房屋保质期过后，屋面漏水该谁管?

如果只看题干，不看问题描述，那这个题触发了一个bug。
这个bug持续已久，非常普遍，也是顶层房子不好卖的原因之一：屋顶漏水，非常难修，经常为了谁负责修、花谁的钱修扯皮。以至于全国都在给这个bug打补丁，但是效果也不太明显。
我们先回答这个问题，在房屋保质期过后，屋面漏水应该谁管？答案是：业主管修。
为什么不是开发商？因为过了保质期。顺便一说，屋顶漏水保修期一般是五年。
为什么不是物业？因为物业负责小修，屋顶漏水属于大修。
为什么不是政府？因为我们已经过了福利分房的年代，要遵循市场经济。
所以答案很简单，就是业主。
业主可以是一个，也可以是一群。在这题里是后者。
屋顶漏水，漏雨，过了保修期，按照法律规定，应该由这栋楼的业主负责修，动用这个楼的公共维修基金。这是因为，全体业主才是屋顶的产权人。产权归谁，维修义务就归谁。
如果顶层业主愿意自掏腰包，那也就是修就完了——这要是独栋别墅、农村宅基地，屋顶漏水了谁管，自然是业主管。但是具体到国内的小区，大部分人都是高层钢混大高楼，这个屋顶的维修责任，其实是从1楼到顶楼的全部业主。小修小补不管用，你花个几千块钱，找物业修，或者自己修，通常是修不好的，大部分人也不愿意承担这个钱。
而按照我们国家的制度，每个楼都有对应的大修基金，动用这个大修基金，需要业主们多数人同意（2/3）。

这个bug的本质，就是屋顶漏水只影响顶层，而非顶层的业主数量显著地大于顶层业主的数量：
小区的大多数业主不同意花大家的钱，“给”顶层业主修屋顶
咱们不是常常说人民群众是善良的吗？但是到了这种大是大非的问题上，你会发现，人性是唯利是图的，单个人他可以善良，但是一群人就必然是体现了人性恶的那一面——趋利避害。
人群会担心这个、担心那个，怕花钱，怕影响自己未来的利益，怕浪费自己的时间。
即便用“大修基金”修屋顶，合法，合理，产权是大家的，维修的责任就是大家的，而这个钱也不存在个人的口袋里，是存在建委的账户里，广大业主，也常常不同意动这个钱，或者说，很难做到多数人同意动这个钱。
常见的理由之一是，这个钱可能有更大的作用，现在用完了，以后就没得用了。
以后大修基金花完了，再遇到房屋质量问题，就要自己掏钱补大修基金，所以下面的业主就不愿意替顶层的业主修屋顶。
这是人性。
当你不住在这个小区，你觉得这太自私。
当你住在顶楼，你更是这样想。
但是当你住在楼里，你不是顶楼，而是二楼三楼，你就发现认为这个钱留着养老、我们把他看住了，就很合理。
即便从工程上、科学上说，一个小区其实也没几个比修屋顶更需要花钱维修的项目。
一个小区如果有20层高，那么顶楼就只能占全体业主的1/20。
想要超过2/3来投票帮顶楼业主修房子是很难的，我们反过来说，只要7/20的业主不来投票，就永远无法超过2/3。楼上楼下20个人，有1/3的人很懒你找不到很正常吧。
屋顶漏水对顶层业主的影响也是巨大的，小到影响居住，久而久之，还会危害楼栋的整体安全。
所以为了修复这个bug，全国各地关于物业问题、公共维修基金问题的规定中，专门设计了一个补丁，就是紧急情况下，可以不经过业主大会投票，直接动用公共维修基金，对屋顶漏水进行维修。
启动这个应急维修的程序的发起人一般是物业公司，申请的对象一般是住建委，如果小区有业委会的，业委会通常也会成为这个程序的一部分：发起人或者审批人。
按照我们的制度设计目标，房屋保质期过后，屋顶漏水，动用公维，走应急程序，似乎就可以解决问题了。但是到实际跑这个程序的时候，就总是遇到各种各样的不作为，比如在一个上了电视的案例中，有位节目嘉宾问了不同意盖章的业委会一个涉及到灵魂深处的问题：
你们业委会成员都住几楼？
业委会表示这个问题非常冒犯，而绝大多数吃瓜的你我都能轻易理解这个问题背后的意义。
影响动用大修基金的第二个问题，是对于大修基金使用者的不信任。
需要维修屋顶的业主往往不是一个两个，屋顶也不是维修一个点，经常是需要维修一个面，小修小补不解决问题，而大修涉及的经费通常是几十万甚至几百万。
这就存在了贪污腐败的空间，也就对应着贪污腐败的质疑。
我们这个文化氛围，对于别人的贪污腐败，默认就是有，而不是没有的，所以你要让大伙说要不要花个几百万，大概率是一定要伴随贪污腐败的质疑。这不仅成为了申请大修基金修屋顶的阻力，也是很多时候不作为的主要原因：害怕被质疑，于是不行动。
没有业委会的，业主不信任物业。
有业委会的，业主不信任物业和业委会，而业委会和物业互相也不信任，都想主导工程项目。
北京市还专门就这个问题出了补丁，说如果业委会和物业扯皮导致影响应急维修的，要追究责任，可是讲真的，这些制度走到尽头的时候，你会发现又是断头路：谁去追究责任，怎么追究责任。
有的城市对于怎么鉴定，怎么招标，怎么出方案规定的很细，有的城市的规定就很空，以至于程序走到一定程度就会出现卡点。
而这个流程从你发现你家漏水，到你了解责任主体，再到你挨个找完政府、物业、业委会，到最后这个钱批下来把整个房子彻底修了，牵涉的精力是巨大的，而只要一个环节卡住，对其他人都没有任何影响，还省了不少力气。
简单的回答了问题之后，我们再说说这个问题描述。
按照题主的说法，是买了房子之后发现漏水的，那么对于这个题，其实还有第二种解，就是不去追求维修，而是转而调头和房东打官司，就“隐瞒了屋顶漏水”，索赔或者退房。
当然，这个前提是房东确实没有告诉你这个屋顶漏水。
有个购房户打这个官司败诉，就是因为他买房的时候，房东不仅告诉他屋顶是漏水的，他还就屋顶漏水让房东给他优惠了5万。
漏水问题是买顶楼最核心、也最关键的问题，既然买了，就要把我上面说的这些提前了解清楚，对未来有可能发生的情况做出充分的准备，比如买卖二手房的时候，可以把“如果漏水怎么办”写到合同里，是退房，还是由卖家负责维修，或者赔偿多少违约金，提前写的清清楚楚的。