以房抵债与优先受偿的关系

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以房抵债是指发包人将建设工程施工合同所涉房屋的所有权转移给承包人以作为支付工程价款的对价物。如果承包人与发包人签订了以房抵债协议，承包人是否还享有优先受偿权呢？
本期，我们就来聊一聊以房抵债与优先受偿的关系。

第一，如果以房抵款协议签订在工程价款履行期限届满之前，实务中一般认为在未完成交付的前提下不支持诉请履行，然而承包人要求发包人支付工程款的权利不受影响，故承包人所享有的优先受偿权也可依法主张。
第二，如果以房抵款协议签订在工程价款履行期限届满之后，此时需要区分"以房抵款"与"优先受偿权"之间的基本关系。《民法典》第807条规定∶"发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。"具体而言，如果以房抵款协议签订时，承包人已经履行了优先受偿权的主张程序，则此后签订的抵款协议已不具有"抵债"的典型意义，而是承包人以"折价"的方式实现优先受偿权。如果承包人未主张优先受偿权，直接与发包人签订了以房抵款协议，则承包人是否还可行使优先受偿权，实践中存在不同观点。
一种观点认为：承包人通过以物抵债合，同取得的是一种普通债权，承包人依法享有的建设工程价款优先受偿权是法律直接规定的担保物权，按照物权优于债权的原则，除非抵债的建筑物已经办理了不动产物权登记，承包人合法取得抵债建筑物的物权，否则，承包人通过以物抵债合同取得的债权不足以保障其工程价款债权的，仍有权行使建设工程价款优先受偿权。
【典型案例】（2010）苏民终字第0208号
裁判机构：江苏省高级人民法院
裁判时间：2010年3月
法院认为：建设工程价款优先权是法定权利，权利的放弃应当明示，不能轻易推定权利人放弃权利;当事人签订设备抵偿协议时没有表示其以放弃主张优先权为基础，而抵偿协议也约定在设备抵款未实现时不影响各权利人主张权利，故承包人依然可主张建设工程价款优先受偿权。
另一种观点认为∶以物抵债合同是双方就债务履行达成的合意，只要以物抵债合同依法有效，承包人可以要求发包人履行合同约定的办理抵债建筑物物权登记的义务，以充分保障其工程价款债权，完全无须再去行使建设工程价款优先受偿权。