商铺租赁约定排他性条款，同业入驻生波澜

在商铺的租赁合同中，承租方为达到良好的经营效果，避免同业竞争，往往会与出租方约定排他性条款，即排除或者限制出租方招租特定类型的商户，近期，同安法院就审结了这样一起涉及租赁合同排他性条款的案件
Part 01、案情简介
出租方A公司与承租方肖某签订一份《商铺租赁合同》。合同中约定，肖某租赁A公司星光商场内一商铺用于经营品牌“剪悦”（化名），经营品类为美发，租期六年。同时补充条款约定：租赁期内，A公司承诺在星光商场内不再引进其他与承租方同类的美发品牌。
一年后，A公司又与案外人签订一份《商铺租赁合同》，将星光商场二层的另一间商铺出租给案外人用于经营品牌“美丽人生”（化名），经营品类为美容养发。美丽人生于签订合同当日入驻后开始营业，还推出“烫染拉3选1”“单人洗剪吹造型”等团购活动。
肖某多次就引进“美丽人生”向A公司提出意见，因双方协商未果，遂诉至法院。
@肖某：A公司承诺租赁期内不再引进其他与我方同类的美发品牌，但又引进“美丽人生”。我从发现商铺开始装修起就多次要求解决，但A公司未采取任何措施，A公司的行为已严重违反双方之间的约定。自从“美丽人生”开始营业，我的客户明显少了，我要A公司赔偿损失。
@A公司：“美丽人生”经营的美容养发，肖某经营的是美发，二者存在显著差异，不属同类业务。且双方并未就此约定违约责任承担方式，肖某无权要求我方承担违约责任。
Part 02、法院判决
本案系房屋租赁合同纠纷。A公司与肖某签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽A公司与案外人签订的合同中载明“美丽人生”品牌经营品类为美容养发，但其实际经营范围包括“洗剪吹、烫染拉、洗吹造型”等美发品类，与肖某经营的美发品牌同品类，故A公司违反了双方之间的排他性约定。
本案中，承租人租赁案涉商铺的合同目的是经营美发品牌，为此与出租人在合同中专门约定出租人不得在案涉商业地块再引进同类的美发品牌。因此，出租人将案涉商业地块中的店铺出租给他人用于经营美发品牌构成违约。即使合同未明确约定违约责任的承担方式，违约方仍然需要依法承担相应的法律责任。鉴于美发行业本身受各项因素的影响较大，如节假日、宣传力度、优惠活动、固定客源等，营业额存在不具确定性的波动，无法直接认定肖某的营业损失。法院结合案涉租金标准、肖某提供的营收数据等，酌定自“美丽人生”开业后，A公司按每月3500元的标准向肖某赔偿营业损失。
判决后，肖某与A公司均未上诉。
法官说法
合同履行过程中，一方违约，守约方应当如何主张权利，违约方要如何承担违约责任？
首先，有约定从约定。在当事人的约定不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，遵从当事人意思自治，根据当事人之间对违约责任的约定承担违约责任。
其次，若合同未对违约责任的承担作出具体约定的，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，违约方承担违约责任应采用“完全”赔偿原则，即因违约方的违约行为导致守约方遭受的全部损失，应当由违约方承担赔偿责任。值得注意，全部损失不仅包括守约方遭受的全部已发生的实际损失，还包括可得利益损失，即合同履行后守约方可以获得的利益损失。
在房屋租赁合同关系中，出租人的义务是完整交付租赁物，而“完整”不只是简单交付出租的房屋，也包括合同项下的其他附随义务。本案中，案涉合同未就出租人引进同品类商家的违约责任承担方式进行约定，故应当按照承租人实际经营利润因此减少的数额来认定。因实际经营利润难认定，肖某亦未举证说明其诉求损失的计算依据，故人民法院结合审理情况酌情对经营损失作出认定。
温馨提醒
为提前防范风险，当事人在签订合同时应当明确约定双方的权利义务，写明合同目的，同时对于合同履行过程中可能出现的问题或发生的情况变化，要有相关合同变更及解除的情形约定，特别注意写明违约的后果及责任的承担，避免因损失难查清或举证不能而产生更大争议。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百七十六条 民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。