到期不签约 5万元眼看要打水漂

2013年5月18日,市民张先生以妻子王女士的名义与山东某房地产公司签订《某住宅订购协议》,约定:乙方向甲方交付定金5万元,订购甲方高档公寓一套；乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权,或者到期不签约,5万元定金不退还；甲方若在签约日前将该房屋转售他人,应当向乙方双倍返还定金。当日房地产公司开具收据,言明收到张先生、王女士定金5万元,并通知张先生于6月7日至房地产公司处签订正式商品房预售合同。
6月7日,张先生因不同意合同中的某一条款而选择择日签合同,对此,该房地产公司经理也给予了书面回复。谁知,6月9日,房地产公司竟然通知张先生,因其未按约定时间到房地产公司签订商品房预售合同,已违反订购协议之约定,特将原协议项下的定金没收。双方为此发生纠纷后协商未果,张先生根据协议中的仲裁条款,向济南仲裁委员会申请仲裁,请求裁决被申请人房地产公司双倍返还定金,并负担案件仲裁费用。房地产公司辩称:申请人张先生到期不签约,该公司有权没收5万元定金,其仲裁请求应当驳回。
仲裁庭开庭审理了此案,认为《中华人民共和国合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”本案中,双方6月7日在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下,预约合同应当解除,已付定金应当返还。
本案是因被上诉人房地产公司没收了上诉人张先生交付的定金而引发纠纷。房地产公司没收定金的理由,是认为张先生没有在5月25日与房地产公司签订商品房预售合同,违反了订购协议的约定。但张先生要待其妻子回来后再签订合同,故请求延期签约,房地产公司亦表示同意,未向其出示商品房预售合同文本,当日的签约活动被取消,属于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形,根据合同法第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”因此不存在违约。综上,仲裁庭作出裁决,被申请人房地产公司于本裁决生效后3日内返还张先生定金5万元,仲裁费用双方当事人各半负担。