住宅专项维修资金的缴存与使用

房屋作为业主长期持有的重要资产，随着使用时间的增长，出现维修维护的情形也会随之增多，住宅专项维修资金这一用于房屋维护的重要资金保障对于很多房屋使用人来说仍然较为陌生，笔者从相关法律规定与实务经验出发，就住宅专项维修资金的管理与使用的法律规定与实务问题进行梳理，以期供大家参考。
01、什么是住宅专项维修资金
《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”
从房屋用途上讲，住宅专项维修资金针对“住宅”用途，商铺和其他用途的不动产不适用；从使用标的上讲，住宅专项维修资金针对“共用部位、共用设施设备”，业主专有面积是不能使用住宅专项维修资金的；从使用时间上讲，住宅专项维修资金在“保修期”满后才有可能启用，在保修内，仍由开发建设单位等义务主体承担维护费用；从维修范围上讲，住宅专项维修资金用于“维修、更新、改造”这三种情形，在下文和大家介绍更为具体的适用情形要求。
02、住宅专项维修资金的维修范围
（一）维修位置
《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”
（二）维修程度
《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：……2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”根据上述规定，日常维修和小修小补属于物业服务的内容，中修以上程度的维修才启用住宅专项维修资金，关于修缮范围与程度是否到达大修、中修的标准，首先需要通过物业合同确认小修和维护的具体范围，如合同约定不足以判定的，有业委会的小区由业委会对拟修事项进行审核，无业委会的由房屋专项维修资金管理机构审核确定，具体程序各地略有不同。
（三）维修内容

03、住宅专项维修资金管理与使用的相关主体

04、住宅专项维修资金的缴纳标准
（一）业主缴纳标准
根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第七条的规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。”
（二）售后公房的缴纳标准
《住宅专项维修资金管理办法》第八条规定：“（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。”
在实际操作中，公房由于其特殊的性质，在住宅专项维修资金的缴纳这一问题上存在许多未按规定缴纳管理的情形，在未出现房屋维修事项时还暂时看不到这一问题的弊端，一旦出现公房的改造维护问题，就会暴露住宅专项维修资金的缴纳管理存在的违规情况，需要引起各公房售房单位的重视。

需特别说明的是，根据《住宅专项维修资金管理办法》第三十五条的规定，公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。也即，公有住房售房单位就违反住宅专项维修资金相关规定的行为应由行政机关予以处理，并非属于人民法院民事案件受案范围2。如有购买公房的业主发现售房单位违反上述规定的，可通过向同级房管部门反映的方式进行监督。
05、住宅专项维修资金的使用程序

06、住宅专项维修资金的应急使用程序
（一） 紧急情形
根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十九条规定，紧急情况一般包括：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
需要特别注意的是，上述规定没有兜底条款，也即紧急情形仅限于上述罗列情形，不能进行扩大适用。
（二） 具体程序
在紧急情形下，住宅专项维修资金使用可以省略业主的表决程序，无需通过业主大会或者相应范围三分之二业主的表决。
2023年北京遭遇强降水天气，很多北京住宅小区发生房屋漏雨情形，严重影响相关业主居住，当时北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房资金管理中心下发《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》京建发〔2023〕253号，对紧急情形下住宅专项维修资金的使用进行了进一步指导和细化，可在其他紧急情形下予以参考适用。
07、住宅专项维修资金使用的分摊

08、结语
关于专项维修资金的管理事关小区业主的切身利益，尤其是已经超过房屋质保期多年的老房旧房，专项维修资金是保障业主房屋修缮的重要屏障。不管是业委会还是公房出售单位等组织机构，都应当按照法律规定进行缴存使用，业主自己也应当关注物业每年公示的相关费用情况，在涉及自身的专项维修事项上积极行使权利，履行使用维修基金的投票的权利义务，更好的利用专项维修资金制度，共建美好社区。
[1] 包含住宅物业管理区域内的非住宅业主、住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外
[2] 都江堰市建设路224号住宅楼首届与中国水利水电第十工程局有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书(2014)成民终字第2161号