合法转租，纠纷可避

“二房东”、“三房东”等称呼在我们身边经常听到，其实这是法律上常见的转租行为。
市场经济中，“被转租”一事时有发生，在未经出租人同意转租的情况下，擅自转租的行为不仅将租赁各方当事人置身于不稳定的法律关系中，亦会引发不少法律纠纷。

2007年5月，季某向某置业公司承租新天地1幢301、M302的房屋用于经营轮滑俱乐部，租赁期限至2012年6月9日。
2010年7月24日，季某与赵某签订《转租转让协议》一份，协议约定季某将新天地1幢301、302室，转租、转让给赵某作为量贩式KTV使用，季某承诺已经过房东同意，转让费为5万元，租期至2012年6月9日。协议签订后，赵某支付转让费15000元。
2010年8月11日，赵某委托某装潢公司进行KTV的装修工程设计，并支付设计费定金30000元。之后，置业公司与季某因租金以及其转租事宜产生纠纷，置业公司于2010年9月9日通知季某解除原租赁合同，并于2010年9月17日通过律师函方式通知赵某，表示不同意季某将上述房屋转租给赵某。因协商未果，赵某起诉季某解除《转租转让协议》并要求季某赔偿损失100000元。

1、赵某是否有权解除合同？
本案中，季某作为原房屋的承租人，其向赵某在协议中承诺已经房东同意，并将新天地1幢M301、M302室的房屋转租给赵某，后因原出租人表示不同意转租，致使赵某的合同目的不能实现，责任在于季某。承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除合同。置业公司不同意转租，通知季某解除原租赁合同，赵某主张解除2010年7月24日签订的《转租转让协议》，于法有据，法院予以支持。
2、赵某损失如何认定？
本案中，季某无权转租导致赵某损失，季某应进行赔偿。赵某已支付给季某转让费15000元，为开办KTV而支付的装璜设计费30000元，法院对上述损失共计45000元予以支持。对于其他损失，于法无据，法院不予支持。
上述案例在日常经济生活中经常发生，所以我们对于“转租”的效力、损害赔偿责任范围必须明确以下几点：
1、未经出租人同意的转租合同的效力
《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故出租人可以在原租赁合同中约定承租人享有转租权。但未经出租人同意，承租人无权转租，出租人有权解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第16条 “出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。” 故在未取得出租人同意的情况下，承租人与次承租人之间订立转租合同属于效力待定的合同，出租人有权在法律规定的期间内行使撤销权。
2、转租中的损害赔偿责任
《合同法》第224条规定：“承租人擅自转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，由承租人承担损害赔偿责任。”
实践中，出租人在行使合同解除权时，次承租人已实际占有、使用房屋，对于次承租人无权占有之行为，出租人有权要求次承租人搬离房屋。那么如何确定责任人以及责任范围呢？对于次承租人而言，因转租行为遭受的损失仅可向承租人主张违约责任；对于出租人而言，出租人既可以基于租赁合同主张承租人违约责任，又可以因次承租人侵权行为主张第三方侵权责任。

承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或全部再次出租，从实务角度看是提高了物的利用率，也不因此减损出租人的租金收益。
但必须是合法合理的转租才能给经济市场带来健康证明的影响，也才能将经营长久发展。
实践中，对于转租条款的约定，关于承租人是否享有转租权，以及擅自转租的违约责任、赔偿损失等合同中都可以明确。若你对转租条款的拟定确有困难，建议委托专业法律人士。