楼板、屋面板采用预制板。在1980年代建设的很多老旧小区中，很多房屋外墙驳落甚至已经成为危房，不适合居住。现在的房屋一般采用框架结构、剪力墙结构或框架剪力墙结构。常见的框架结构，是指由梁和柱以钢筋相连接而成，构成承重体系的结构。房屋墙体一般不承重，仅起到围护和分隔作用，所以这种墙体是可以敲掉的，在装修时比较容易改造。
三、配套车位很少
2000年前，我国的一般家庭普遍还没有私家车，所以在城镇住宅小区中一般没有专门规划设计很多停车位，更没有配套的地下车库。所以，现在很多老旧小区是占用公共道路或绿地来作为停车位，所以普遍出现道路变窄、绿地减少的情况，但还是无法满足居民的停车位需求。而且人车没有分流，也存在一定的安全隐患。老旧小区的楼间距较窄，所以道路本就不宽，要改造成为停车位也存在困难。这是很多年轻人不愿意租住老旧小区的主要原因之一。
四、一般没有安装电梯
除了部分7层以上的高层或小高层住宅外，6层及以下的多层住宅一般是没有安装电梯的。所以，在很多老旧小区改造中，将加装电梯作为主要的改造项目。但有些老旧小区不具备加装电梯的条件，或业主难以达成一致意见，导致加装电梯存在较多的困难。一些已安装电梯的高层住宅，经过一、二十年的使用后，存在部件老化、维护费用较高的情况，并产生了安全隐患。如果要更新电梯，花费较大，所以也存在较大的困难。
正是因为存在这些问题与不足，房龄较长的二手房很多是作为出租房或者过渡房，居住人等具备一定的经济条件后再购买新房，实现住房条件的改善。但二手房也有一些独特的优势，如周边环境成熟、配套的服务设施齐全、很多二手房是学区房等。
新建的住宅小区周围一般缺少配套的服务设施，如学校、医院、商场等，环境成熟需要一定的时间，一般是交付后再过三、五年，随着居住人数的逐渐增加，相应的配套设施也逐步完善起来。房龄较高的二手房通常具有周边环境较成熟、配套设施较齐全的特点。如二手房位置大多位于老城区，周边的水、电、气、道路等基础设施建设完备，教育、医疗、购物等生活配套成熟。所以，很多人喜欢这种生活环境。尤其是初到该城市生活的人员或在区域内工作的年轻人，往往会先租住这样的二手房，便于上下班或适应当地的生活。所以，二手房往往比新建的商品房更加容易出租，有一定的投资价值。
二手房的交易价格往往差异较大，受到的影响因素也较多，主要是房龄长短、所处的地段位置、装修状况、是否是学区房、近期是否可能被拆迁等。如果是一套位置不佳、房龄较长、配套不齐全的二手房，可能价格较低，其主要的价值是等着以后该区域能被拆迁征收。所以，传出某一区域近期可能会拆迁的消息，该区域的二手房挂牌价格往往会暴涨。但如果是一套地处市中心、房龄较短、装修较好的二手房，往往价格较贵，很多二手房的价格要超过位置比较偏远的新建商品房。如果该二手房是学区房，价格更是明显提高。由于优质教育资源稀缺与家长普遍重视对孩子的教育，一些名校周围的房屋，价格普遍很高。很多人将购买二手的学区房作为投资，买入时为了孩子入学，等孩子升学后就将房子卖出，往往还能获得一定的升值收益。但对于购买者来说，购买这种学区房需要先查清是否有名校的“学位”（通常与户籍相关），有些二手房虽然是学区房，但因为原来产权人的子女还在读名校，导致没有“学位”，即使购买也无法入读名校。此外，当地教育局发布的规范性文件往往要求户籍迁入一段时间后才具备入读的资格，所以如果为了孩子入学考虑要提前购入学区的二手房。总之，购房者购入二手房，需要考虑的因素较多，需要根据购买的主要目的（如生活居住、投资、孩子入学等）来综合判断该二手房是否值得购买。