海泰所2023年度“十佳诉讼案例”第三期发布

为总结优秀办案经验，推广创新办案思路，海泰所评选并发布“2023年度优秀案例”榜单，即日起将为大家陆续推送。本期发布海泰所2023年度“十佳诉讼案例”第三期——《罗某以土地用途不一致为由拒签商品房买卖合同，要求返还定金，代理律师梳理土地用途及规划分类衔接问题，成功罚没罗某1000万元定金》，《船公司认为出口货物涉嫌违反美国进出口管制政策不予签发提单，代理中国企业成功申请法院裁决外国船公司强制签发提单》。
案例五、罗某以土地用途不一致为由拒签商品房买卖合同，要求返还定金，代理律师梳理土地用途及规划分类衔接问题，成功罚没罗某1000万元定金
关键词：承揽合同 用地性质 定金罚则 合同目的
案件概要
2017年8月，罗某与开发商签订《定建及购买房屋意向书》，约定罗某向开发商购买商铺用于开设酒吧，并支付200万诚意金。2017年9月27日，开发商向通过邮件罗某发送酒吧最终施工图，罗某回复同意按照此方案执行。
开发商取得涉案房屋预售许可证后，2018年11月、12月份罗某合计向开发商支付600万元。2019年7月3日，双方签订《定建销售协议》，约定房屋按套计价，总价 5000万，定金1000万元，罗某已支付800万元预付款转为定金，罗某在《定建销售协议》签订后3日内支付剩余定金200万元。剩余购房款分期支付。2019年7月4日，罗某向开发商支付200万元，开发商向罗某开具备注首付款1000万元的收据。
定建协议签订后，罗某迟不支付剩余的购房款，也未按定建销售协议约定与开发商签订《商品房买卖合同》等。2018年至2021年期间，开发商多次催告，并多次将双方沟通确定的《商品房买卖合同》等文本发送罗某签署，但罗某以各种理由推脱签署及付款。罗某一直未与开发商签署《商品房买卖合同》、亦未按照定建销售协议约定将房屋款项支付至一定比例（30.4%）。
2021年11月3日，开发商向罗某发送《没收定金通知函》，罚没定金。2021年11月8日，罗某回函开发商，认为“该房屋属于文体娱乐用地，按照政策法规定，商业用地才能达到经营酒吧的目的。故认为，其与开发商签订的合同目的无法实现，故而未按照约定继续履行支付义务。”
2022年5月7日，罗某向江北区人民法院起诉开发商，要求解除《定建及购买房屋意向书》《定建销售协议》，开发商返还房屋预付款1000万元及利息。
涉案诉讼发生后，开发商向本所律师发送询价函，本所律师研究涉案纠纷，起草诉讼代理法律服务及报价方案，最终应诉策略及报价方案获得开发商认可，签订《律师聘用合同》，代理本案纠纷。
本案所涉及的主要争议焦点罗某支付1000万元是否构成定金，开发商是否有权罚没，及涉案土地用途能否开展商业经营？
原告认为涉案房屋登记土地用途为“文体娱乐用地（用地类型B3）”，而并非“商业用地（用地类别B1）”按照目前政府最终所确定的规划，该房屋根本无法开办酒吧，据此，原告合同目的不能实现。针对本案核心争议焦点涉案土地用途能否开展商业经营问题，本所律师对土地利用现状分类与规划用地分类衔接问题的研究、证据分析及其他地区政策实践，讼争用途问题主要系 2018 国务院机构改革之前，当时规划与国土尚未合并，各司其职形成了不同的分类标准。系主管行政部门间缺乏统一衔接政策造成的特定时期特定情况。需要从“两规”形成的历史背景分析、过渡期各地政策处理方式、实际商业经营情况等方面进行剖析说理。
被告认为根据规划审批设计方案，讼争商品房规划用途为“剧场”（即“剧院”），根据出让时《湾头启动区3#地块规划设计要求》，3#-4地块为商业用地和娱乐康体用地混合用地，适建商业、文化、娱乐设施等建筑及相应的配套设施。《湾头启动区3#地块规划设计要求》“用地性质及用途”系由原规划行政主管部门根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）确定，宗地用地性质对应种类为B1、B3（B31娱乐用地、B32康体用地），对应大类为B（商业服务业设施用地），不属于A（公共管理与公共服务设施用地）。原国土行政主管部门根据《土地利用现状分类》（GB/T21010—2007）确定宗地用途，并计入《国有建设用地使用权出让合同》。由于2018国务院机构改革之前，原规划行政主管部门与原国土行政主管部门尚未合并，各自适用不同的分类标准，造成“两规不统一”现象，加之，缺乏全国统一的两规对应衔接政策，造成原宁波市国土资源局在《国有建设用地使用权出让合同》宗地用途填写时使用了名称相近的“文体娱乐用地”表述，属于特殊历史时期的特定现象。
2017年11月1日，《土地利用现状分类》修订，《土地利用现状分类》GB/T 21010-2017取代《土地利用现状分类》GB/T21010-2007后，原GB/T21010-2007规定的“文体娱乐用地”取消，将“剧院”归为“0506娱乐用地”，一级类别属于“05商服用地”，与《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）实现了统一。
