新增法定优先承租权

法条规定
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
法条解析
在社会生活中，房屋租赁关系普遍存在，由此产生的纠纷随之呈上升趋势。由于房屋属于不动产这一特性，承租人在租赁合同期限即将届满想要继续签订租赁合同时，出租人可以利用自己所有权人的地位而左右房屋的租赁。在实际生活，承租人在租赁房屋居住多年或租赁门面（柜台）经营一段时间以后，在租赁期间投入人力财力，带动了租赁物周围的经济环境，使租赁物的价值大幅增长，但在租赁合同到期时，出租人却有权将房屋或门面（柜台）转租给他人而不再租给原承租人，而且出租人的这种权利不受到任何的限制。在原租赁合同到期原承租人仍然想续租该房屋或门面（柜台）的情况下，房屋出租人利用自己的优势，有绝对选择承租人的权利，而原承租人显然是处于弱势。优先承租权即是对原承租人的一种救济方法。
“优先承租权”也就是老百姓口中的“续租权”，此前在《房屋租赁合同》中也会有类似约定。但随着《民法典》的出台，优先承租权这一概念首次以法律的形式进行了确认，即优先承租权成为了承租人的一种法定权利，无须再通过合同进行约定。优先承租权的设立是《民法典》的一大亮点，其确立正是基于在房屋租赁中，出租人往往会利用自己的优势地位，在房屋租赁合同到期时，对承租人随意进行选择，从而使原承租人利益受损。优先承租权即是对原承租人的一种救济方法，也是保护这种特定租赁关系的稳定状态。
优先承租权其实就是对出租人缔约自由权一定程度的限制，即在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，在价格等相关条件都一样的情况下，出租人只能将房屋继续出租给原承租人，而无权自行决定将房屋租赁给他人。这里涉及三个要素：一是时间上，该权利是租赁期限到期后，承租人所享有的权利；二是行为上，承租人必须做出续签合同的意思表示；三是续签必须是同等条件下，例如与出租人与新承租人谈判的同样的价格，同样的付款期限等。
案例分析
出租人甲与承租人乙签订租赁合同，约定甲将房屋出租给乙，用于经营餐饮。租赁合同期限届满前，乙向甲提出续租。甲回函称，因乙存在迟延支付租金的违约行为，不再与其续签合同，目前已经将房屋出租给丙。乙收到回函后随即表示，其享有优先承租权，要求按照甲、丙之间租赁合同约定的租金标准及租期，续签合同。双方交涉未果，乙诉至法院，请求确认甲、丙之间的租赁合同无效，并要求甲与乙续签合同，或者由甲赔偿乙搬迁费、装修损失、另行租赁房屋的差价损失、中介费以及营业利润损失。
首先，乙是合法有效的房屋租赁合同的承租人，应享有法定的优先承租权。其次，如果乙在租赁合同履行过程中，仅仅存在轻微违约行为，乙明确告知愿意按照甲、丙之间合同约定条件，续签合同，应视为满足同等条件。再次，乙在合理期限内，明确表示行使优先承租权的，即在甲、乙之间成立，以甲、丙租赁合同条件为内容的新的租赁合同。乙要求甲与其订立租赁合同的诉请，并不符合优先承租权形成权的性质，应当向其释明，变更为确认双方成立与甲、丙之间合同条件一致的租赁合同。最后，甲、乙之间合同成立，并不导致甲、丙之间合同无效，而是同时存在两个具有竞争关系的租赁合同。在甲、乙之间租赁合同具有优先履行顺位时，乙可主张实际履行，丙可向甲主张不能履行的违约责任。反之，乙可向甲主张违约责任，要求甲赔偿损失。根据《民法典》第584条的规定，此时的赔偿范围包括合同履行后可以获得的利益。