什么是买卖不破租赁？

案情简介
2004年7月5日，甲公司（出租方、甲方）与乙公司（承租方，乙方）签订了《某中心商业用房租赁合同》。双方约定，甲方将其所有的位于南街x号x商业项目地下一层北部东侧（B1-001）区域场地（以下简称涉案房屋场地）出租给乙方用于经营高级西餐厅项目，双方还就租金、违约责任等进行了约定。
后甲公司因与银行发生纠纷，A法院依据已经发生法律效力的第129号民事判决书，向甲公司发出执行通知，甲公司未按期履行。法院对上述房屋进行拍卖，由丙公司购买。法院于2007年9月10日作出民事裁定书，裁定：自本裁定生效之日起，买受人丙公司即拥有坐落于上述房屋的所有权。丙公司向法院起诉，要求解除甲公司与乙公司之间存在的租赁合同并由乙公司支付欠付租金。本案审理中，各方当事人均认可丙公司于2007年9月12日取得涉案房屋场地的所有权。
法院判决
法院认为：对于租赁合同，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，甲公司与乙公司签订的《某中心商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，且不具有法定的无效事由，应认定为合法、有效。在上述合同履行期间，虽然涉案房屋场地的所有权发生变动，所有权人于2007年9月12日由甲公司变更为丙公司，但并不影响上述合同的效力，亦即自2007年9月12日起，上述合同对于丙公司与乙公司具有法律效力，丙公司和乙公司应按照合同约定或法律规定履行各自的义务。
律师提示
出租人通过出售或其他方式改变租赁物的所有权，在此期间，承租人放弃优先购买权或丧失优先购买权时，原出租人与承租人之间的租赁合同对第三人继续有效，这就是所谓的“买卖不破租赁”原则。“买卖不破租赁”原则规定于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，该规定的立法目的是为了保护承租人的租赁权，适用“买卖不破租赁”原则的前提是租赁物发生所有权变动，第三人成为租赁物的所有权人后，享有租赁合同约定的权利义务。租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理；租赁物所有权变更后发生的各种纠纷，应由新的所有权人处理。
该规定的立法目的是为了保护承租人的利益，但是法律并未限制租赁物的所有权变动之后，原出租人不可以根据现行有效的租赁合同追究承租人以前所欠租金的违约责任及行使合同解除权。同时，对于承租人来说，原租赁合同继续有效并不意味着限制承租人继续维持原来的租赁关系。在租赁房屋的所有权发生变动后，承租人可根据相关法律规定或合同约定选择继续租赁或退租。
法律规定
1.《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2.《商品房屋租赁管理办法》
第十二条房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。