以房抵债的正确打开方式

前几天，最高人民法院的一纸公告，引来法律界人士的一阵骚动，大家奔走相告，“以房抵债”现在有效了！最高法院用指导案例的形式确认了！当吃瓜群众去看的时候，却是一头雾水。。。一会说，物权法禁止流押；一会说，民间借贷的司法解释要求按照基础关系审理。。。
好吧，陈律师该出场了！
事情是这样的
2013年7月到2014年4月，彦海公司向汤某等人分数次借款人民币约3亿元，借期2个月到一年不等，2014年3月27日，彦海公司与汤某等签订《预售商品房买卖合同》，2014年6月28日，彦海公司与汤某等签订《商品房买卖合同》。后彦海公司未能如期交付房产，汤某等起诉到法院。
汤某等认为，彦海公司未能如期交付房产，应按照房屋买卖合同约定，支付违约金6000万元并支付律师费46万元。
彦海公司认为，《商品房买卖合同》实际上是为双方的民间借贷担保，根据物权法和担保法的规定，属于流押条款，应认定无效。
最高人民法院认为，双方原先确系借款合同关系，经双方协商一致，终止借款合同关系，新建商品房买卖合同关系，原借款本息转为购房款，不违法法律、行政法规，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，应认定有效。但原借款利息高于法定最高利息部分，法律不予保护，应予以调整，最终认定汤某等未足额支付《商品房买卖合同》约定的首付款，彦海公司未如期交付房屋，不应视为违约，判决驳回汤某等的诉讼请求。
这个判决经最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布，作为最高院指导案例第72号，对全国各级法院均有指导意义。
这个判决貌似汤某等人败诉，但实际上最高法院在事实认定里确认了《商品房买卖合同》的有效性，为更多的以房抵债行为确立了司法判例。
那么作为老百姓，，如何有效的进行以房抵债呢？正确的打开方式是这样的：
一、要有真实合法的债务为前提
如果是借贷关系，要有借条和款项交付凭证，如果借条原件对方需要收回，请对方在借条复印件上签署“原件已收回”并签名，以备不时之需。非法债务比如赌债等，不在此列。
二、以房抵债的时间应该是在借款到期后进行
司法实践中很多被认定为担保性质的，主要原因是他们的房屋买卖合同是跟借款合同同时签订的，那么这个房屋买卖合同的担保性质就很明显，根据物权法和担保法的有关规定，流押条款是无效的。本案例中，借款笔数比较多，虽然部分借款尚未到期，但是到期部分的借款，彦海公司已经无力归还，双方约定提前终止全部借款合同关系，是合法合理的。
指导案例
（2015）民一终字第180号民事判决（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案）
相关法规
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》
第四十条
订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。