执行异议之诉中如何认定消费者购房人？

引言
在执行异议之诉案件中占比最多的案件系针对房屋提起的。其中，购房人购买新房后未办理过户，因开发商负债导致所购房屋被法院执行，购房人提起执行异议之诉这种情况又尤为特殊。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合：(一)查封前签署有效合同；(二)房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付50%的购房款三个条件的，可以排除执行。该条规定赋予了房屋买受人对抗债权人基于建设工程价款优先受偿权、抵押权进行执行的权利。
但是，如果购房人名下有其他用于居住的房屋，而购房人购买房屋确是用于买满足居住的情况下，能否适用《执行异议和复议的规定》第二十九条的规定排除执行？
一、案情简介
2013年11月1日，马文与尚源居公司签订一份《“尚源大厦”商品房预约合同》，约定马文向尚源居公司认购尚源大厦2单元2602号商品房（简称涉案房屋），房屋总价款为47万元。
合同签订当日，马文以银行转账方式向尚源居公司法定代表人王合娟的账户汇款47万元。马文、秦诚碧名下登记有位于北海市金癸领海郡5幢2单元1603号房屋。尚源大厦建设单位恒冠公司因与尚源居公司建设工程施工合同纠纷，于2015年9月向北海仲裁委员会申请仲裁。
北海仲裁委员作出北仲裁字（2015）第186号裁决书，裁决恒冠公司对尚源居公司应付的3443万元尚源大厦工程款享有优先受偿权。恒冠公司请求对包括马文认购的尚源大厦2单元2602号商品房在内的尚源大厦部分房屋强制执行。马文提出执行异议，被驳回后申请执行异议之诉。
二、审理过程
一审法院及案号：北海市中级人民法院-（2016）桂05民初131号
二审法院及案号：广西壮族自治区高级人民法院-（2017）桂民终200号
再审法院及案号：最高人民法院-（2018）最高法民申1978号
一审法院认为：
本案中，马文在法院查封涉案房屋前已与尚源居公司签订房屋买卖合同，并已支付全部购房价款，但其名下已有其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第二项情形，故对涉案房屋马文不享有足以排除法院强制执行的民事权益。马文购买涉案房屋的目的不符合有关消费者的规定，亦非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所称消费者，本案不适用上述批复该项规定。判决驳回马文的诉讼请求。
马文不服一审法院，提起上诉。
二审法院认为：
本案中，马文提供了涉案房屋《商品房预约合同》、《收据》、《尚源大厦收楼确认书》、《房屋装修合同》等证据，证明涉案房屋合同合法有效、房款已付清并实际占有等事实。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，马文享有的权利足以排除恒冠公司对涉案房屋的强制执行。马文的上诉请求和理由成立，本院予以支持。
恒冠公司不符二审法院判决，向最高院申请再审。
最高院认为：
本案争议的焦点问题是，马文对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。对此问题，从以下两个方面进行分析：
（一）对本案争议问题的判断如何适用法律
在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款。
根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定是基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。
2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释就买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用该批复进行裁判，属适用法律不当。
（二）本案是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的情形
首先，本案证据能够证明，双方在案涉商品房查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
其次，本案证据能够证明，马文已支付全部房款。
再次，本案证据能够证明，马文购买案涉商品房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案根据已查明的事实，可以认定马文购买案涉商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资。恒冠公司认为马文购买案涉商品房属于商业投资，马文对该商品房享有的民事权益不能优先于恒冠公司享有的建设工程价款优先受偿权，无事实和法律依据，不能成立。
