“房地一体”原则在农村房屋案件裁判中的理解与应用

一、问题提出
《不动产登记暂行条例》自2014年11月24日通过国务院部门立法，自2015年3月1日起施行。《不动产登记暂行条例》第三十三条规定，“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。在统一的不动产权登记之前，因历史原因，我国农村地区的房屋只有宅基地使用权证，只有房屋所有权证或宅基地使用权证使用人与房屋所有权人不一致的情况，屡见不鲜。当农村房屋权属发生争议时，如何处理“房地不一体”的情况，已成为实务难题。
二、相关背景
（一）农村房屋是否必须进行产权登记？
没有强制性规定要求，农村房屋必须产权登记。已失效《房屋登记办法》的第八十二条规定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。”用词为可以，而非应当或必须，即不登记也可以。这主要是因为我国遵循房地一体原则，农村房屋依附于宅基地之上，其转让尚局限于同村组集体经济组织成员之间，村民委员会的见证和记录即完成了公示的作用，并不需要更大范围的公示。现实中，农村房屋的所有权一般是没有登记的。
根据《自然资源部办公厅关于印发<宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答>的函》（2020年发布）对“在宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作中如何落实“房地一体”登记要求的回答”，对宅基地已登记、农村房屋没有登记的，可向登记机关申请办理房地一体不动产登记。
（二）宅基地使用权是否必须登记？
不必须。《民法典》第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”尽管土地管理法规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权，但该条款是针对集体经济组织整体而言的，并没有强制性要求具体到每户的宅基地都必须登记。《民法典》第三百六十五条亦印证了这一点，该条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”现实中，宅基地使用权因分家析产、转让而未办理登记的情况十分普遍。
三、相关判例
（1）
[法院]浙江省绍兴市中级人民法院
[案号]（2017）浙06民终1166号
[案情]马相连、马相表系兄弟，现均已去世。两兄弟在世时，分别从其父辈处分得房屋一间，因马相连分得的房屋在火灾中被毁，该房屋所对应的土地在上世纪五十年代以宅基地的形式被记载于马相连户名下的土地房产所有权存根上。后，马相表在马相连原有宅基地上建造了房屋，并一直由马相表户居住使用，后马相表把涉案房屋分给儿子马文良。1990年5月26日，诸暨市人民政府收到马文良的土地登记申请，并于同日进行了地籍调查。1995年10月1日，原城关镇上马村民委员会出具《农村宅基地权源证明》，载明“兹有马文良户，座落在桥里塘坎的老屋壹间，面积为45.22平方。……该房于一九六○年前建造，权证来源属于老房，权属无争议，今后如果有争执，按国家有关法律、法规处理。”1995年12月30日，诸暨市人民政府确认坐落于诸暨市桥里塘坎，地号为59-18-39，面积为45.22平方米集体土地使用者为马文良，并向马文良颁发了编号为2-1995-001-03895的集体土地使用权证。该45.22平方米土地即为上述马相连户名下土地房产所有权存根上记载的宅基地。2014年，被告马水余户对诉争房屋进行了修缮。另查明，马相连与妻阮生莲（已去世）生育一子马文久，马相表与妻（已去世）生育两子马文良、马文松。马文良与妻楼芬朵生育两女一子，即被告马春美、马士梅、马水余。马文良于2004年9月去世。
