用地审批权下放！你真的懂了吗？

3月12日国务院发布了《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，吴律师一文带你读懂该《决定》。
下图为《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》详细正文：

五个基础概念
要读懂《决定》内容，需要先明白下面几个基础概念
1.农用地都包括什么？
农用地，即用于农业生产的土地。包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地（包括畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、可调整养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场等）。
2.什么是永久基本农田？
“永久基本农田”由2008年中共十七届三中全会提出：即无论什么情况下都不能改变其用途，不得以任何方式挪作它用的基本农田。
3.什么是建设用地？
建设用地指的是用来建造建筑物的土地，其中主要包括城乡住宅、公共设施用地、工矿用地、能源、交通、水利、通信等基础设施用地等，需要支付土地开发建设费用。
4.土地利用总体规划？
土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排。

5.土地利用年度计划？
土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地整治补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
两条法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条：
建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
第四十六条：
征收下列土地的，由国务院批准：
（一）永久基本农田；
（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
两个重点
1.永久基本农田以外的农用地转建设用地，以后各省、自治区、直辖市人民政府可自行批准了。
2.永久基本农田转为建设用地暂只能北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆8个省份自行批准，试点期限1年。
以陕西省为例，因不在本次试点范围内，如果涉及永久基本农田以外的农用地转建设用地的，可由省政府自行批准；如涉及永久基本农田转建设用地的，由国务院审批；
以试点范围内的广东为例，涉及农用地转建设用地的（包括永久基本农田），其省政府均有审批权。
该政策自发布以来，就备受房地产行业的关注，有人认为农用地转用审批权的下放虽只是土地政策的一小步，却是房地产行业的一大步；也有人认为该政策是土地供给开闸“放水”。
我们认为，该政策至少会在下面三个方面产生积极的影响。
1.这次土地政策调整是深化“放管服”改革在土地管理制度层面的重要突破，会缩短缩短用地审批的时间，从行政效能角度，能有效降低行政成本；从投资者角度，将提高投资者的投资信心。
2.有利于土地资源在城乡之间、区域之间的合理优化配置，提高土地节约集约利用水平，能更好的推动乡村振兴发展。
3.对于地方政府来说，土地财政收入必然增加。建设用地的增加无论土地使用是工业企业用地、还是城市重点建设项目等都意味着土地出让收入增加。
2020年的开年注定是不寻常的，土地政策调整、央行两次降准，我们期待出现政策叠加性影响，能够更好的助力经济发展。未来，我们都很期待！