房屋“居住”知多少？

为了贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，在此次民法典的颁布中，“居住权”作为一项特殊的用益物权应运而生，正式成为被法律所确认的一项重要权利。所谓居住权是指居住权人有权按照遗嘱或合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，其主要目的在于满足生活居住的需要。《民法典》第十四章（366-371条）对居住权进行了规定，明确了居住权的性质与设立等内容，为居住权的行使提供了理论基础，下面就让我们一起了解居住权，探索居住权行使过程中的“百态人生”。
一、居住权的前世今生
古罗马时代，由于男权在社会生活中占据着主导地位，为了保护女性、其他子女等能够具有安身之所，居住权这一新型制度与模式在罗马法中应运而生，从此成为影响世界居住制度的一项重要渊源。长期以来，我国由于社会住房供应不足，房产争夺的矛盾较为突出，离婚不离家、房屋继承纠纷等家庭性问题突出，社会中关于保姆等赡养老人人员的遗嘱性居住占有问题一度成为社会争议的焦点。例如，笔者办理的案件中，关于后老伴儿对于房屋的占有、使用、继承等问题频发，房屋所有权与继承权作为两项重要的权利，成为矛盾的争夺焦点，造成诸多社会问题。近年来我国社会结构发生巨大变化，社会需求呈现出新的特点。2014年“以房养老”的试点为居住权的设立提供了强大的推力，近年来一些保险类公司、养老机构等相继推出房屋居住与养老性产品，使得所有权与居住权逐渐分离成为可能，为居住权的设立提供了实践基础。
二、居住权的获取途径与灭失
《民法典》第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。这两条规定通过明示列举的方式，明确了居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记获得居住权，从而占有、使用他人的住宅。同时，从其设立不难看出居住权的灭失途径对应为居住权届满、居住权人自愿同意撤销或居住权人死亡。关于居住权的登记地点，民法典中未予明确，但由于不动产的特殊属性及行政管理的便利原则，居住权的登记机关与房屋所有权的登记机关应为同一登记机关。
三、居住权的适用
1、关于可以享有居住权的主体范围民法典未有明确列举，笼统规定为：“他人”，即居住权既可以给自己的父母、子女设立，也可以给朋友、保姆、医生等设立。针对笔者办理的家庭纠纷中后老伴为解决居住问题引发的诉讼及子女因房产问题反对丧偶父母再婚矛盾或将起到较大的缓解作用。
2、目前可登记居住权的房屋范围仅限于住宅，商铺等并不能设立。
3、居住权与租赁权并不相同。租赁权的最长期间为20年，居住权则没有任何限制，可以 终生享有，同时居住权多为无偿设立，属于用益物权。
4、长期居住并不意味着当然享有居住权。家庭成员共同居住，因历史原因长期占有某处房产等情况并不意味着居住人必然其享有居住权，居住权作为一种用益物权，其需要遵守登记规则，即只有主动去登记机关进行登记，设立居住权益，才能真正享有。
四、居住权对房屋买卖的影响
作为房屋的所有权人，其对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，可以较为顺利的对房屋进行抵押、出售等活动，但设定有居住权的房屋或将对常规的房屋交易产生一定影响，无论是基于合同约定亦或是遗嘱设立的尚未到期的居住权都会影响房屋买受人对于房屋的实际占有与使用，因此在购房过程中，特别是二手房的购置过程中，买受人要相当小心了。但对于不具有居住迫切性的投资性买受人亦可以此为条件，降低购买费用或创新支付方式。
五、居住权的完善与思考
民法典中虽然对居住权的设立做出了明确规定，但居住权的行使与实践运用，仍将产生诸多问题，需要辅之以司法解释或规范性文件指导。例如：由于居住权与所有权分离导致的所有权人与居住权人对于配套福利的享有，相关房屋税、费的承担，恶意设置居住权的解决途径、司法执行遇到居住权的处理等。
六、居住权引导商业新风向
民法典通过居住权的设立解决了利用反向抵押进行以房养老的问题，但居住权作为民法典中一项新增设权利，其不仅仅是为了解决家庭、养老等问题，同时也应成为探索经济或投资新模式的法律基础，居住权中“当事人另有约定的除外”也为此提供了空间。居住权的设立获将为房屋市场提供新的思路与模式，对于时权式酒店模式的优化，合资购房、联合建房等模式的创新或将产生引导意义。