综上所述，本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，马文对案涉商品房享有足以排除执行的民事权益。广西高院适用法律虽有不当，但判决结果正确。恒冠公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。
裁定，驳回广西恒冠建设集团有限公司的再审申请。
（篇幅限制，略有删节）
三、案例评析
本案的争议焦点为如何正确理解适用《执行异议和复议规定》第二十九条，其核心是如何划定商品房消费者权利的保护边界。
商品房消费者权利最初规定在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》），条文规定：
一、建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
通过分析《优先受偿权批复》不难得出，批复对建设工程承包人的优先受偿权、抵押权、其他债权、购买商品房的消费者权利四种权利的权利位阶进行了规定，为购买商品房的消费者权利＞建设工程承包人的优先受偿权＞抵押权＞其他债权。
《优先受偿权批复》虽然确定了商品房消费者的权利，但是由于是原则性的规定，在实务中如何适用并不统一，特别是如何判断购房人是否属于“消费者”，存在不同理解。
为了解决上述问题，最高院陆续出台了系列文件，进一步细化了商品房消费者权利的应用场景。其中，2015年5月施行《执行异议和复议规定》其第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，为甄别何为”购买商品房的消费者“提供了标准。
但是，该条文依然存在两个问题：一是《执行异议和复议规定》为执行程序规定，能否适用于审判程序？如何在审判程序中适用？二是《执行异议和复议规定》第二十九条规定的过于机械，特别是第二款”所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋“，将名下有其他用于居住的房屋，但是购买房屋确实是用于保证基本生活需求的购房人排除在“购买商品房的消费者”之外，造成《执行异议和复议规定》第二十九条认定的“购买商品房的消费者”范围过小。
回到本案，本案是最高人民法院审理的“广西恒冠执行异议之诉系列案”中的一例，该系列案属于典型的“购房人支付房款并入住但未办理登记，由于开发商未支付工程款，施工单位起诉要求执行登记在开发商名下已经卖给购房人的房屋”这一情形。
恒冠公司赢得与开发商尚源居公司的仲裁案后申请执行，被执行的购房人为了保护自身权益提起执行异议。
按照《执行异议和复议规定》第二十九条，有两类情况是争议不大的。
第一类是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，该情况完全符合规定，可以排除执行；
第二类是买受人名下有多套房屋，且买受人购买房屋不是为了满足居住需求，该情况完全不符合规定，不能排除执行。
但是系列案件中存在着相当数量的购房人，其名下虽然已经有少量房产，可由于家庭人数众多或者其他需求，其购买房屋确实是满足居住需求。
如果一刀切的将其拒之门外，恐有不公，还容易造成不良的社会影响。
但在执行异议程序中，这种情况适用《执行异议和复议规定》第二十九条并无空间，而在执行异议之诉中，又无明确的法律依据。
所以，在法院判决中能够看到法院对于处理该种情况的纠结，想保护马文这样的购房人，但确实找不到明确的法律依据。
最终，一审法院并未支持购房人排除执行的请求，二审法院虽然支持了购房人的请求，依据的是《优先受偿权批复》中的原则性规定，达到了目的但是理由不够充分。
而最高院作出的包括（2018）最高法民申1978号在内的系列判例，为这种情况的解决和《执行异议和复议规定》第二十九条在审判程序中的适用补上了缺口。
最高院的判决解决了两个问题：
第一，法律适用。《执行异议和复议规定》第二十九条虽然是执行程序的规定，但是该条规定的是实质性审查而非执行程序中常见的形式审查，因此该条可以在审判程序中参照适用。由于是参照适用，因此不必拘泥于房屋买受人名下是否有其他用于居住的房屋的规定，可以按照该条文背后所保护的法益——消费者购房人的生存权
来进行判断。
第二，保护边界的判断。既然条文所保护的应该是消费者购房人的生存权，那么判断是否应当保护的标准不应是套数，而是原有住房是否能满足现有家庭成员的居住要求、再购买房屋是否是为了对居住环境进行必要的改善。
综上，（2018）最高法民申1978号在内的系列判例不但解决了广西恒冠系列案中的棘手难题、维护了社会的公平，系列判决的思想也经过总结提炼，在《九民纪要》中得以体现。《九民纪要》第一百二十五条明确了《执行异议和复议规定》第二十九条可以在人民法院审理执行异议之诉案件时候参照适用，并进一步明确了判断商品房消费者的标准，即“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。
此外，上述规则还被吸收进入最高院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）第十条的方案一中。虽然解决方案尚存争议、司法解释也还未正式出台，但是系列判例中裁判者所展现的深厚法学功底与司法为民的法治精神，依然十分值得我们学习。