房屋买卖合同中，一方违约造成另一方订立合同目的落空后，守约方如要达到合同履行后的利益状态，须以当前市场价购入或卖出房屋。但房地产市场是波动的，导致当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价，该差价在双方订立合同时应当能够预见，应认定为守约方的期待利益损失。
争议焦点
1、逾期违约金和解约违约金的认定
2、违约方是否有权要求解除合同
3、违约金约定过低的情况下如何处理
4、守约方的实际损失如何认定
基本案情
2016年4月7日，经过某房地产中介机构介绍和友好协商，周某与黄某就周某购买黄某位于佛山市顺德区江山花园一房屋事宜，达成交易意向，签订《房地产买卖协议》。
协议约定：1.黄某以人民币2323000元将房屋出售给周某，周某需支付购房定金3万元，在黄某取得房产证后，周某再支付5万元给黄某。2.黄某须于2016年6月31日前将房屋过户至周某名下，在办理过户手续当天，周某需支付首期房款52.3万元（含8万元定金）给黄某，剩余180万元由周某通过银行按揭方式向黄某支付。
协议签订后，周某按照约定履行了付款义务，但黄某在收取8万元定金后因房价上涨，拒绝继续履行合同。周某遂起诉至佛山市顺德区人民法院。
庭审中，黄某承认其违约行为，辩称只需按照合同约定双倍返还定金，无须承担其它赔偿责任；双倍返还定金后即有权解除《房地产买卖协议》。
另查明，周某曾因此提起另案诉讼，请求法院判令黄某继续履行《房地产买卖协议》。该案在宣判前，周某撤回了起诉。
一审法院判决：
1.黄某向周某支付违约金8万元；
2.黄某向周某返还定金8万元；
3.驳回周某的其他诉讼请求。
周某不服，向佛山市中级人民法院提起上诉。
二审法院判决：
1.维持原审判决第二项；
2.撤销原审判决第一项、第三项；
3.黄某向周某赔偿损失60万元。
一审法院认为
双方签订的《房地产买卖协议》合法有效，受法律保护，双方应依约履行。本案中，黄某明确表示不继续履行合同，构成违约，应承担违约责任。双方于合同中约定了定金为8万元，且该定金已经交付，故黄某拒绝履行合同，应双倍返还定金。
因双方于本案中亦明确约定了违约金，故周某作为守约方，有权选择适用定金条款或违约金条款，而双方约定的违约金数额也为8万元，故周某主张解除合同，由黄某返还定金并赔偿损失，理据充分，一审法院予以支持，返还定金的数额以8万元为准，违约金的数额宜以双方约定的8万元为准。
周某主张违约金的数额应以交易价格及房产评估价格的差价为准，依据不足，一审法院不予支持。且退一步讲，即使周某购房后可得收益大于双方约定的违约金数额，从双方约定的违约责任“1.如乙方未能按约定时间去办理转名过户手续或未能如期支付房款时，则甲方有权解除本合同，没收乙方已支付的定金，并可将物业另行出售。2.如甲方未能按约定时间与乙方办理过户手续，甲方须在两个工作天内退还乙方已支付定金，并于当日赔偿违约金人民币捌万元整给乙方。”综合分析，合同中定金的性质为解约定金，即一方有权以丧失定金或双倍返还定金的方式解除合同。由此，双方对于相对方不继续履行合同的处理方式是有约定的，即向守约方支付赔偿款8万元或双倍返还定金而获得合同的单方解除权，故周某主张以房屋差价确定违约金数额，亦欠缺理据，应不予支持。由此，对于周某申请对涉案房屋价值进行评估鉴定的申请一审法院不予准许。
至于周某主张的租房损失，依据不足，一审法院不予支持。
二审法院认为
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，周某、黄某均确认因黄某违约导致涉案《房地产买卖协议》无法继续履行，因此，黄某应承担违约责任。
周某上诉主张黄某赔偿房屋差价损失367.1万元。经审查，根据双方陈述，周某于2016年5月21日另案诉请黄某继续履行涉案《房地产买卖协议》时，黄某在该案庭审中已明确表示其不愿意继续履行合同。
由于黄某是通过按揭贷款方式购买涉案房屋，涉案房屋上设定有抵押，周某亦清楚知道在黄某或周某不提供足额款项来提前还贷，涉案房屋是无法办理过户手续的，即涉案合同无法继续履行。因此，周某应在另案的审理过程中知道涉案合同无法继续履行，且周某仅向黄某支付定金8万元，在黄某明确表示其不履行合同的情况下，周某应当采取相应的补救措施，以避免损失的扩大。据此，综合考虑涉案《房地产买卖协议》的履行情况、黄某的过错程度、房价上涨等因素，参考涉案房屋于2016年7月1日评估价值318万元，本院酌定黄某向周某赔偿房屋差价损失60万元。一审判决认定涉案合同中定金的性质为解约定金，违约方向守约方支付赔偿款8万元或双倍返还定金可获得合同的单方解除权，并判决黄某向周某支付违约金8万元，适用法律错误，本院予以纠正。
案件评析
1.关于逾期违约金和解约违约金的认定
本案中，《房地产买卖协议》中约定的黄某未能按约定时间办理过户手续需承担的违约责任，属于迟延履行合同的违约责任，并非解约的违约责任。违约方并非支付了该违约金后便免除了继续履行合同的义务，守约方有权根据该条款要求违约方双倍返还定金的同时，要求违约方继续履行买卖合同，或赔偿守约方的损失。原审法院对违约金性质的认定存在错误。
2.违约方无权要求解除合同，合同解除权在守约方
本案中，《房地产买卖协议》中约定的是违约条款，但并不是违约方承担违约责任的唯一方式，该条款并未排除违约方在支付违约金后以其他方式承担违约责任，也未赋予违约方解除合同的权利，违约方仍有义务继续履行合同，当违约方拒绝继续履行合同，守约方有权要求违约方承担因违约导致守约方造成的损失。
3.违约金约定过低的，法院可根据守约方的实际损失予以调整
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，违约金低于造成损失的，当事人可以请求增加的，定金及损失赔偿可以并处。
本案中，假设8万元为双方约定的解约违约金，原审法院认定黄某需返还定金并赔偿损失，周某的损失远远高于8万元违约金，周某有权以其实际损失要求法院增加违约金，法院应据此进行调整。
4.诉讼时房屋的市场价值与合同约定的房款之间的差额（升值部分），可认定为合同履行后可获得的利益
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
针对上述损失该如何认定，佛山市未出台相关指导意见，但在《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十八条“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定;没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”、《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条“房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。”等全国各地其他相关指导性文件中可见，诉讼时房屋的市场价值与合同约定的房款之间的差额（升值部分），可当认定为合同履行后可获得的利益。
罗结芳
2018年9月于佛山