两套房产登记在别人名下14年，九旬老人如何要回来

黑山县西坡镇（后改名黑山市西坡区）正东街36号房屋系颜A、周D夫妻二人共有。1993年，夫妻二人与子女颜甲、颜乙、颜丙签订《赡养及继承协议》，约定了子女对父母的赡养事项，并对颜A、周D过世后遗留的房产作了分割。1995年，周D因病去世。
1998年，政府对西坡镇正东街的房屋进行改造，颜A与拆迁办、大鹏地产公司订立拆迁协议，约定由大鹏地产公司在原正东街36号地段安置颜A门面2间、住房1套；双方实行面积互换、差价互补。新房竣工后，颜A因资金困难，只向拆迁办交纳了部分安置购房款，实际取得住房1套、门面1间。
2001年办理房屋权属证书时，颜A与诸子女发生争议。颜A遂诉至黑山市西坡区人民法院。经西坡法院调解，双方达成调解协议，确认拆迁取得的住房1套、门面1间归颜A所有。
拿到法院调解书后，颜A的继孙女颜B以颜A年事已高、行动不便为由，提出帮颜A到房管部门办理房屋产权证。颜A信以为真，将调解书、拆迁协议、源房产产权证、身份证等材料均交给颜B，其后便再未过问颜B产权证办理具体情况。直到2014年底，颜A病势严重，无钱治病，就想把自己名下房产卖掉一套以筹钱治病，遂通知颜B交付房屋产权证，但颜B称颜A早就将房产赠与给她，产权也是办到颜B名下的，颜A才发现受骗了。颜甲到房管局一查，发现当初西坡法院调解书确认归颜A所有的两套房产果然全部都登记在颜B名下，而且颜B还用其中一套来抵押贷了款。
颜A要求颜B返还房产被拒，遂委托四川光沐东轩律师事务所代理维权。
看起来是“木已成舟”，房子还能要回来吗？
下面请看本案一审代理词。
行政行为岂能如此任性，违法必究方显法治精神
——颜A诉黑山房管局房屋登记纠纷案一审代理词
原告代理人提交
尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：
我们接受委托，担任原告颜A与被告黑山市房管局行政登记案的一审代理人。该案已于2015年5月6日开庭审理，根据案件事实、法律以及庭审情况，我们认为：被告黑山房管局在对诉争房产进行登记过程中，违法现象极为严重，原告诉请应予支持，违法登记应予撤销。具体理由详述如下：
一、被告违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《房地产管理法》，1994年全国人大常委会制定，业经2007年和2009年两次修订，现行有效，本代理词所引法条之条文序号以1994年版为准）第37条之规定
法律规定
第36条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第37条下列房地产，不得转让：
1.以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3.依法收回土地使用权的；
4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5.权属有争议的；
6.未依法登记领取权属证书的；
7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
被告行为
置法律规定于不顾，将原告尚未登记领取权属证书的房产以“赠与”为由转移登记于第三人颜B名下。
被告理由
1.《房地产管理法》第36条、37条是调整当事人转让房地产行为的规范，不是调整房地产权属登记管理的规范；《房地产管理法》第五章才是规范房地产权属登记管理的规范。
2.《房地产管理法》第37条规定的立法本意是“告知当事人未领取权属证书的房产可能是未经验收合格或未取得所有权的房产，因此不得转让，而本案房屋在转移登记前已经法院生效法律文书确认原告享有所有权且已经竣工验收合格，并不属于不得转让的情形。”
3.《房地产管理法》第37条是管理性强制规定，不属效力强制性规定，被告在办理转移登记时可以对该条规定置之不理。
本代理人认为
1.《房地产管理法》第2条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”而且，《房地产管理法》是一部管理法，带有强烈的行政法和公法性质，不是一部私法规范。被告作为地方政府的房产管理部门，显而易见应当遵守整部法律。被告辩称只需遵守第五章而无需遵守第37条的规定，是典型的断章取义和恶意肢解法律。
2.关于立法本意，《房地产法精要与依据指引》（谭启平、赵勇山主编，北京大学出版社，2005年版）认为：“对于未依法登记领取权属证书的房地产因为欠缺官方正式有效文件的认可，其归属不明，来源不清，也不能依法进行流通。”如果非要追究立法本意，这样的认识才可能是立法原意，而不是被告想当然的所谓“立法本意”。被告所谓的“立法本意”，只是说明了被告行使行政权力时的放肆和随意。
3.所谓管理性强制性规定和效力性强制性规定，源出于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》，是规范民商事法律行为效力的私法范畴，不可适用于行政法这样的公法。
