买新房，交诚意金，
不买了，开发商不退钱，
购房者该怎么办？
基本案情
H公司投资开发了××郡楼盘。该楼盘于2021年10月23日取得预售许可证。
2021年10月9日，经H公司销售人员介绍，陆某签订了《××郡VIP诚意登记申请表》（载明客户姓名为陆某，意向房号7-××、9-××、6-××、5-××，销售人员李××），并于当天缴纳购房诚意金30000元（诚意金用途为意向购房者在取得购房资格后可享受相应的优惠）。
经综合考虑，陆某最终决定不购买该楼盘房屋。随后，陆某多次要求H公司退还诚意金，均被拒绝。
陆某遂提起诉讼，请求法院判令：
1、H公司立即返还诚意金30000元；
2、H公司支付10月24日至起诉时的资金占用利息500元。
裁判结果
1、H公司向陆某返还30000元诚意金；
2、驳回陆某其他诉讼请求。
律师说法
本案中，陆某所签订的《××郡VIP诚意登记申请单》约定了：陆某意向购买××郡花园7-××、9-××、6-××、5-××房。陆某缴纳了购房诚意金30000元（诚意金用途为意向购房者在取得购房资格后可享受相应的优惠）。因此，《××郡VIP诚意登记申请单》具有预约性，性质为商品房预约合同。申请单所载销售人员李××为H公司开发的××郡项目售楼部工作人员，其在售楼处现场与陆某签订该登记申请单，要求陆某转账至指定账号收取购房诚意金，并落款确认的行为，足以使陆某有理由相信李××系代表H公司履行职务，相应的权利义务应由H公司承担。
H公司在尚未取得商品房预售许可证明时，就收取陆某交付的购房诚意金，违反法律规定，在H公司与陆某在没有签订任何认购书以及房屋买卖合同的情况下，上述30000元款项为购房定金、诚意金、订金等性质并不明确。并且即使H公司与陆某双方对于购房问题进行磋商，但双方并未就房屋标的、价款、支付方式等达成一致意见，后续双方也没有进行进一步磋商，因此应予返还。故，陆某要求H公司退还购房诚意金30000元诉请能得到法院的支持。
延伸阅读
1、什么是诚意金？
诚意金又称“意向金”，但该术语并非法律概念。实践中，开发商在房产项目正式销售开盘日前，为了吸引更多的意向购房者，会许诺意向购房者预先支付一定金额的诚意金，在正式购房时，该诚意金可获得高于诚意金的一定折扣用以抵扣房款。
2、诚意金的特征及类型？
司法实践中，诚意金可以依据“是否明确约定其性质及适用规则”分为两种类型：
（1）当事人有明确约定的，按约定内容的真实意思表示确定其性质。
①当事人在合同中明确约定诚意金的退还条件，按约定条件退还【参考案例：（2022）粤0111民初6706号、（2022）粤01民终14949号）】。
该案中，法院认为：根据双方于2021年10月14日签订的《认购卡》显示，双方就涉案三个商铺达成的意向价格为3900万元，最终价格出售方将于2021年10月18日前通知买受方。如双方未能达成交易，出售方于通知买受方即日7个工作日内退还诚意金100万元。结合现有证据无法证实出售方曾于2021年10月18日前向买受方通知涉案商铺最终交易价格，双方亦未签订书面的商铺买卖合同，按照上述约定，出售方应向买受方退还诚意金100万元。
②当事人约定支付诚意金的一方逾期履行义务，另一方有权没收诚意金的，此时的诚意金具有违约金性质【参考案例：（2022）浙0203民初914号、（2022）浙02民终3127号】。
该案中，法院认为：根据该意向书约定，当事人“必须于2021年9月16日前和甲方新签订正式的租赁合同(合同条款文本见附件二)。若未于2021年9月16日前重新签订正式的租赁合同，甲方有权没收乙方已缴纳的诚意金作为违约金，不予退还乙方。”故被告（甲方）认为诚意金已转为违约金，按约不应予以退还的意见，符合约定、于法不悖，法院予以采纳。
③当事人在合同中明确约定定金罚则或在一定条件下将诚意金转化为定金的，此时的诚意金具有定金性质【参考案例：（2019）粤03民终7007号】。
该案中，法院认为：双方签订的《诚意金协议书》中，关于诚意金的约定为“乙方在2018年5月2日前办理相关手续并签订租赁意向书，逾期未能办理视为放弃所选房屋，甲方有权另行处置该房屋，乙方所缴纳的诚意金视为定金并不予退还”、“甲乙双方达成上述租赁条件，诚意金自动转为定金”等。该《诚意金协议书》具有约束双方当事人在将来一定期限内签订合同的内容，属于预约合同。该协议书是双方真实的意思表示，而且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故该诚意金应为立约定金。
