买房是一件大事，要考虑的因素有很多，比如房子的地段、配套、物业等情况，想买到心仪的房子并不是一件容易的事。但是好不容易签了购房合同，交了购房款之后就能高枕无忧了吗？答案是否定的。最近，陈女士就遇了这样的一件事。具体情况是怎么样的？今天我们就请到本案得主办法官来讲一讲，发生在陈女士身上的购房纠纷。
覃媛媛
QINYUANYUAN
广西高院审判监督第一庭
四级高级法官
我的别墅变了样，可以退房吗？
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本期主笔
覃媛媛
关键词
《商品房买卖合同》解除
基本案情
GUANG XI GAO YUAN
陈女士在2019年10月和房开商签订了《商品房买卖合同》，在南宁市的某个小区购入一套附带庭院的别墅。这套别墅是一栋地上2层、地下1层的楼房。陈女士在2021年12月收房时突然发现，自己花高价购买的别墅只有东南侧负一层的出入口可以供她出入，而合同中约定的另一处的西北侧一层的出入口，竟然“不翼而飞”了！自己无法从小区地面一层公共道路进出别墅，实际交付的别墅已经严重影响自己的正常居住使用。
陈女士认为，别墅的房屋结构、周边环境与原定的规划设计不一致，开发商在没有提前告知自己的情况下，擅自对房屋结构作出重大变更，实际交付的房屋不符合合同规定，属于严重违约，所以陈女士将房开商诉至法院，主张解除合同、退房退款。
开发商认为，在与陈女士签订《商品房买卖合同》时，双方还签订了《房屋邻接园林优化升级改造合同》，双方所签订的《商品房买卖合同》中所指的“商品房”标的非常明确，即仅为房屋主体建筑，房屋的平面图、尺寸图载明的房屋范围都清晰准确。而签订的《房屋邻接园林优化升级改造合同》中所约定涉及改造的园林，使用的面积及范围是根据“小区公共配套设施”改造而来。案涉别墅的房屋主体建筑没有任何设计变更，并且在完成别墅邻接园林升级改造后，陈女士已经接受并确认，所以该公司不存在违约的情形。
法院审理
GUANG XI GAO YUAN
法院审理查明，陈女士在和房开商签订的《房屋邻接园林优化升级改造合同》中约定，由房开商对这栋别墅的邻接园林进行优化升级改造，改造的服务费用是220万元，费用由陈女士方支出。
房开商进行园林改造后，别墅原规划设计中的西北侧一层出入口及道路被取消，导致地下一层的出入口成为案涉别墅的唯一出入口。
本案的争议焦点为《商品房买卖合同》及《房屋邻接园林优化升级改造合同》应否予以解除。
在日常生活中，购房者没有选择购买普通商品房住宅，而是以相对更为高昂的价格购买别墅，旨在通过别墅满足购房者享受更好居住环境的目标追求。这栋房屋为附带小院使用的三层别墅，因别墅原规划设计所载西北侧一层的出入口及道路，在开发商在后续的园林改造中已经被取消了，导致地下一层的出入口变成该别墅的唯一出入口，也就是说，陈女士只能通过地下一层出入别墅，这一个设计变更不仅直接影响案涉别墅的实际使用，也导致陈女士出于追求更好居住环境的购房目的无法实现。
根据本案《商品房买卖合同》的约定，所购商品房结构形式或者朝向等发生变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。出卖人如果没有在规定的时间内通知买受人的，买受人有权退房。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
在本案中，房开商没有提供有效的证据证明，他在进行园林改造前已经将上述的设计变更告知陈女士，房开商的行为已经构成了违约，所以陈女士有权根据合同的约定以及法律的规定，主张解除《商品房买卖合同》，要求房开商退房退款。另外，从《园林升级改造合同》的内容来看，该合同实际上是《商品房买卖合同》的补充合同，性质上是属于从合同，所以这份合同也应当随着《商品房买卖合同》的解除而一并解除。
陈女士起诉要求解除《商品房买卖合同》和《房屋邻接园林优化升级改造合同》，要求房开商返还购房款本息、支付违约金，法院对她的主张依法予以支持。
在案件判决后，房开商不服一、二审判决，向广西高院申请再审。广西高院经审查，裁定驳回房开商公司的再审申请。
法官提醒
GUANG XI GAO YUAN
陈女士的维权历经一审、二审、再审审查，付出了较高的诉讼成本。而像陈女士这样买房容易退房难的现象，可谓是房地产交易纠纷中的常态。那么，普通消费者消费者在购房时，应尽到必要、审慎的注意义务，详细审查合同条款，明确约定双方的权利义务和违约责任，及时关注所购买房屋的建设情况，在收房前最好经过实地查看验收后再进行签收。
@广西高院
来源：广西高院
视频：广西高院融媒体中心
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