近年来，"复工续建"成为烂尾楼清理整治过程中频繁使用的词汇。尽管百度百科尚未对这一概念进行完整定义，但最近大火的DeepSeek对"复工续建"的解释为：通常指在工程项目或建筑工程中，因各种原因暂停后重新开始施工并继续建设的过程。这一术语常见于建筑、基础设施、制造业等领域。结合烂尾楼清理整治的特定背景，本文中的"复工续建"指房地产开发项目因资金链断裂停工后长期处于施工停滞状态，在建设单位引入新的投资后，对原停工项目恢复施工，继续进行建设，使原本停工的项目在新投资注入后，以实现项目达到竣工验收合格为目的的建设施工行为。
在房地产开发企业进入破产程序的特定环境中，"复工续建"这一概念使用得尤为频繁。复工续建得以开展的重要前提是对复工续建前已完成工程的施工界面进行确定。本文将就房地产开发企业在破产案件办理过程中的"复工续建"有关施工界面确定问题展开讨论。
复工续建施工界面确定的必要性
由于房地产开发企业自身实力不强、管理不规范等原因，加之相关监管缺失等因素，在房地产市场进入"寒冬"后，全国各地出现了大批烂尾楼。各地政府为了有效化解社会矛盾、充分保障民生，近年来都在不遗余力地开展烂尾楼清理整治工作。然而，烂尾楼项目通常资不抵债，各种债务叠加，项目有效资产被采取了一系列查封、扣押、冻结措施，通过行政手段难以化解。在此背景下，往往需要地方政府与当地法院形成联动机制，以推动房地产开发企业进入破产程序为手段，通过破产程序对企业进行全面梳理，最终以破产重整帮助企业纾困或宣告企业破产来解决历史遗留问题。因此，"复工续建"这一概念被广泛运用。
当房地产开发企业进入破产程序后，无论是破产重整还是破产清算，如还有尚未建盖完毕的"楼盘"，则开展复工续建是必需环节，又是有效的破局途径。通过复工续建可保障工程达到竣工验收条件，顺利向已经购房的买受人交付房屋，达到保障民生的目的；同时，把"烂尾"的、价值较低的在建工程变成可以销售交付的、价值较高的商品房，有利于提高破产企业偿债能力，能有效化解社会矛盾。
然而，由于项目长期停工，新的施工主体进入开展复工续建时，如何确定新老施工单位的工程量？如何确定各自应承担的质量责任？这就涉及到复工续建施工界面确定的问题。在房地产开发企业破产重整程序中，复工续建是重整计划的重要内容，是新投资投向的主要对象。通常，新投资所引入的新施工单位都不敢贸然进入，其担心的核心问题是：第一，之前原施工单位因拖欠工程款停工，未与房地产开发企业办理"砍工结算"，一旦新的施工单位进入施工，必然将与原施工单位所做工程相互"混同"，难以区分，这将让新的施工单位陷入无穷无尽的纠纷；第二，施工企业的质量责任是终身责任，贸然进入，除了工程量本身的混同外，还存在质量的混同，任何施工单位都无法为非自己施工的项目承担质量责任，这是任何施工单位无法承受之重。基于此，在开展复工续建之前，必须对工程现状采取类证据保全措施，以便能清晰分清新老、先后施工单位的工程施工内容，这就是本文所述的施工界面确定的问题，这也是施工质量责任划分的依据。若复工续建前，不对现有施工界面进行确定，则无论利润有多诱人，任何施工单位都不会介入，复工续建只是空谈。因此，把施工界面的确定问题当做复工续建的必要条件也不为过。