从其他省市2018国务院机构改革之前两规衔接的政策来看，无论是《土地利用现状分类》GB/T21010-2017颁布前还是颁布后，南京、厦门、福建等地方在过渡期均制定了土地利用现状分类与规划用地分类衔接对照政策文件，均将《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）“B3（B31娱乐用地、B32康体用地）”对应为《土地利用现状分类》GB/T21010-2007或《土地利用现状分类》GB/T 21010-2017的“05商服用地”，不存在不能用于商业经营活动的情况。
原告对涉案规划用地性质与土地用途理解错误，原告认为“文体娱乐用地/文体娱乐”属于用地类别B3，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）规定B3系“娱乐康体设施用地”并非原告所称“文体娱乐用地”，原告理解的“文体娱乐用地”系已废止《土地利用现状分类》GB/T21010-2007“公共管理与公共服务用地”项下“086文体娱乐用地”。“公共管理与公共服务用地”主要指机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等土地，一般通过划拨方式取得。而讼争商品房建设宗地系被告通过招拍挂有偿取得，与“公共管理与公共服务用地”基本特征明显不符合。
原告认为开设酒吧需餐饮用地系偷换概念，双方签署的定建意向书明确约定原告定建商品房系剧场用途，被告申领的《建设工程规划许可证》附图诉争商品房用途为剧场，诉争商品房已竣工验收合格，诉争商品房现状是符合双方约定，不存在用途不用于商业经营的情况。
本案系基于原告向被告定建房屋引起的纠纷，不是一般的房屋租赁或商品房买卖纠纷，被告作为定建方，讼争商品房建造完全是基于原告的要求设计并建设。
在签订《定建销售协议》时讼争商品房规划用途已经确定为“剧场”，如真的存在酒吧等商业经营实质性障碍，原告作为在全国开设多家酒吧的资深经营者，不可能同意签署协议。事实上是，在《定建销售协议》签订当年底我国首先发生了新冠疫情，对聚集性商业经营业态造成了直接冲击，原告从拖延观望，到信心丧失，最终不愿继续扩张经营版图。原被告双方从2019 年到2021年间经历过多轮磋商，直到2021年原告才提出房屋用途无法经营酒店的理由，试图以此为由解约破局。
被告积极收集原告在其他地区开设酒吧停业、欠租、欠薪、诉讼的证据及2018年国务院机构改革前后，对土地利用现状分类与规划用地分类衔接问题的规定，证明系原告自身经营问题不愿意继续购买涉案房产，且土地用途并不存在导致原告合同目的不能实现。
本案经过一次开庭，双方多次补充证据，被告的代理意见基本被法官所采纳，在判决前夕，原告撤回了起诉，被告依法罚没原告1000万元定金。
典型意义
2018国务院机构改革之前，原规划行政主管部门与原国土行政主管部门尚未合并，各自适用不同的分类标准，造成“《土地利用现状分类》GB/T 21010-2017与《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）不统一”现象，加之，缺乏全国统一的两规对应衔接政策，造成原宁波市国土资源局在《国有建设用地使用权出让合同》宗地用途填写时使用了名称相近的“文体娱乐用地”表述，造成原告以此为由，起诉要求解除双方签订协议，返还已支付的定金。
本案中本所律师从“两规”形成的历史背景分析、过渡期各地政策处理方式、实际商业经营情况等方面进行全面剖析说理。最终迫使原告撤回起诉，维护了被告合法权益。
案例六、船公司认为出口货物涉嫌违反美国进出口管制政策不予签发提单，代理中国企业成功申请法院裁决外国船公司强制签发提单
关键词：海事强制令 进出口管制 提单
案件概要
2022年10月，某中国企业委托货代向外国某船司订舱出运三个集装箱，从上海港出运至巴拿马曼萨尼约港，外国某船司确认订舱、揽收货物并已装船出运。出运后几日，外国船司提出该批货物涉嫌违反美国进出口管制政策，提出退运货物并拒绝签发提单。货物于11月下旬到达目的港后，收货人未取得正本提单一直无法提货。发货人多次与外国船司沟通解释，要求在目的港交付货物，但均未果。发货人无奈，委托本所律师于2023年初向上海海事法院申请海事强制令。上海海事法院受理后，组织听证了解案情后，认为申请人通过货代向船司订舱出运涉案货物，船司出具了订舱确认书回执及提单格式件，明确载明申请人为托运人，依据海商法第七十二条规定，承运人应当签发提单，在海上货物运输关系中，签发提单是承运人的一项强制性义务，在本案中，外国船司确认订舱、揽收货物并已装船出运，符合承运人应当签发提单的条件，因申请人无法取得提单交付目的港收货人提货，如不作出海事强制令，申请人面临损失进一步扩大，因此准许申请人的海事强制令申请，责令外国某船司立即交付正本提单。
典型意义
该案入选了“上海海事法院2023年十大精品案例”一等奖，并在上海市十六届人大会议中上海高院所作的工作报告“上海法院强化涉外海事海商领域反制裁、反干涉、反长臂管辖的司法应对能力”主题板块中被提及，认为具有“上海海事法院依法开具海事强制令，支持中国企业要求外国承运人出具提单的合法诉求，为'走出去'企业抵御外部风险、维护合法权益提供司法保障，彰显了人民法院的司法担当”的典型意义。