讨论(一)链接:上海产业用地新规下的股转流程探讨
上海市规划和自然资源局、上海市市场监督管理局及上海市经济和信息化委员于2024年2月19日联合向各区政府、管委会印发的《关于加强本市涉产业用地企业股权变更联合监管的通知(试行)》(“51号通知”), 引发了产业地产投资者的持续关注。
1、涉产业用地企业股转是否均需规资局同意?
51号通知提出由规划资源部门牵头构建“涉地企业股权监管系统”[1]。该“监管系统”覆盖范围有多大, 而如出让合同并无股权转让限制, 是否也会被纳入 “合同信息共享”的名单中?
判断上述问题, 须先了解51号通知的前世今生。
51号通知开宗明义, 声明其系根据129号意见要求, 为加强涉产业用地企业股权变更监管之目的出台。研读129号意见有关涉产业用地企业股权变更的具体监管要求, 对深入理解51号通知意义重大。
51号通知正是在积极落实129号意见中关于“规资局、市监局建立有偿使用合同、涉地股权转让等信息共享机制”的工作要求。此外, 实务中, 相关地区确如129号意见要求的, 于2023年进行了产业用地监管检查专项行动。
除了“建立信息共享机制”这一具体工作方式上的要求, 根据129号意见, 有两类涉产业用地需纳入股权转让监管, 一类是有偿使用合同中规定了转让限制的; 另一类是“低效产业用地”。
2、限制股转的情形: “有偿使用合同有转让限制”及“低效产业用地”
有偿使用合同有转让限制的情形, 看似清晰, 其实也有很多可探讨空间。如: (1)股权转让是否会被扩大理解为对于土地使用权转让限制的变相违反?(2)出让合同虽有模版的股转限制条款, 但未填写具体的“出资比例”“实际控制人”信息, 是否可以认为没有限制?等等。对此, 本文暂不做深入展开, 期待后续与大家讨论。
本文将先行分享上海最新对于“低效产业用地”的认定:
上海市规划和自然资源局、上海市经济和信息化委员会及上海市国有资产监督管理委员会于2023年9月颁发的系列规定指出, 2024年将构建完善的产业用地综合绩效评估体系, 形成A(鼓励支持)、B(保留提升)、C(观察整改)、D(整治退出)分类绩效评估结果, 识别判定低效用地, 并建立低效产业用地清单库:
值得注意的, 上海市最新有关“低效产业用地退出”的政策工具箱尚在完善中, 具体的认定方式及其处置措施(是否必然限制股转、强制退出、收储等)仍待政策进一步明朗。2019年曾有相关规定提出“淘汰类”工业地、闲置工业地、资源利用效率评价为D、超期未达产/近三年税收产出率不达标等工业地纳入低效产业用地清单, 考虑到该等认定标准所基于的市一级层面规定(沪府规[2018]21号)已到期废止, 随着2023年新的产业用地绩效评估体系的完善及落实, 针对低效用地的认定及其处置政策应会进一步明晰。我们将持续保持关注, 并期待后续与大家分享。
3、未纳入全生命周期管理、不构成低效产业用地, 是否可以认为进入了“保险箱”?
不然。
我们可以观察到, 不止上海, 各地均在持续推进产业用地高质量利用的导向及监管。全生命周期管理这一工具, 也正逐步扩大到历史存量项目:
4、上海产业用地监管的政策发展
“产业用地高质量利用”作为长期政策导向, 相关监管是持续发展的, 51号通知并不孤立存在, 而是服务于整体监管机制:
纵观上海对于涉产业用地股权转让的政策发展脉络, 我们认为, 51号通知并不旨在开创性地设置“出让人同意”作为前置审批条件, 而是关上违规转让的逃逸后门。
有关51号通知的具体实操尚在发展, 通力不动产和基础设施团队将持续跟进相关政策实施口径, 协助产业地产客户的风险管控。
注释
[1] 即: (1)规划部门将产业用地合同信息共享至市场监督管理部门; (2)市场监管管理部门对于未获出让人同意申请股权转让的涉地企业发出提示; (3)报区政府同意后, 由区规划资源部门对于未经出让人同意擅自变更股权的涉地企业进行处置(责令恢复股权结构、按合同约定承担违约责任等)
上海市规划和自然资源局、上海市市场监督管理局及上海市经济和信息化委员于2024年2月19日联合向各区政府、管委会印发的《关于加强本市涉产业用地企业股权变更联合监管的通知(试行)》(“51号通知”), 引发了产业地产投资者的持续关注。
1、涉产业用地企业股转是否均需规资局同意?
