房子还没拍卖变卖，法院能否直接裁定以物抵债？

案件已向法院申请强制执行了，可是法院处置被执行人名下不动产的程序繁琐、时限长，为了避免夜长梦多，尽快实现申请执行人的债权，在被执行人的不动产未经拍卖、变卖程序的情形下，法院是否可以直接作出以物抵债的裁定呢？下面，万益案件执行律师将通过相关案例，为您回答这个疑问。
案例一
案件索引
《顾某花、黄某红等借款合同纠纷执行监督执行裁定书》最高人民法院（2021）最高法执监278号
案情简介
河北省唐山市中级人民法院在执行顾某花与黄某红、唐山某珠宝有限公司、侯某坤民间借贷纠纷一案中，于2017年6月5日作出（2017）冀02执恢646号执行裁定,将黄某红名下位于××房产作价交付申请执行人顾某花抵债。利害关系人陈某不服该裁定，向唐山中院提出异议。唐山中院以顾某花与黄某红以房抵债执行和解损害其他债权人合法权益为由，撤销以物抵债裁定。顾某花不服，向最高院申请执行监督。
最高人民法院认为
本案的争议焦点为关于唐山中院作出的以物抵债裁定是否符合法律规定的问题。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年施行）第二条规定：“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十一条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”根据上述法律规定，对已查封的被执行人财产，执行法院一般应当进行拍卖变价，申请执行人和被执行人同意不经拍卖、变卖直接以物抵债的，须符合不得损害其他债权人合法权益的法定条件。本案中，申请执行人顾某花与被执行人黄某红于2017年6月协商达成以物抵债合意，唐山中院在未核实涉案房产是否已被查封的情况下，即作出（2017）冀02执恢646号执行裁定对该以物抵债合意予以确认，有损已办理查封登记另案债权人的合法权益，与前述司法解释规定不符。
案例二
案件索引
《陕西某某物资有限公司、巴中市某某劳务有限公司等建设工程合同纠纷执行监督执行裁定书》最高人民法院（2021）最高法执监427号
案情简介
商洛中院执行巴中市某某劳务公司与陕西某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，于2017年10月30日查封了案涉房产，并在法院主持下双方达成以物抵债和解协议。法院于2017年12月15日作出48-3号抵债裁定，将案涉房产抵偿给巴中市某某劳务公司，房屋所有权自裁定送达巴中市某某劳务公司（2017年12月15日已送达）时起转移。
丹凤县不动产登记中心登记簿记载，自2016年11月3日至2018年4月23日，共有6家法院对陕西某某房地产开发有限公司的涉案房产查封17次、协助过户2次。
西安中院于2016年10月15日受理执行陕西某某物资有限公司与陕西某某房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，并于2018年4月23日作出裁定查封被执行人陕西某某房地产开发有限公司所有的涉案房产。
陕西某某物资有限公司对商洛中院作出的以物抵债裁定不服，提起异议、复议及向最高人民法院申诉。
最高人民法院认为
本案的争议焦点为商洛中院以物抵债裁定是否损害其他债权人合法权益
申诉人主张商洛中院48-3号抵债裁定损害其合法权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定：“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。“《民事诉讼法解释》第四百九十一条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”第五百一十六条规定，“当事人不同意移送破产或者被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。”根据上述规定，执行过程中处置被执行人财产，应当遵循拍卖优先的原则，不经拍卖、变卖而直接作价抵债的，以申请执行人和被执行人同意且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益为前提条件。被执行人为企业法人的，处置被执行人财产后，对于普通债权，按照查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。本案中，被执行人陕西某某房地产开发有限公司是企业法人，在处置其财产后，对于普通债权，应当按照查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。
本案中，商洛中院48-3号抵债裁定以申请执行人巴中市某某劳务公司与被执行人陕西某某房地产开发有限公司在执行中达成和解协议为由，适用《民事诉讼法解释》第四百九十一条规定，直接将被执行人财产作价交付申请执行人以物抵债。但是被执行人明显涉及债权债务较多，商洛中院在明知存在其他在先查封债权人、执行依据并未明确巴中市劳务公司享有工程价款优先受偿权的情况下，仍然根据个别债权人与被执行人自行达成的和解协议，未经评估、拍卖，直接裁定被执行人部分财产以物抵债，将本应按照查封先后顺序受偿的财产优先偿还了个别债权人，可能损害了其他债权人的合法权益，依法应予纠正。
律师解析
通过上述案例不难看出，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第四百八十九条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”只要同时满足两个条件：一是经过申请执行人和被执行人双方同意；二是不得损害其他债权人合法权益和社会公共利益，在此情形下，人民法院就可以在被执行的不动产不经拍卖、变卖程序情形下直接作出以物抵债裁定书。
不过，我们也发现，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第四百九十一条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定:“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”法院做出的以物抵债裁定书可以导致物权的变更。而“经过申请执行人和被执行人双方同意”实质还是当事人自行协商达成的以物抵债协议，该行为系私法行为，属于执行和解协议的一种，法院依据双方达成的执行和解协议作出以物抵债裁定。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，人民法院可以执行发生法律效力的民事判决、裁定、刑事判决裁定中的财产部分，以及法律规定的其他法律文书。而执行和解协议不属于人民法院可以执行的法律文书，本身就不具有强制执行效力。因此，如果人民法院依据执行和解协议出具以物抵债裁定，无异于强制执行了不具有强制执行效力的执行和解协议，与法律的规定相违背。
在司法实践当中，申请执行人与被执行人也容易恶意串通或通过执行裁定来规避行政审查，达到迅速转移债务人财产、逃避债务履行的非法目的，造成其他债权人失去公平受偿的机会。
再依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020修正）第二条规定:“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）第二百五十四条规定：“ 财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定:“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。”前述法律规定明确了执行程序中法院要对查封、扣押、冻结的执行财产进行变价时，应当首先选择拍卖的方式，只有在例外的情形下才采取其他变价方式。
结合前述，若希望通过被执行不动产不经过拍卖、变卖程序，法院可直接作出以物抵债裁定的方式实现债权，除了满足前述两个条件之外，仍需满足“只有唯一债权人”这一个条件，这需要法院作出以物抵债裁定前进行全面细致的审查。为了平等保护各方债权人利益，避免虚假诉讼、恶意串通转移财产等情形，2018年3月1日施行的《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条明确规定：“申请执行人与被执行人自行协商达成的执行和解协议，人民法院均不可依据该协议出具以物抵债裁定。”
总而言之，目前人民法院对于出具以物抵债裁定的态度已越来越趋于谨慎，因为法院要结合案件实际情况审查，如果作出上述裁定会损害其他债权人的合法权益以及社会公共利益，无疑加重了法院的审查工作。此外，若法院作出以物抵债裁定后，却发现还存在其他债权人时，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条等相关规定，申请执行人无法依据该以物抵债裁定书排除其他债权人对以房抵债裁定中不动产的执行，反而增加诸多诉累。
综上，执行案件的案情往往错综复杂，相关法律规定又浩如烟海，需要具体情况具体分析。若您正好碰上类似的情况不知该如何处理，或在这方面有疑问的，敬请联系广西万益律师事务所案件执行部，我们将为您提供高效、优质的法律服务。