“二手房”买卖法律问题分析

房地产行业是当前国民经济支柱产业之一，买房自然也成为了当下我国居民投资、改善生活的重要途径之一。随着新楼盘开发的不断减少以及新楼盘一房难求的局面，众多有购房需求的人把目光转向了带装修且位置较好、配套成熟的“二手房”。以连云港地区为例，目前以苍梧学区、九年制学区及万达板块为代表的的东区“二手房”价格，均以突破两万，更有甚者如紫金公馆、凤凰名都等已接近三万。对于当下老百姓来说动辄数百万元的房款，有可能是一代或者几代人的全部积蓄，对于学区有特殊要求或者首套房的刚需购房者来说更是如此。因此，买房对于老百姓来说，无疑成了所面临的的头等大事。但大部分的购房者，对于如何签订房屋买卖合同却往往是不甚了解。那么，在买房过程中，作为买方我们应该注意些什么呢？结合本人为连云港地区最大的房地产中介连云港儒房房地产经纪有限公司提供多年法律服务的经验，对“二手房”买卖总结了以下内容，希望能够对广大具有“二手房”购房需求的消费者提供帮助。
通过多年实践经验的分析，我总结了“二手房”（住宅）交易应当重点关注的五个方面：明晰产权状况、明确款项支付及税费负担、了解房屋权利瑕疵现状、房屋特殊情况说明及争议解决方案。下面就从上述五个方面对“二手房”的买卖交易进行重点分析。
首先，就产权的问题来说，购房者应当关注所要意向购买的房屋产权的来源，比如房屋来源于购买、赠与还是继承。因为，产权的来源不同，所需要的缴纳的税费也千差万别。例如在赠与和继承情况下，对于不满五年、非唯一住房的房产，需要缴纳最初购置价与现出售价之间差额20%的差额税，而满五年、唯一住房则不需要缴纳该种税费。此外，产权问题中还应当重点核实意向房屋的登记所有权人及共有人情况，并且在签订购房合同时要求所有权人及共有权人均到场签订合同。如因特殊情况确实无法到场，则应当让签订合同的卖方持其余共有人委托书并现场与该未到场共有人核实、确认，或者要求无法到场的共有人对于委托售房进行公证。为了公证的便利，目前部分公证处推出了线上公证程序，这对于买卖双方来说这无疑也是保障双方权利的重要途径。
其次，就房屋权利瑕疵情况来说，主要包括两类权利限制，即房屋本身贷款的抵押情况及房主因债权债务而产生的查封、保全、抵押情况。在本人代理过的案件中，遇到过因为房屋本身存在房贷，为偿还房贷而提取购房者首付款。但是，卖方在提取完首付款后却未按照约定偿还银行贷款而产生的诉讼。也遇到过在签订完买卖合同后至办理过户手续前，房屋被法院查封的情况。一旦出现这些情况，对于购房者来说很有可能就面临着钱、房两空的局面。因此，在签订买卖合同前，购房者应核实清楚所要购买的房屋是否存在抵押贷款、抵押贷款的金额、抵押贷款如何偿还，还要核实该房屋是否存在法院的保全、查封。此外，在签订合同前还应注意审查是否存在租赁，因为如果在房屋买卖合同签订之前存在租赁关系，则“买卖不破租赁”。并且，承租人在同等条件下对所承租的房屋还享有优先购买权。尽管《民法典》第七百二十八条规定了出租人未通知承租人情况下不影响买卖合同效力，但在看房过程中核实该问题也可以尽量减少和避免将来可能出现的不必要的麻烦和纠纷。