即使非要生搬硬套地认为《房地产管理法》第37条属于管理性强制性规定，那也是房管局必须遵守的，因为毕竟是强制性规定。事实上，如果认同《房地产管理法》第37条属于管理性规定从而房管局无需遵守，则必将造成房地产管理秩序的极度失控。比如，按《房地产管理法》第37条第4项规定，未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让，但若按被告的说法则可以照常办理转移登记，这样岂不天下大乱？
二、被告违反了国务院《城市私有房屋管理条例》（国发[1983]194号，1983年12月17日施行，2008年1月15日被《国务院关于废止部分行政法规的决定》废止）第7条之规定
法规内容
第5条：城市私有房屋由房屋所在地人民政府房地产管理机关（以下简称房管机关）依照本条例管理。
第7条：办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：
（一）新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸；
（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；
（三）受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证；
（四）交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证；（五）继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；
（六）分家析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证；
（七）获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。
证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。
被告行为
置行政法规于不顾，在第三人未提交原房屋所有权证和契证的情况下，将诉争房产违法登记在第三人名下。
被告理由
无。
本代理人认为
根据《城市私有房屋管理条例》第7条第1款第3项及第2款之规定，被告的登记行为严重违法。
三、被告违反了建设部《城市房地产转让管理规定》（下称《转让规定》，1995年发布施行，2001年8月15日修订，现行有效，本代理词所引法条之条文序号以1995年版本为准）第2条、第6条、第18条之规定
规章内容
第2条：凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。
第6条：下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第18条：违反本规定转让房地产的，转让无效；房地产管理部门应当没收违法所得，并可处以罚款。
被告行为
不顾法律和规章的禁止性规定，将未登记领取权属证书的诉争房产转移登记到第三人名下。
被告理由
无。
本代理人认为
《转让规定》重述了《房地产管理法》第37条的禁止性规定，而且《转让规定》第18条明确规定违规转让房地产之转让行为无效，也说明被告所称《房地产管理法》第37条属管理性强制性规定而非效力性强制性规定完全是肆意胡言。
四、被告违反了建设部《城市房屋权属登记管理办法》（下称《权属办法》，1997年发布，2001年8月15日修订，2008年7月1日被《房屋登记办法》废止，本代理词所引法条之条文序号以1997年版为准）第5条、第17条、第30条之规定
规章内容
第5条：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
第17条：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
第30条：房屋权属证书包括《房屋所有权证》《房屋共有权证》《房屋他项权证》或者《房地产权证》《房地产共有权证》《房地产他项权证》。
被告行为
无视《权属办法》规定，在第三人未提交《房屋所有权证》的情况下将诉争房产违法登记在第三人名下。
被告理由
1.第三人提交了旧房的房屋所有权证。
2.《权属办法》第17条第2款的“本意在于使权属登记管理机关认定转让方具有房屋所有权并防止出现一房多证的情况。本案中，原告已经人民法院确认享有所有权且已提供旧房所有权证注销”，所以其“办理转移登记证据确凿。”
3.对因人民法院生效法律文书取得房屋所有权办理转移登记是否应将房屋登记至权利人名下后再办理转移登记，《权属办法》并无规定。
本代理人认为
