借名买房法律风险知多少？

前言
“借名买房”较为常见，起因或与规避限购、限贷政策有关，或与逃税、躲债或隐匿财产有关，也有出于保护个人信息安全等考量。“借名买房”已引发诸多法律纠纷，本文主要就借名买房合同的效力及涉及的法律风险进行探讨。
一、借名买房合同效力认定
关于借名买房合同是否有效，首先要区分借名购买的房屋性质，是普通房屋还是政府限购或者政策性保障性房屋。
借名买房合同如涉及购买普通房屋，借名人出于合法正当目的，通常借名买房合同会被认定为有效。具体依据《民法典》第一百四十三条规定，借名人和名义购房人作为签订合同的主体需要具有完全的民事行为能力（或者无民事行为能力、限制民事行为能力人的监护人对订立合同的行为进行追认）；双方签订合同的意思表示真实；合同不违反法律、行政法规的强制性规定；合同不违背公序良俗。满足以上条件，则借名买房合同有效。
借名买房合同如涉及政府限购或者政策保障性住房，针对合同的效力，在司法理论与实务界一直都存在两种观点博弈，根据最高院最新的裁判观点（【2020】最高法民再328号），借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，该类借名买房合同应认定为无效。
二、借名买房涉及的法律风险
针对“借名买房”行为，借名人与出名人（名义购房人）都存在法律风险。对于出名人而言，如果借名人不及时还贷，出名人存在偿债风险，甚至因欠债影响其信用记录。因借名给他人使用，出名人再次购买房产时将会受限购等政策影响，丧失购房资格。对于借名人而言，风险主要来自于出名人的道德风险、债务风险等。
借名人面临的法律风险主要有以下几点：
1、借名买房合同存在被认定为无效的法律风险。如出名人因房价上涨主张借名买房合同无效或者借名买房关系不存在，房产或将归其所有，借名人将面临房产增值损失、房屋所有权转为普通债权等诸多风险。
2、出名人被法院依法采取强制执行措施，其名下属于借名人的房屋存在被执行的风险。
3、出名人离婚或者死亡，房屋存在被出名人配偶分割或被出名人的继承人继承的风险。
4、出名人擅自将房屋转让善意第三人，借名人丧失房屋所有权。借名买房合同仅作为出名人与借名人双方协议，在双方之间具有约束力，但是不能以此对抗善意第三人，我国实行不动产登记制，如果房屋过户至第三人名下，借名人将丧失对房屋的所有权，只能向出名人主张债权。
三、借名买房法律风险防控
借名买房存在诸多法律风险，针对该类型案件如何进行法律风险防控，律师认为购买房屋时，实际购房人与名义购房人最好保持一致性，不要采取借名买房的方式。
如果必须采用借名买房的方式，则建议借名人避免购买政策性保障性用房。借名人与出名人之间必须签订有书面合同，合同内容应具体、明确。借名人须通过本人银行账户缴纳购买房屋的款项。借名人需要及时留存与房屋有关的缴费凭证等。
综上，借名买房涉及诸多法律问题，较为繁杂，建议借名人在借名买房之前咨询律师，在律师指导和协助下完成相关事宜，防范法律风险。
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