消失的“学区房”--商品房买卖之虚假宣传

广告一直是房地产开发商售楼的主要宣传手段，我们可以在通过媒体广告、电话推广、宣传手册、楼书等各种途径接收到商品房售卖的宣传广告。这些“包装精良”的宣传可以增加楼盘的吸引力，为开发商带来更高的利润，但一些无良的开发商有时会对商品房进行夸大宣传，甚至是虚假宣传，除了小区的整体规划如配套设施、地理环境、周边交通条件等，关于“学区房”的广告往往是虚假宣传的重灾区。
昔有孟母三迁，择邻而居，现在八零后的父母为了让孩子上最好的学校，耗尽毕生积蓄只为买一套开发商承诺的“学区房”，让孩子拿到一张进好学校的门票。其结果就是“学区房”未必能让孩子成功，可标榜“学区房”的开发商，他们成功了。遇到此类消失的“学区房”，应该如何去维护自己的合法权益？本文将结合司法判例进行分析，供广大购房者参考。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
从法条本身来看，认定商品房的销售广告和宣传资料构成要约需要满足三个要件（1）宣传的房屋及相关设施必须在该商品房开发规划范围之内；（2）该宣传具体且确定；（3）该宣传对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
但在司法实践中法院对于商品房销售广告和宣传资料是否构成要约的主要争议集中在第一个要件：
第一种观点：“本案中，虽然中成华地公司通过有关媒体发布广告宣传案涉楼盘的小学学区为紫薇小学，但紫薇小学并不在中成华地公司案涉楼盘的开发规划范围之内，且吴建东、黄静菊也未能提供充分的证据证明宣传的紫薇小学对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，故中成华地公司的宣传内容不能视为要约。加之双方在商品房买卖合同中亦未就案涉楼盘开发规划范围之外的宣传行为及违约责任进行约定，故中成华地公司不存在法律意义上的违约行为。”
第二种观点：“综合本案查明的相关事实，本院认为被告的广告及楼书宣传中关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对原告购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，被告的宣传内容应当视为要约。在涉案小区无法对口XXX学校的情况下，被告的行为构成违约。”
笔者在此更倾向于第二种观点，笔者认为上述司法解释中的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，是指商品房开发规划范围内的房屋，及该房屋的相关设施。而这里的相关设施，应当包括商品房的基础设施和公共配套设施。公共配套设施又应当包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。
结语：虽然购房者可以通过法律途径维护自己的合法权益，但是笔者更建议购房者在签订商品房买卖合同之前应自行向有关教育管理部门核实相关小区的教育配套问题，以尽到一个理性购房人的谨慎注意义务。