1.被告所称第三人提交的旧房所有权证（即其在庭审中出示的原黑山县房产管理所于1988年10月28日填发、权利人为颜A和周D、编号为301508的房屋所有权证）与本案没有关联性,该所有权证对应的房产早在1998年就因拆迁而在物理上灭失。第三人本来应当提交原告颜A根据黑山市西坡区人民法院（2001）黑西民初字第5-73号民事调解书取得的房屋所有权证及其他法定材料向被告黑山市房管局申请转移登记，但第三人没有提交，而被告仍违法办理了转移登记。
2.被告总认为自己掌握了立法本意就可以视法律规定于无物从而可以便宜行事、百无禁忌，但：其一，我们没有看到任何的法律文件授予被告有如此违法的特权；其二，如果行政机关都以自己掌握了立法本意为由而不遵守法律，则所有法律都可以即行废止，社会治理就全靠行政机关的自由心证好了。
3.《房地产管理法》《城市私有房屋管理条例》《转让规定》《权属办法》均明确规定要先有房屋所有权证这样的权属证书才可办理转移登记，其中《城市私有房屋管理条例》第7条第2款还明确规定：证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。
面对法律丛林，被告居然以《权属办法》没有明确规定因人民法院生效法律文书取得房屋所有权须先把产权证办理在权利人（颜A）名下才能办理转移登记为由为自己辩护，真真是厚颜得让人无语。
五、被告违反了《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（下称《联合通知》，1991年8月31日发布，司公通字[1991]117号，现行有效）第3条之规定
通知内容
第3条：接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和本人“接受赠与公证书”或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。
被告行为
在第三人既未提交公证书、也未提交房产所有权证和契证的情况下，违法将诉争房产登记在第三人名下。
被告理由
《联合通知》系规范性文件，被告无需遵循。
本代理人认为
1.规范性文件之法律位阶类同于部门规章，被告在房产登记管理中仍须遵循。《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》（法释[2009]14号）第5条规定：“行政裁判文书应当引用法律、法律解释、行政法规或者司法解释。对于应当适用的地方性法规、自治条例和单行条例、国务院或者国务院授权的部门公布的行政法规解释或者行政规章，可以直接引用。”第6条规定：“对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。”可见，规范性文件也是有法律效力的，并非被告所认为的可以对规范性文件完全无视。
2.《联合通知》之所以规定赠与须有公证书方可办理转移登记，核心思想在于赠与是无偿转让财产的行为，受赠人取得财产无需支付任何对价。某种意义上说赠与合同是赠与人一方受损而受赠人一方得利的行为，故而《联合通知》试图通过公证程序以确认赠与人是否有坚定明确、毫不动摇的赠与意思，以避免因赠与人一时冲动或受蒙蔽等造成对赠与人不公平的后果。《合同法》原则允许赠与人自由撤销赠与合同，也是基于这种考虑。被告未经收验赠与公证书就办理转移登记，显属违法。
六、诉争房产中商业房产已抵押登记之事实不构成撤销房产登记的法定阻却事由
《中华人民共和国行政诉讼法》（2014年版）第70条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。”
根据上引法律规定及相关法理，尽管诉争之商业房产已被抵押，即使抵押权属善意取得，该善意取得也只构成房屋登记机关撤销房屋抵押登记的法定阻却事由，不构成撤销房屋登记的阻却事由。
七、对被告如此任性的重大违法行为若不严加纠正，不仅会对原告颜A造成巨大伤害，同时将对依法治权、依法治国造成巨大阻碍。
颜A现年逾九旬、病痛缠身，如果不及时纠正黑山房管局的错误登记，其将无钱治病、无钱养老，若由此导致不测，恐将产生极为恶劣的社会影响。
如果放任被告的歪理蔓延，不法之徒将可随意窃取别人的房产，无需备齐法律规定的各项要件，因为房管局可以按照他们自己理解的所谓“立法本意”来办理他们想办理的任何转移登记。
八、本案未超起诉期限
《中华人民共和国行政诉讼法》（1989年版）第39条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。”
第三人以代原告办理产权证为名，骗取了原告的空白签名伪添赠与内容将产权证办理在其个人名下。可怜当年八旬老人，直到今年因治病需钱拟卖房筹资、已年逾九旬时才知道自己的房产压根就没有登记在自己名下，而是登记在了第三人名下。在法定的三个月期限内，原告提起了行政诉讼，故本案未超起诉期限。
以上代理意见，请合议庭认真考虑。
谢谢合议庭的辛苦工作。
代理人：李君临律师
2015年5月13日
本案经审理，一审法院支持了原告的全部诉讼请求。
注：本文基于真实案例撰写，但为保护当事人隐私，做了一定的技术处理。