关于商品房验收合格标准的讨论

一、主要学说
1、五方验收说
根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》条例 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
2、综合验收说
综合验收是指住宅小区等群体房地产开发项目完成后，建设行政主管部门组织有关行政管理部门对其中涉及公共安全的内容以及市政公用设施配套建设情况进行检验，以确定其是否符合要求和标准。
1993年《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第七条申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：
（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件（图纸）等；
（二）工程承发包合同；
（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；
（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料；
（五）建设行政主管部门规定的其它文件资料。
1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
2002年11月1日，《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》中明确取消了《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）中规定的房地产开发项目竣工验收。2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项进一步明确取消了《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）中规定的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。
3、竣工验收备案说
2000年1月30《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
（一）工程竣工验收备案表；
（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
（四）工单位签署的工程质量保修书；
（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
二、司法实践中的主要争议
我们分析以上三种学说的法律依据之后，我们能够知道司法实践中主要存在争议的是五方验收说和竣工验收备案说。然而在司法实践中，不同法院对于商品房验收合格的理解不一致，例如河南省郑州市中级人民法院(2013)郑民三终字第775号民事判决书中认为：“建筑工程的竣工验收备案不是建筑工程验收合格的证明要件，不是房屋交付的法定条件”。然而广东省广州市中级人民法院(2013)穗中法民五终字第1717号民事判决书中认为：“依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，结合目前我国房地产开发管理实践，可以认定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志之一是取得工程竣工验收备案表，”详见段卫红与广州白云雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案、王晓梅与河南兰德置业有限公司房屋买卖合同纠纷案。
三、笔者观点
五方验收说与竣工验收备案说的区别就在于商品房在交付给购房者之时是否要取得竣工验收备案表，是否要取得规划、消防、环保等行政部门出具的认可文件。
除了以上《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》中对商品房验收作出了规定之外，其他的法律法规中对此是否相关规定呢？
《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。
《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑”。中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》GB500452005年版表3.0.1建筑分类中规定的一类高层住宅为十九层及十九层以上的住宅。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
鉴于以上列举的法律、法规，笔者认为商品房验收合格的标准不应仅仅取得五方验收的验收报告，还应当取得竣工备案验收表。对于商品房而言，实际上存在两次交付和验收：一是施工单位完成合同约定工程后，将工程交付建设单位，建设单位组织各方进行验收；二是在各项工程完工后，建设单位将商品房交付给买受人，商品房买受人根据合同进行验收。五方验收的验收报告是建设、施工、设计、监理、勘察五方作出的，该验收报告能够证明的是商品房按照设计施工完毕，即竣工验收，而不能证明商品房符合相关标准达到了交付或者是入住的条件。从《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定的竣工验收备案表的取得条件来看，能够取得竣工验收备案表的建设工程不仅仅通过了竣工验收，而且还取得了规划、消防、环保等部门的认可文件，这样就能够确保商品房达到入住条件且具备安全、质量保证。
通过多方查找，我们还发现最高人民法院于2009年9月作出了（2009）民监他字第7号函答复如下：房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案当事人约定，出卖人交付的房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达到交付使用的条件，因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。而依《中华人民共和国消防法》规定，应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投人使用。本案所涉建设工程曾在消防专项验收中未获通过，迟至2008年2月20日始经公安消防部门消防验收合格故同意你院审委会少数人的意见，即安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司于2006年6月15日通知交房时，所涉房屋不具备合同约定“该商品房经验收合格”的交付条件。
另外2012年3月5日安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会第1次会议通过的《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条规定：“房屋买卖格式合同约定以‘该商品房经验收合格’作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格”。
综上所述，尽管我国法律、司法解释中对商品房验收合格的标准尚无明确规定，然而综合以上法律法规、答复函和指导意见，我们能够捕捉到最高人民法院审监庭以及地方高院的倾向性意见，能够为我们确定商品房验收合格的标准提供参考，于此同时我也更加期待陕西省高级人民法院在不久的将来对于该问题发布相关指导意见，从而更全面、细致地规范陕西省商品房交易市场。