案外人基于租赁权请求排除执行时的实务问题

租赁权是基于租赁合同产生的权利，主要包括对租赁物的占有、使用和收益。同时，为保护地位相对弱势的承租人，我国也规定了“买卖不破租赁”制度，即出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有权人有效，承租人可以继续占有使用租赁物。基于上述规定，在执行过程中，如被执行房产存在租赁关系，人民法院一般会带租拍卖，即“拍卖不破租赁”。但是在具体实践过程中，许多被执行人为避免房产被执行，与案外人倒签租赁合同逃避执行。因此，本文将以2022年6月10日江苏省高级人民法院发布的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》为视角，阐述案外人基于租赁权请求排除执行时的常见实务问题。
一、前言
为统一裁判尺度，规范实践操作，2022年6月10日，江苏省高级人民法院发布《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》（以下简称：“工作指引三”），该指引的发布对于执行异议、复议以及执行异议之诉的细化操作都具有重要意义，也给其他法院类似案件裁判提供了思路。其中，指引第一条便是“案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理”，具体包括基于租赁权提出执行异议的程序衔接问题、虚假租赁的认定问题等，以下进行具体阐述。
二、执行异议的程序衔接
实践中，如果案外人以涉案房产在法院查封之前就已经与被执行人签订租赁合同，同时以租赁期限尚未届满为由主张“拍卖不破租赁”，人民法院应如何审查？其实，案外人以租赁权提出执行异议的，还是应当按照异议程序的一般要求进行审查，即首先识别异议请求属于执行行为异议还是执行标的异议，进而正确导入救济程序是执行复议还是执行异议之诉。
《工作指引三》第二条规定：“承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。”其中《民事诉讼法》第二百三十四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”据此，由于承租人的租赁权系实体权利，因此人民法院应适用执行标的异议的审查程序进行，后续救济途径则是执行异议之诉。但是在实践中，仍有部分法院对租赁权的异议按照《民事诉讼法》第二百三十二条规定的执行行为异议进行审查，进而错误导入执行复议作为救济程序。
例如
最高人民法院在（2018）最高法执监434号裁定书中认为：“人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。依据相关法律规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。在本案执行过程中，重庆一中院在案涉房屋张贴公告，限期要求房屋使用人向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期未申报的，该院将在公开拍卖后予以强制交付。三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。鉴于本案申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。本案中，在是否存在租赁关系有重大事实争议的情况下，重庆一中院未将三名案外人所提异议进行立案审查，直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，适用程序错误。虽然申诉人何健未将程序错误列为申诉事由，但对重要程序问题，本院可以依职权予以纠正。
三、“拍卖不破租赁”的认定标准
《工作指引三》第二条规定：“……因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。……”据此，对于“拍卖不破租赁”，应当根据租赁合同的效力及真实性、租金的支付、是否实际占有租赁不动产进行综合判断。对于不动产在查封之前，承租人已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并且按照约定支付租金，且实际占有使用租赁物的，人民法院应支持承租人请求阻止交付案涉不动产的诉讼请求，但对于停止对执行标的进行处置的诉讼请求则不予支持。
例如
辽宁省高级人民法院在（2022）辽民终611号中认为：“承租人只享有请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产的权利，并不享有阻却租赁物被执行的权益。所以原判认定马俊成只能以案涉房屋租赁人的权益在案涉房屋被执行后主张执行法院在其租赁期内不向受让人移交，无权以案涉房屋承租人的权益主张排除对执行标的的执行符合法律规定，并无不当。因此，即使马俊成提供证据证明其系案涉房屋的承租人，但其主张的租赁权益系法律明文规定不能阻止执行的权益，原审法院无需在执行异议之诉案件的审理过程中审查马俊成证明的租赁权益能否阻止执行标的向受让人移交，马俊成的上诉主张不能成立，本院不予支持。”