再次，就款项支付来说，对于大部分购房者这一点也许就是他们重点关注、甚至是唯一关注的点。购房款的支付分为两种：全款支付、贷款支付。在全款购买的情况下可能会减少一系列办理贷款手续的中间环节，但是目前高单价带来的高总价，让很多购房者无力全款支付，贷款买方就成了很多购房者的唯一选择。但不论是全款购买，还是贷款购买，首先也要核实该房屋本身是否存在贷款。在房屋本身存在贷款的情况下，那么该贷款如何偿还？抵押手续何时涤除？过户手续何时办理？都需要购房者时时予以关注，并尽可能参与上述手续的办理过程中，以最大程度的减少风险。此外，在约定购房款时，还应当注意定金多少的约定。根据《民法典》第五百八十七条之规定，定金超过合同金额20%的部分无效，且支付定金一方违约无权要求返还定金、收取定金一方违约则应双倍返还定金。定金金额的多少，不仅关系合同有效履行，同时也是维护合同双方权利的有利保障。本人就正在代理一起案件正在代理的一起案件中，买卖双方约定的合同总金额200多万元，双方约定定金为50万元。而后因为房价上涨卖方不愿意继续履行合同。但是按照市场价，上涨部分仅为十余万元。但是因为约定了高额定金、且该定金未超过法律规定，卖方作为违约一方所将要面临的违约成本将会比房价上涨部分还高出许多。这是对买方权益的合理保护，也是对违约方不诚信行为的严厉惩罚。
同时，在购房款协商过程中，应尽量明确买卖双方税费分担的问题。尤其是在涉及可以办理产权证的车库时，更应注意这一点。因为车库性质不属于住宅，其所应缴纳的税费是按照商业用房标准进行缴纳，税费往往较高。最后，为了避免交房前后可能产生的因为物业费、水电费等产生的争议，建议在买卖合同中约定一定金额的交房押金，该押金可以作为卖方交房前可能遗留的物业费、水电费等费用的保证金。在卖方处理完毕上述费用后直接支付给卖方，如存在欠缴的相关费用，则可以直接进行扣除，不足部分仍应由卖方继续承担。
第四，就房屋特殊情况来说，则应视购房者不同的购房需求而异，如因为学区、因为交通便利等等。比如因为购买学区房时，就可以明确所要购买的房屋是否为学区房、学位的现状、卖方何时办理户口迁出手续等等。此外，因为系“二手房”交易，在房屋出售时往往是带有一定的装修或者是带有部分家具家电。对于卖方在出售房屋时的附赠的装修或家具家电，甚至是附赠的车位，也应尽可能的在合同中进行约定。在这里要说明一个极端情况，这也是本人在为连云港儒房房地产经纪有限公司提供法律服务过程中所遇到的真实案例。很多情况下，出售方为了能够尽快出售房屋，有可能会隐瞒房屋存在的一些特殊情况，比如该房屋中是否发生过人员的死亡。这往往会在很大程度上影响购房者的购买心理。但是，购房者对于该问题却又难以启齿。而在签订完买卖合同、甚至是办理完毕过户手续后发现存在该问题，则又不可避免的产生纠纷。因此，这就可以通过其他方式进行核实，比如询问出售者的家庭成员情况、向邻居了解情况等等。
第五，就争议解决来说，无论约定的多么完备的合同，都不可避免的会产生争议，这在很大程度上是因为买卖双方契约精神的缺失。我在案件代理过程中就遇到了一起体现契约精神非常典型的案例。买方为了购买卖方房屋，将自己正在居住的房屋出售，并在与卖方的合同中约定除首付款外，待其所出售房屋购房款到账后支付剩余购房款。而在买方在签订完出售自己房屋的买卖合同后，因为市场行情的变化，其所出售的房屋在一周之内涨价40余万元。对于任何个人或者家庭来说，40余万元都可以说是一笔不小的金额。买方在纠结、挣扎了许久之后毅然决定配合办理过户手续。而在其领取完购房款后，其购买房屋的卖方却因为房价上涨而不愿意继续履行合同，进而产生诉讼。遵守契约精神和违背契约精神，在一个案件中得到了充分的体现。那么在签订过程中，应当如何尽最大程度的保护自身在产生诉讼时的合法权益？这就要从三个方面进行考虑，其一就是诉讼管辖的约定。选择对自己更为有利的诉讼管辖，将会在很大程度上减轻因为诉讼而产生的人力、精力成本。网上曾经有一个关于诉讼管辖非常典型的案例，就是说两个内蒙的当事人在上海法院进行开庭，而双方住所地也均在内蒙古。开庭时法官非常骄傲的问双方：你们双方为什么选择我们上海法院进行诉讼？是不是觉得我们上海的司法环境比内蒙部好？