建设项目未经验收而占有使用的法律解析

一般而言，建设工程项目工期较长，所涉及专业较为繁多，经常由于各种原因导致建设工程的工期发生延误，而由于施工单位导致的工期延误在建设工程纠纷案件中发生的最为广泛。对于一些规模较大且施工难度较大的项目，工期延误可能相对较长，导致发包人蒙受巨大的经济损失，为减小损失的扩大、缩减或保证投资回报周期等原因，发包人通常在建设工程未经验收的情况下（或验收不合格情况下）占有并使用，那么在使用过程中发现项目存在质量不符合约定的情况能否向施工单位主张赔偿呢？本文将围绕着该种情况进行综合分析。
裁判案例
甘肃第一建设集团有限责任公司、靖远昌泰源房地产有限公司
建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书
（2022）最高法民终118号
发布时间：2022-07-28
二审法院认为：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”本案中，发包人昌泰源公司在案涉工程未经过竣工验收的情况下擅自占有使用，即可认为昌泰源公司对建设工程质量是认可的，应将案涉工程视为质量合格。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释[2018]20号）第十一条规定，“当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。如前所述，因违反招投标强制性规定，本案双方当事人签订的《建设工程施工合同》及《补充协议》均无效，但双方当事人均认可施工过程中实际履行的为《建设工程施工合同》，因此参照此合同约定结算工程价款具有法律依据。
※注：1.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第十三条已调整为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条。
2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释[2018]20号）第十一条已调整为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十四条
根据上述案例裁判及所涉及的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条之规定不难看出，在司法实践中建设工程项目未经过验收的情况下擅自使用，可视为对建筑工程质量的认可，随着发包人的提前使用，工程质量的风险也由施工人转移给了发包人。
那么在司法实践当中哪些情况可以定义为“擅自使用未经竣工验收建设工程”变为尤为的重要，当事人双方也经常对这一情形的认定产生较大的争议，笔者通过对既往司法判决的研读，对常见的哪些情形可以认为，哪些情形不可认为“擅自使用未经竣工验收的建设工程”进行了整理。
01
项目没有进行验收流程，发包人对建设项目进行非功能性的使用，最常见的情况如建设房屋未经过工程验收，发包人只是购买了部分装修材料及设施设备至于其内，发包人的行为构成了简单的存放材料及设备的行为，并未在实际意义内使用未竣工项目，该种情况不能认定为擅自使用未经竣工验收的建设工程。
02
对于在建项目，发包人上一道工序内容未经过验收，发包人要求直接进入下一道工序，在实际项目中最常见的情况如建筑内墙体尚未进行验收和复测门洞尺寸等工作，发包人便要求施工单位进行门窗的安装工作，在此种情况下可认为发包人对上一道工序的认可，即上道工序满足质量要求，如在门窗等设施安装时不能满足现场的实际情况时，发包人则不能再认为施工单位质量不合格，要求施工单位赔偿。该种情况可以认定为擅自使用了未经验收的建设项目。
03
在建项目发包人与施工单位因争议或其他原因导致建设项目合同终止，但实际项目未竣工，此时发包人对建设项目进行试营业——实践中如对精装酒店项目进行试营业，精装修宾馆项目的试营业等情形，在司法实践当中通常会认为发包人对项目进行了实质上的使用，对工程质量进行了确认；虽发包人进行的是试运行行为，但从严格的法律角度上来讲工程没有上一步骤的完成与确认则不可进行下一步骤的实施。该种情况则构成擅自使用行为。
04
在建项目发包人与承包人的日常函件往来中，类似如发包人给承包人以e-mail的形式致函，内容为在建仓库内设备机组的配电箱在设备机组运行大约30分钟后就跳闸，此种现象已经维持有一定的时间。导致存放在仓库内的部分物品发生了变质。通常这类情况没有直接的表述发包人对未完工程进行了占有和实质的使用，但通过类似的信函等则可以推断出发包人在使用在建项目，这类类似的情况在司法实践中都可以识别为擅自使用未经竣工验收的建设项目。
05
在建项目发包人为缩短投资回报周期，将部分已完成但未验收的项目出租，如发包人将小区周边的停车场地按照一定价格出租给驾校一定的时间，待整体项目竣工解除出租合同，驾校在出租期内进行驾驶培训。此种情形虽然项目的实际使用功能与现实的使用不同，但在司法实践当中会认定为发包人已经对停车场地进行了确认，质量与功能满足要求，此类情况应认定为擅自使用。
在实际生产、生活中，随着新事物的不断涌现，“擅自使用”的种类也不断的被定义，那么如果建设项目未经验收合格而占有、使用，发包人是否有权要求施工单位对建设项目出现的质量问题进行维修呢？答案是肯定的。实践中如果发包人出现“擅自使用”的情况，则无权再对承包人要求占有之前的工程质量问题赔偿，因为占用的同时意味着对建设项目质量的认可，视为工程已经竣工。那么发包人只能着眼于占有之后。根据《建筑法》的相关规定，工程竣工后承包人（施工单位）应在合同约定的保修期间内对建设项目承担保修责任，所以一旦发包人“擅自使用”，发包人可以在建设项目保修期内对质量问题要求承包人维修。
坤略提示
建设工程项目是多专业、多工序的实际体现，涉及的法律较为广泛，具体实施过程较为复杂，所以建设项目的各个参与方都应按照法律、法规及合同的要求严格进行操作，避免不利的行为导致经济损失。
【文章所涉及的法律法规及司法解释】
·《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
·《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十四条 当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。
实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。
·《中华人民共和国建筑法（2019修正）》第五十九条 建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。
·《中华人民共和国建筑法（2019修正）》第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
·《中华人民共和国建筑法（2019修正）》第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
·《中华人民共和国建筑法（2019修正）》第十五条 建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。
发包单位和承包单位应当全面履行合同约定的义务。不按照合同约定履行义务的，依法承担违约责任。
·《中华人民共和国民法典》第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。