有人可能会问："在复工续建过程中，当出现原施工单位不愿意继续施工，需引入新的施工单位，确实需要对施工界面及质量责任进行划分，如果是原施工单位继续完成复工续建工程，所有工程量及工程质量责任都由同一主体享有并承担，是否仍有必要对现有施工界面进行确认呢？"答案是肯定的。原因如下：当原施工单位与复工续建施工单位主体相同时，不必进行质量划分，因为无论是原来完成的工程还是将要完成的工程都将由该主体承担质量责任，但施工界面的确定仍必不可少。因企业进入破产程序，之前所完成工程对应形成的债权与之后将完成工程对应形成的债权，在破产这一特定环境下，他们的法律属性是根本不同的。之前所完成工程对应形成的债权具有建设工程优先受偿的法定属性（不考虑权利属于实际施工人或超过优先权主张期限等丧失优先权等无优先权之情形），应向管理人申报债权；而之后将完成工程对应形成的债权，对破产房地产开发企业而言，属共益债务，无需进行债权申报，由管理人根据破产法相关规定，用破产财产随时清偿。前、后权利都具有优先性，但囿于破产企业实际情况及破产财产充足情况，二者在清偿顺序上仍有先后之分，这将导致在清偿比例上或许存在巨大差别。
复工续建施工界面确定的原则与实施方法
（一）施工界面确定的原则
在破产复工续建项目中，施工界面的确定应遵循以下原则：
1.明确责任范围：通过合同、施工图纸、技术规范等明确各施工单位的责任范围，避免责任不清。
2.统一技术标准：确保复工续建项目的技术标准与既有工程一致，避免因标准不一致导致的质量问题。
3.确保施工连续性：施工界面的确定应确保施工的连续性，避免因界面划分不清导致的施工中断或重复工作。
（二）施工界面确定的实施方法
在正式复工续建前，需对工程现状施工界面进行确定，以便厘清新老施工工程量及新老施工主体质量责任。对现状施工界面的确定是一项复杂的技术活儿，其实施方法主要包括以下方面：
- 申请公证机构介入，对已完工程进行证据保全。公证机构介入后，其能采取拍照、拍摄影像资料、文字记录等方式从外观上、形式上对工程现状从物理上给予证据固定。一旦今后发生争议，在通过公证证据能够直观反映的范围内，避免纠纷产生。
- 聘请有资质的造价咨询机构对复工续建前已经完成的工程进行造价咨询鉴定，并给出造价咨询意见。该造价咨询鉴定不仅应该确定复工续建前已经完成的工程的准确工程量，还应依据施工合同约定及相关规范计算出已完工部分的工程价格。此外，在破产程序中，尤为重要的是需由造价机构结合施工图对现已完工程状况进行描述，各个分部分项工程完成到什么程度、做了什么、没做什么，并制作出已完工程的工程量清单。
- 上述造价机构的工作成果文件需由造价机构牵头，组织原施工单位、建设单位对该成果进行确认，如有争议，各方技术人员现场复核。
- 聘请有资质的建设工程质量检测机构对复工续建前已经完成的工程进行质量检测，对工程质量是否合格进行评价，对需要整改的事项进行列明。
在按照上述方法确定了复工续建施工界面后，前述提到的关于复工续建前后的工程量、工程质量才能基本划分清楚。
复工续建施工界面确定的意义
在"烂尾楼"开展复工续建之前，对工程现状的施工界面确定具有十分重要的意义。施工界面的确定是复工续建过程中新老工程划断的证据；是新老施工单位主张各自工程款的计算依据；是新老施工单位对工程质量划分及责任承担的依据；是复工续建能够启动的重要前提。通过明确的施工界面划分，可以有效避免施工过程中的责任不清、工作重复或遗漏等问题，确保各施工单位之间的顺利衔接。在纷繁复杂的破产案件办理过程中，复工续建施工界面确定工作只是众多重要工作中的一项，但如果我们没有把这项工作做好，则可能会给整个复工续建工程、甚至整个破产案件的办理带来不可估量的影响。
通过明确施工界面，不仅可以避免新老施工单位之间的纠纷，还能确保复工续建工程的顺利进行，最终实现项目的竣工验收和交付，保障购房者的合法权益，促进社会和谐稳定。