[审判]本院认为，根据房地一体原则，农村房屋系依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性。宅基地使用权是确定宅基地上房屋所有权的前提，在未取得宅基地使用权的情况下，在他人宅基地上建造房屋，建造人并不能取得建筑物的产权，而应由宅基地使用权人取得房屋的所有权。本案中，双方当事人对于讼争房屋所对应的土地在上世纪五十年代以宅基地的形式记载于马相连户名下的土地房产所有权存根上，讼争房屋系马相表在马相连户原有被火灾烧毁房屋的宅基地上建造的事实并无异议。马相表在未取得宅基地使用权的情况下，在马相连户宅基地上建造房屋，该房屋应归宅基地使用权人马相连户所有，因马相连及其妻已去世，故讼争房屋应归马相连的法定继承人马文久所有。
（2）
[法院]浙江省平湖市人民法院
[案号]（2018）浙0482民初5113
[案情]原告胡秀法与被告王夏英的丈夫系亲兄弟关系，胡秀法是弟。被告王夏英的丈夫已去世，当湖街道东升村王家庄77号是被告王夏英的户籍地，现该房出租。原告胡秀法结婚后，其户口于1998年10月30日从原胜利乡王家庄79号迁入妻子家即当湖街道虹霓村黄浜16号。
1995年8月17日，胡秀法申请私人建房获批，建房用地呈报表载明的户主是胡秀法（家庭成员也仅胡秀法一人），申请用地理由是因原住房破旧，在原宅基建造，建造形式为二层三间楼房。建房申请获批后，被告夫妇出资建造了案涉房屋，房屋建成后，被告家庭一直居住在该房屋内。
[审判]本院认为,原告胡秀法经政府主管部门批准，在获得建造住宅的宅基地使用权，宅基地使用权具有无偿性和福利性，该宅基地使用权应归属原告胡秀法。虽然原告胡秀法私人建房用地获批后，住宅是由其兄长即被告丈夫出资建造，根据“房地一体原则”即土地使用权和土地上的房屋等建筑物的所有权归属于同一主体，本院认为在原告胡秀法获批的宅基地上建造的房屋所有权应当归属于原告胡秀法。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案被告王夏英家庭已拥有住宅，即东升村王家庄77号，如果案涉房屋所有权也归属被告家庭，那么被告家庭就拥有了二处宅基地，这与上述法律规定相违背。在他人宅基地上建造的房屋由谁出资，最多也只能在房屋所有人与出资人之间形成债权债务的关系，除非双方之间另有特别约定（没有违反法律法规）。因此，原告要求确认位于平湖市当湖街道东升村王家庄××号二层楼房及其附属用房的所有权归其所有的诉讼请求，本院予以支持。
（3）
[法院]湖南省益阳市中级人民法院
[案号]（2022）湘09民终995号
[案情]刘少华之父刘汉东（已故）与王项菊之夫刘汉祥（已故）为亲兄弟，刘汉东在父辈组织分家时分得了一块宅基地及宅基地上面建造的祖屋，并取得了相应的宅基地证，该宅基证上记载的内容为：“1987年10月24日颁发，编号：41，住房面积为59㎡，宅基地坐落位置为东方，四抵界址为东：志华，西：昌良屋，南：路，北：溪”。1999年，因修建安化县江南镇麻溪至红泥村级公路时，对该祖屋进行了拆除，祖屋拆除后，为了安置原来住户，根据拆一还一原则，麻溪村委在安化县××镇××组××房，即诉争房屋。诉争房屋修建后，因权属不清发生争议，江南镇人民政府及有关职能部门多次组织调解未果，也未对诉争房屋是否符合初始登记条件进行确认，也没有进行确权颁证。
[审判]本院认为，本案中刘少华的起诉请求虽为确认诉争房屋的所有权，但在我国“房地一体”的原则下，农村房屋系依附于宅基地之上，房屋的所有权与宅基地使用权具有不可分割性，要获得农村房屋所有权应从宅基地的申请取得及房屋建造两方面综合分析认定。双方对诉争房屋的所有权发生纠纷，实质亦对诉争房屋所占宅基地使用权存在纠纷；刘少华虽提供了刘汉东的原宅基地证，但根据《湖南省土地管理实施办法》第三十条规定，易地建房的，原有宅基地使用权收回，刘少华亦未提供诉争房屋所占宅基地使用权归刘汉东夫妇的权属证明；土地使用权不属于不动产物权。