51号通知提出由规划资源部门牵头构建“涉地企业股权监管系统”[1]。该“监管系统”覆盖范围有多大, 而如出让合同并无股权转让限制, 是否也会被纳入 “合同信息共享”的名单中?
判断上述问题, 须先了解51号通知的前世今生。
51号通知开宗明义, 声明其系根据129号意见要求, 为加强涉产业用地企业股权变更监管之目的出台。研读129号意见有关涉产业用地企业股权变更的具体监管要求, 对深入理解51号通知意义重大。
51号通知正是在积极落实129号意见中关于“规资局、市监局建立有偿使用合同、涉地股权转让等信息共享机制”的工作要求。此外, 实务中, 相关地区确如129号意见要求的, 于2023年进行了产业用地监管检查专项行动。
除了“建立信息共享机制”这一具体工作方式上的要求, 根据129号意见, 有两类涉产业用地需纳入股权转让监管, 一类是有偿使用合同中规定了转让限制的; 另一类是“低效产业用地”。
2、限制股转的情形: “有偿使用合同有转让限制”及“低效产业用地”
有偿使用合同有转让限制的情形, 看似清晰, 其实也有很多可探讨空间。如: (1)股权转让是否会被扩大理解为对于土地使用权转让限制的变相违反?(2)出让合同虽有模版的股转限制条款, 但未填写具体的“出资比例”“实际控制人”信息, 是否可以认为没有限制?等等。对此, 本文暂不做深入展开, 期待后续与大家讨论。
本文将先行分享上海最新对于“低效产业用地”的认定:
上海市规划和自然资源局、上海市经济和信息化委员会及上海市国有资产监督管理委员会于2023年9月颁发的系列规定指出, 2024年将构建完善的产业用地综合绩效评估体系, 形成A(鼓励支持)、B(保留提升)、C(观察整改)、D(整治退出)分类绩效评估结果, 识别判定低效用地, 并建立低效产业用地清单库:
值得注意的, 上海市最新有关“低效产业用地退出”的政策工具箱尚在完善中, 具体的认定方式及其处置措施(是否必然限制股转、强制退出、收储等)仍待政策进一步明朗。2019年曾有相关规定提出“淘汰类”工业地、闲置工业地、资源利用效率评价为D、超期未达产/近三年税收产出率不达标等工业地纳入低效产业用地清单, 考虑到该等认定标准所基于的市一级层面规定(沪府规[2018]21号)已到期废止, 随着2023年新的产业用地绩效评估体系的完善及落实, 针对低效用地的认定及其处置政策应会进一步明晰。我们将持续保持关注, 并期待后续与大家分享。
3、未纳入全生命周期管理、不构成低效产业用地, 是否可以认为进入了“保险箱”?
不然。
我们可以观察到, 不止上海, 各地均在持续推进产业用地高质量利用的导向及监管。全生命周期管理这一工具, 也正逐步扩大到历史存量项目:
4、上海产业用地监管的政策发展
“产业用地高质量利用”作为长期政策导向, 相关监管是持续发展的, 51号通知并不孤立存在, 而是服务于整体监管机制:
纵观上海对于涉产业用地股权转让的政策发展脉络, 我们认为, 51号通知并不旨在开创性地设置“出让人同意”作为前置审批条件, 而是关上违规转让的逃逸后门。
有关51号通知的具体实操尚在发展, 通力不动产和基础设施团队将持续跟进相关政策实施口径, 协助产业地产客户的风险管控。
注释
[1] 即: (1)规划部门将产业用地合同信息共享至市场监督管理部门; (2)市场监管管理部门对于未获出让人同意申请股权转让的涉地企业发出提示; (3)报区政府同意后, 由区规划资源部门对于未经出让人同意擅自变更股权的涉地企业进行处置(责令恢复股权结构、按合同约定承担违约责任等)