（2）当事人未约定诚意金性质的，则不适用定金罚则。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。上述法律虽然已经失效，《民法典》中有关定金的约定也沿用了该司法解释规定，即一般情况下定金应当明确约定。如当事人对诚意金的性质未作明确约定的，如双方未建立起合同关系，则诚意金应当予以退还。
结语
购房者在交付诚意金时，对诚意金款项性质的约定非常重要。在没有特殊约定的情况下，诚意金并非定金，开发商收取诚意金，在没有明确约定转为定金时，是不适用于《民法典》的定金条款的。因而建议买受人在交付诚意金给开发商销售时，双方对诚意金的性质、诚意金转化为定金情形等问题约定清楚，以免产生不必要的纠纷，尤其是如果开发商收款后，事先口头没有约定诚意金性质，而事后出具的收款收据为“定金”收据的，则建议购房者要求及时提出修改，否则会视为双方约定诚意金款项性质为定金，后续双方未进行交易，该款项将难以退还；如果与开发商对诚意金的处理规则进行了事先约定，要全面把握该处理规则。另外一方面，如果约定诚意金可以无条件退还，则建议与开发商明确约定未签订购房合同时，诚意金限期退还的时间，逾期退还的违约责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五条 民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知
第一条 当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式，仅表达房屋买卖意向，未约定在将来一定期限内签订买卖合同，一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的，一般不予支持。
不买了，开发商不退钱，
购房者该怎么办？
基本案情
H公司投资开发了××郡楼盘。该楼盘于2021年10月23日取得预售许可证。
2021年10月9日，经H公司销售人员介绍，陆某签订了《××郡VIP诚意登记申请表》（载明客户姓名为陆某，意向房号7-××、9-××、6-××、5-××，销售人员李××），并于当天缴纳购房诚意金30000元（诚意金用途为意向购房者在取得购房资格后可享受相应的优惠）。
经综合考虑，陆某最终决定不购买该楼盘房屋。随后，陆某多次要求H公司退还诚意金，均被拒绝。
陆某遂提起诉讼，请求法院判令：
1、H公司立即返还诚意金30000元；
2、H公司支付10月24日至起诉时的资金占用利息500元。
裁判结果
1、H公司向陆某返还30000元诚意金；
2、驳回陆某其他诉讼请求。
律师说法
本案中，陆某所签订的《××郡VIP诚意登记申请单》约定了：陆某意向购买××郡花园7-××、9-××、6-××、5-××房。陆某缴纳了购房诚意金30000元（诚意金用途为意向购房者在取得购房资格后可享受相应的优惠）。因此，《××郡VIP诚意登记申请单》具有预约性，性质为商品房预约合同。申请单所载销售人员李××为H公司开发的××郡项目售楼部工作人员，其在售楼处现场与陆某签订该登记申请单，要求陆某转账至指定账号收取购房诚意金，并落款确认的行为，足以使陆某有理由相信李××系代表H公司履行职务，相应的权利义务应由H公司承担。
H公司在尚未取得商品房预售许可证明时，就收取陆某交付的购房诚意金，违反法律规定，在H公司与陆某在没有签订任何认购书以及房屋买卖合同的情况下，上述30000元款项为购房定金、诚意金、订金等性质并不明确。并且即使H公司与陆某双方对于购房问题进行磋商，但双方并未就房屋标的、价款、支付方式等达成一致意见，后续双方也没有进行进一步磋商，因此应予返还。故，陆某要求H公司退还购房诚意金30000元诉请能得到法院的支持。
延伸阅读
1、什么是诚意金？