两位内蒙古当事人非常无奈的回答：网上抄的合同，忘记改管辖法院了。这个案例可能仅仅是一个笑话，但其却表达了选择合适的管辖方式和管辖法院对于当事人来说所具有的重大意义。而在“二手房”买卖案件中，本人认为房屋所在地法院可以作为一个比较适当的地域管辖方式进行选择。其二就是诉讼成本，这里所说的诉讼成本，就是诉讼过程中可能产生的包括诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等费用。在当前高房价的情况下，无论是诉讼费用、保全费用、律师费用都会相应的偏高。因此，在签订合同时就可以对上述费用的负担进行明确约定，一旦产生诉讼，这就成为让违约方承担责任的有效依据。其三就是违约责任。《民法典》第五百八十八条规定：一方违约时，另一方可选择适用违约金或者是定金罚则。这就需要我们的购房者在合同中约定一个合理比例的定金或者违约金条款，一旦发生卖方违约的情况，则可以通过选择适用较为有利的权利主张方式维护自身的合法权益。自2020年10月份以来，以苍梧学区板块为主的小区房屋单价突然猛涨，所止而来的就是大量因为房价上涨而带来的纠纷。可喜的是，针对房价上涨的特殊情况，省内包括省高院在内的各级法院，均出台了相关审判会议纪要或者发布了典型案例，其中赔偿房屋差价也被作为法院惩罚违反契约精神的一个重点。这可以说在很大程度上维护了契约精神，也是一把悬在违约者头顶的“达摩克利斯之剑”。
同时，本人在案件代理过程中还遇到了一个较为突出的问题，就是关于被告送达地址的问题。因为合同双方往往并不会在签订合同时就考虑诉讼，而在产生诉讼后却因为不知道对方地址而面临尴尬境地。因此，可以在合同中约定一个书面材料及法律文书的送达地址，并约定如因拒收或退回则视为送达。通过该种约定，可以有效的解决合同履行过程中可能存在的书面材料及法律文书的送达难问题。
最后，对于“二手房”买卖的诉讼来说，还有一个很多购房者很难理解的问题——继续履行合同时的全款支付问题。对于因购买“二手房”所产生的争议，无非两种结果，要么解除合同、承担违约责任，要么继续履行合同。但是在起诉要求继续履行合同诉讼中，法院往往要求购房者将剩余购房款一次性支付至法院或者支付给卖方。这对于大部分通过贷款方式购房者来说，一方面是难以承担，另一方面就是难以理解。但通过法理分析，本律师认为这也是完全符合法律规定的。因为合同对于买卖双方来说是一个双务行为，即买方支付购房款、卖方交付房屋。在正常履行的情况下，无论是全款还是贷款，也是在买方支付完毕全款或者银行贷款审批通过之后，卖方配合办理过户手续并立即办理新的贷款抵押手续。但是在诉讼要求继续履行合同时，因为卖方的不履行合同，导致新贷款的抵押手续无法继续办理。而法院的判决文书又具有强制执行力，即使卖方不配合也可以办理强制执行。因此，法院的判决文书在一定程度上可以视为买卖双方合同义务的履行完毕，过户手续的强制执行只是办理产权变更登记的行政手续而已。所以，买方支付购房款的义务势必要再法院判决文书出具之前履行完毕。因此，在发生因卖方不履行合同义务而产生的纠纷时，买方就应当根据自身的实际情况选择诉讼方案，进而最大程度的维护自身合法权益。
每一名购房者所面临的的实际购房过程千差万别，因此就导致每一起房屋买卖合同都会遇到各自不同的问题。但是通过多年服务连云港儒房房地产经纪有限公司的经验，秉着“为社会创造价值，为法律行业赋能”的瀛之志宗旨，本人总结了以上“二手房”买卖的几个方面的想法，虽不能对于千差万别的“二手房”交易面面俱到，但也希望能够给广大“二手房”购房者提供帮助，以最大程度的减少纠纷，真正做到快捷、舒心购房。