【房屋买卖】签约后存在卖方不履约的风险

导读
买方（或称为买受人）在按时支付定金与购房款的情况下，需要关注的风险集中在能不能按时拿到房，其中存在卖方不履约的风险。
一、签约后卖方要求提高价款
在签订房屋买卖合同后、未办理产权转移登记前，因为房价上涨较快，卖方感觉自己很“吃亏”，反悔不再履约或要求买方加价才能办理过户。无论卖方以何种理由提出要求加价，从根本上来说，都属于对合同内容的变更，在买方不接受的情况下，如果卖方不交付房屋或不配合办理过户登记，将构成违约。
如买方不接受卖方提出的加价要求，可以要求卖方继续履行合同，交付该房屋并配合办理过户登记。根据《民法典》第509条第1款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第580条第1款规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未请求履行。
如卖方已将该房屋卖给第三人且办理过户登记，在合同已经无法履行、买方无法取得房屋所有权的情况下，则买方可以解除合同并要求卖方承担违约责任。因房价上涨属于日常商品交易中的正常的商业风险，并不能构成卖方解除合同或不履约的适当理由。卖方悔约导致无法履行合同，使得买方遭受了损失，卖方应当向买方赔偿相当于房屋差价的损失，即买方重置相同房屋需要多支付的房款。
为预防卖方毁约或要求加价，作者建议买方可以采取以下做法：一是适当提高定金额度。很多卖方以为：自己毁约只要向买方双倍返还定金即可，无需赔偿其他损失。如果定金的数额较少，会助长卖方毁约的可能性；如果定金的数额越多，就意味着会增加卖方毁约的成本，从而减少毁约的可能性。二是明确赔偿的计算方式。如赔偿的计算方式不明确，卖方会想方设法为自己的违约行为进行辩解，从而达到不赔或少赔的目的。所以，买方可以要求在合同或附件中明确约定，因卖方原因导致合同无法履行，除向买受人返还已付全部购房款外，卖方还需按照合同解除时的房屋增值价格赔偿买方房屋差价损失。三是买方可以要求办理预告登记，这样未经买方的同意，卖方不能将该房屋卖给第三人并办理过户登记。
二、卖方不按时交付房屋
次新房相对于其他二手房而言，外形较新，其房屋质量、小区环境也更好，有些房屋还未使用过，属于白坯房，与新房几乎一样；相对于新建商品房而言，配套设施更完善、物业服务也较好，所以可以马上入住。次新房在二手房市场中比较受购房者的青睐。
卖方不按时交房的情形具体可以区分为三种：第一种是卖方没有取得房屋所有权导致不能按时交房；第二种是卖方想通过不按时交房的方式人为设置障碍，实现不履约的目的；第三种是卖方只是名义上的房产登记所有权人，并非是实际所有人。
对于第一种情况，即使未取得房屋所有权而签订的房屋买卖合同也应被认定为有效合同，如果此后卖方取得该房屋所有权，自然可以履约；若卖方一直未取得房屋所有权导致无法履行合同中的交付义务，则应当承担违约责任，买方可以解除合同并要求双倍返还定金或支付违约金、也可以要求赔偿因此遭受的损失。
对于第二种情况，卖方故意拒绝交房或者找理由不按照合同约定交房，同样构成违约，也应承担违约责任。买方还可以要求卖方继续履行交房义务并办理过户登记。
对于第三种情况，在“借名买房”中比较常见。如果买方在购房时是出于善意，且以合理的价格转让，不知道或不应知道卖方非实际所有人，可以要求卖方继续履行合同。如果因第三人的原因导致卖方无法履行合同中的交付义务，则卖方应当承担违约责任。
三、卖方不配合办理过户登记
除上述风险外，还会出现卖方虽然将房屋已经实际交给买方占有使用，但因为未达到加价的目的或买方没有按时支付房款，所以卖方故意拖延，不及时配合买方办理过户手续。对于这种情况，如果在合同中明确约定了办理过户登记的期限，买方可以督促卖方按约履行合同，必要时可以要求中介机构进行协调，这是最快的解决方式，但卖方有可能还是不配合或不参与协商，这种方式没有强制力。
如果在合同中没有明确约定办理过户登记的期限，买方已按约付款，在卖方明确表示不履行合同义务或合同履行期满卖方仍未履行合同，买方应及时向法院提起诉讼，要求卖方继续履行合同、强制办理过户登记，或要求解除合同并要求赔偿损失。
如在合同中没有明确约定办理过户登记的期限，买方也未按约付款，卖方不配合办理过户登记是正常现象，属于卖方行使先履行抗辩权或不安抗辩权。如买方希望卖方配合早点办理过户登记，应按照合同约定支付房款，如存在特殊困难需要迟付，应提供适当的担保，如由中介机构为买方提供担保。
四、卖方不按约迁出原户口
二手房买卖时，房屋内的原户口迁移问题受到买方的普遍注。《户口登记条例》第10条第1款规定：公民迁出本户口管辖区，由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。在卖方没有迁出户口的情况下，买方要求卖方迁出户口的请求不属于法院民事诉讼主管范围，即买方不能强制要求卖方迁出户口，但买方可以要求在合同中约定将及时迁移原户口作为卖方的义务。
无论原户口未迁出是否影响买方的户口迁入，只要卖方未按照合同约定履行义务即构成违约。双方可以在合同中约定相应的违约金。
2022年12月15日，广东省高级人民法院发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第34条规定：存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍，不属于民事案件的受理范围。出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同、赔偿损失的，应予支持。
五、因特殊情况无法履约卖方拒绝退还定金
在房屋买卖合同中，定金起的是担保的作用，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。适用定金罚则以合同当事人一方存在过错为前提。不可抗力或无法预见的客观情势变化，导致房屋买卖合同不能签订或无法履行，属于不可归责于当事人双方的事由。“不可归责于当事人双方的事由”还表现为限购政策调整导致无法办理过户登记或贷款政策调整导致买方无法办理按揭贷款，若当事人均无过错，此时双方就互不承担责任。此种情况下，卖方应将定金原额返还买方。但在现实中，卖方一旦收取定金，即使出现特殊情况导致无法继续履约，也会找理由拒绝返还定金。
最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
此外，还存在卖方将房屋“一房多卖”的情形，另外专门介绍，本文不详述。