（4）
[法院]杭州市拱墅区人民法院
[案号]（2014）杭拱半民初字第16号
[案情]2003年6月20日，何某丙（户主）、康丽敏（系何某丙之妻）和何宁涛（系何某丙与康丽敏之子）共同申请宅基地，获批后的宅基地占地面积为94平方米，房屋层次为3层，建筑面积为282平方米。申请建房理由为该户已鉴定属于严重损坏房，为了改善住房条件，要求翻建新房。申请建房四至为东至杭钢厂道，西至杭钢水泵房，南至何某乙，北至何某丁。同日，何某丁（户主）、吴春仙（系何某丁之妻）、何雨晨（系何某丁与吴春仙之女）三人共同申请宅基地，获批后的宅基地占地面积为94平方米，房屋层次为3层，建筑面积为282平方米。申请建房理由为该户已鉴定属于严重损坏，为了改善住房条件，要求翻建新房。申请建房四至为东至杭钢厂道，西至杭钢水泵房，南至何某丙，北至王应福。同日，何某乙、谢某、何某甲、杨某四人共同申请宅基地，申请建房用地情况为主房占地面积为94平米，主房建筑面积为282平米，主房层次为3层。申请建房四至为东至杭钢厂道，西至杭钢水泵房，南至道路，北至何某丙。申请建房理由为该户已鉴定属于严重损坏，为了改善住房条件，要求翻建新房。村委会审查意见为同意翻建三楼，土地面积为94平米。旧宅地处理意见为全拆，是否危房表明系严重损坏房。区土地行政主管部门审核意见为同意报。区政府批准意见为“原地翻建，不得迁建占地，面积控制在94平方米以内”。何某丁户、何某乙户、何某丙户获得审批后，未拆除原有房屋，2004年何某乙户、何某丙户均在第三层上加盖了第四层。何某丁户另行建造了新房屋。
[审判]……根据我国相关法律精神，我国实行房地一体主义，房随地走，地随房走，且农村一户一宅。现该房屋所占宅基地由谢某等人获得审批占有、使用，而何某丁户、何某丙户已另行取得了宅基地，故案涉房屋应当由何某乙、谢某、何某甲、杨某所有。何某丙、何某丁和杨某辩称，案涉房屋由他们建造，故谢某、何某甲对案涉房屋无权利的抗辩意见，本院不予采纳。
（5）
[法院]北京市第三中级人民法院
案号京03民终5931号
[案情]赵某1和张某原系夫妻关系，二人育有赵某6、赵某5、赵某4、赵某3、赵某2五子女。张某于1999年6月2日去世，其父母均先于其死亡。赵某1、徐某于2001年5月11日登记结婚，婚后未生育子女。赵某7系赵某2之女，刘某系赵某3之子。
[审判]……本院认为，我国农村习惯中，存在这样一种情况：农户家庭的部分子女与父母分家另过，并另行分配有宅基地；部分子女与父母共为一户且未新分宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》中农村居民“一户一宅”的规定，宅基地使用权的主体资格是以户为单位的家庭，而户内人口由于生老病死、婚丧嫁娶等情况，往往处于流变之中。父母去世后，如已分家另行取得宅基地的子女再行主张获得父母宅基地上房屋权利，由于房地一体原则，其实际获得宅基地使用权利益。这违反了“一户一宅”的宅基地使用原则，也侵害了与父母共同居住子女的宅基地使用权，既违背农村习俗也有失公平。
四、律师总结
涉及农村房屋的纠纷主要有因农村房屋买卖引发的争议，因离婚、继承、分家析产引发的争议，因借名买房引发的争议，以及因拆迁安置补偿引发的争议。
本文相关的农村房屋案例，集中在房屋出资建造方与宅基地使用权方不一致情况。司法裁判中应用“房地一体，房随地走”原则，一般将农村房屋判给宅基地使用权方而非出资建造方。因农村房屋系依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性。宅基地使用权是确定宅基地上房屋所有权的前提。房屋所有权应房随地走，由宅基地使用权人所有。