房屋买受人的执行异议权

最近，小师妹接到一个朋友的咨询，说他刚与卖家签订了购房合同并支付了房款，还没来得及过户，就因为卖家存在其他债务，所购房子被法院查封执行了????。
买房是一件人生大事，许多人慎之又慎，但这位朋友遇见的的情况也常有发生。在这种情形下，房屋买受人的合法权利该如何救济？小师妹今天就给大家好好分析分析。
根据买受人购买商品房的目的及用途，我们可以将买受人分为两类，一类是商品房消费者，另一类是一般房屋买受人。买受人的性质不一样，其受法律保护的程度也不一样。
其中商品房消费者仅指那些将所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的人。而“买受人名下无其他用于居住的房屋”，一般应理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内买受人名下没有用于居住的房屋。另外，买受人名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以定性为商品房消费者。
如果买受人属于商品房消费者，其要排除其他债权人申请法院对登记在被执行人名下房屋的强制执行，必须同时具备以下情形：
1、 在法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同；
2、 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
（如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，也符合该规定的精神。）
值得注意的是，如果申请强制执行涉案房屋的债权人是享有优先受偿权的建筑工程承包人或抵押权人，则商品房消费者必须交付了购买商品房的全部或者大部分款项。
如果买受人属于商品房消费者之外的一般买受人，其要排除其他债权人申请法院对登记在被执行人名下房屋的强制执行，必须具备以下情形：
3、 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
4、 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
5、 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
6、 非因买受人自身原因未办理过户登记。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
值得注意的是，如果申请强制执行涉案房屋的债权人是享有优先受偿权的建筑工程承包人或抵押权人，则一般买受人不得以上述规定排除执行。
小师妹提醒大家：
为出现所购房屋被出让人的其他债权人申请执行，已购房屋一旦具备过户条件，买受人应及时办理过户手续。
对于出让人原因未能及时过户的，买受人应采取要求出让人办理过户登记的请求等积极行为，并保留相关证据。
因某种原因未来得及过户且已被法院查封执行的，如具备上述规定的情形，买受人应依法积极维权，及时向执行法院提出案外人执行异议。