四、虚假租赁的认定标准
在执行实务中，被执行人与第三人常常通过恶意串通、倒签虚假租赁合同、虚构长期租约或者以租抵债等手段，企图以不存在的租赁关系主张租赁权规避人民法院的执行。
《工作指引三》第三条规定：“……具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：
（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；
（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；
（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；
（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；
（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；
（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。”
据此，作为申请执行人在提异议或是进行答辩质证阶段，应主要从上述六点出发去审查租赁关系的真实性。
另外，对于租期在5年以上的案件，《工作指引三》第四条规定，应从以下几种情形对租赁合同的真实性进行以审查：
（1）租赁合同的订立时间；
（2）租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；
（3）租金支付是否违反常理；
（4）是否办理房屋租赁登记备案手续；（5）是否存在名为租赁实为借贷情形；（6）租赁房屋是否实际转移占有使用；（7）是否存在其他违反商业习惯或商业常理 的情形。
另外，由于我国虽然在《城市房地产管理法》中规定了房屋租赁登记备案制度，但该规定更多作为行政管理而非公示方式，无法将其作为不动产租赁权成立的公示标准，因此理论及实务中一般将占有作为认定租赁权成立与否的标准
故《工作指引三》第四条亦规定：“……承租人仅以其已向房产管理部门办理登记备案，并将该不动产登记为新设公司营业地址为由主张租赁权的，应认定其未实际占有并使用该不动产。承租人已在租赁的土地或房屋内从事生产经营活动，包括已将租赁物用于生活、生产、经营、已进行装修或以其他方式行使对租赁物的实际控制权的，应视为承租人实际占有并使用租赁物。”
具体例如：
山东省高级人民法院在（2021）鲁民终446号中认为：
“本案二审争议的焦点问题：鲜宇公司对于涉案标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。鲜宇公司上诉称，其对涉案标的享有租赁权，可以阻止向受让人移交占有的该不动产。但从鲜宇公司提交的证据来看，第一，涉案厂房转租协议的履行存在重大瑕疵，虽然鲜宇公司提交的该租赁协议显示签订时间在2014年，但其提交的装修费用明细显示装修费用的发生大部分在2015年，且租赁协议中所约定抵扣租金的装修费和垃圾清运费居然与此后发生的费用分毫不差，与常理不符；鲜宇公司在2015年3月至2015年7月期间即开始交纳房租，但按协议约定此时已发生的装修费和垃圾清运费尚未抵扣完毕，鲜宇公司的做法前后矛盾。第二，一审法院调取的工商登记材料显示，2014年7月，杰特公司将涉案不动产无偿提供给鲜宇公司使用，使用期限为10年，故两者之间并非租赁合同关系。因此，鲜宇公司不能提供有效的证据证明在人民法院查封之前，其与杰特公司已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。”
广西壮族自治区高级人民法院在（2021）桂民终72号中认为：
“……张铀主张其与金鑫公司于2015年7月3日就涉案不动产签订租赁合同，其对涉案不动产享有的租赁权可以对抗人民法院的强制执行。本院经审查认为，该协议真实性存疑，且其权利性质不能对抗人民法院的强制执行。现分析如下：第一，该协议属于以不合理低价承租被执行的不动产。该租赁协议约定的租金5.55元/㎡远低于金鑫公司租赁香港城三楼右侧场地给他人用于开设“天立影院”的合同中约定的‘2015年6月20日起至2017年6月19日止，租金按14元/㎡计算’且每两年租金上涨2元/㎡的租金标准，双方约定租期20年而不涨房租亦不符合租赁行业按一定期限递增租金的交易习惯，因此，该协议属于以明显不合理低价承租涉案不动产，且张铀和金鑫公司均未能说明合理的理由。……第三，张铀未能提交充分的证据证实其已实际占有涉案不动产。张铀自签订租赁协议后，不是在涉案不动产营业的“东方港海鲜楼”业主，之后，其虽提出将该不动产交由宏扬公司管理转租他人，但其从未与宏扬物业公司进行过转租管理及结算，而宏扬公司提出受金鑫公司委托管理涉案不动产，故张铀主张实际占有使用涉案不动产的依据不足。”
五、结语
实践中，由于执行异议程序比较简单，且成本较低，因此虚假租赁在执行过程中较为常见。但是如何在执行过程中平衡申请执行人与被执行人的合法权益，一直以来是实务痛点。本文对于基于租赁权请求排除执行时的常见问题作简单梳理，以期对您有所帮助。