诚意金又称“意向金”，但该术语并非法律概念。实践中，开发商在房产项目正式销售开盘日前，为了吸引更多的意向购房者，会许诺意向购房者预先支付一定金额的诚意金，在正式购房时，该诚意金可获得高于诚意金的一定折扣用以抵扣房款。
2、诚意金的特征及类型？
司法实践中，诚意金可以依据“是否明确约定其性质及适用规则”分为两种类型：
（1）当事人有明确约定的，按约定内容的真实意思表示确定其性质。
①当事人在合同中明确约定诚意金的退还条件，按约定条件退还【参考案例：（2022）粤0111民初6706号、（2022）粤01民终14949号）】。
该案中，法院认为：根据双方于2021年10月14日签订的《认购卡》显示，双方就涉案三个商铺达成的意向价格为3900万元，最终价格出售方将于2021年10月18日前通知买受方。如双方未能达成交易，出售方于通知买受方即日7个工作日内退还诚意金100万元。结合现有证据无法证实出售方曾于2021年10月18日前向买受方通知涉案商铺最终交易价格，双方亦未签订书面的商铺买卖合同，按照上述约定，出售方应向买受方退还诚意金100万元。
②当事人约定支付诚意金的一方逾期履行义务，另一方有权没收诚意金的，此时的诚意金具有违约金性质【参考案例：（2022）浙0203民初914号、（2022）浙02民终3127号】。
该案中，法院认为：根据该意向书约定，当事人“必须于2021年9月16日前和甲方新签订正式的租赁合同(合同条款文本见附件二)。若未于2021年9月16日前重新签订正式的租赁合同，甲方有权没收乙方已缴纳的诚意金作为违约金，不予退还乙方。”故被告（甲方）认为诚意金已转为违约金，按约不应予以退还的意见，符合约定、于法不悖，法院予以采纳。
③当事人在合同中明确约定定金罚则或在一定条件下将诚意金转化为定金的，此时的诚意金具有定金性质【参考案例：（2019）粤03民终7007号】。
该案中，法院认为：双方签订的《诚意金协议书》中，关于诚意金的约定为“乙方在2018年5月2日前办理相关手续并签订租赁意向书，逾期未能办理视为放弃所选房屋，甲方有权另行处置该房屋，乙方所缴纳的诚意金视为定金并不予退还”、“甲乙双方达成上述租赁条件，诚意金自动转为定金”等。该《诚意金协议书》具有约束双方当事人在将来一定期限内签订合同的内容，属于预约合同。该协议书是双方真实的意思表示，而且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故该诚意金应为立约定金。
（2）当事人未约定诚意金性质的，则不适用定金罚则。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。上述法律虽然已经失效，《民法典》中有关定金的约定也沿用了该司法解释规定，即一般情况下定金应当明确约定。如当事人对诚意金的性质未作明确约定的，如双方未建立起合同关系，则诚意金应当予以退还。
结语
购房者在交付诚意金时，对诚意金款项性质的约定非常重要。在没有特殊约定的情况下，诚意金并非定金，开发商收取诚意金，在没有明确约定转为定金时，是不适用于《民法典》的定金条款的。因而建议买受人在交付诚意金给开发商销售时，双方对诚意金的性质、诚意金转化为定金情形等问题约定清楚，以免产生不必要的纠纷，尤其是如果开发商收款后，事先口头没有约定诚意金性质，而事后出具的收款收据为“定金”收据的，则建议购房者要求及时提出修改，否则会视为双方约定诚意金款项性质为定金，后续双方未进行交易，该款项将难以退还；如果与开发商对诚意金的处理规则进行了事先约定，要全面把握该处理规则。另外一方面，如果约定诚意金可以无条件退还，则建议与开发商明确约定未签订购房合同时，诚意金限期退还的时间，逾期退还的违约责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五条 民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知
第一条 当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式，仅表达房屋买卖意向，未约定在将来一定期限内签订买卖合同，一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的，一般不予支持。