浅谈以房抵债未办理过户登记的法律风险

大家好，我们是坤略律师事务所争议解决法律事务部。
实践中，当债务人无力清偿债务时，往往其会提出以房屋、车辆等物抵消债务的请求并承诺配合办理过户登记手续。此时，债权人觉得手握一纸协议即大事告成，待去办理不动产登记过程中会出现各种各样的手续不全问题，导致暂不能办理的情况。在此过程中，若其他债权人对房屋申请强制执行，将会导致债权人落得“财房两空”的地步。笔者欲通过如下一案例，警示以物抵债房产的受让人若未办理不动产过户登记时可能产生的不利法律风险。
典型案例
葫芦岛市中业房地产开发有限公司诉被告孙宝刚、第三人葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉一案
辽宁省葫芦岛市中级人民法院|（2015）葫民初字第00064号|
辽宁省高级人民法院二审|（2016）辽民终394号|
最高人民法院再审|（2016）最高法民申3620号|
案情概述
1、2012.05.20
恒远公司与中业公司分别于2012年5月20日、7月28日、2013年6月8日签订两份团购商品房预售协议书及补充协议书，约定：“恒远公司购买中业公司位于龙港中央商务区CBD住宅（30户）……”“恒远公司向中业公司团体预购中央商务区开发的钢筋混凝土框架结构的高层12#住宅楼196户毛坯房及车库……”“双方约定用混凝土款抵顶购房款，购房款多退少补，折算混凝土用于中业公司后续工程。”中业公司同意在法律允许的范围内协助恒远公司办理其中的领航国际花园12#楼42户楼房的产权登记手续”
2、2012.07.06
孙宝刚与恒远公司签订资金借贷合同，约定：孙宝刚出借给恒远公司1200万，恒远以领航国际花园10#楼房屋30套，合计4238.4平方米。同月10日，孙宝刚与恒远公司办理了《资金借贷合同》公证，赋予（2012）葫辽证经字第1603号公证书强制执行效力。
恒远公司未按期还款，葫芦岛市中级人民法院先后查封了案涉42套房屋及部分车位。
3、2013.09.13
孙宝刚与恒远公司达成执行和解协议书，约定：第二条“如借款及利息未按期偿还完毕，被执行人恒远公司以其具有所有权的42户住宅楼房（即中业公司已将所有权转让给被执行人恒远公司的楼房）作价每平方米3000元偿还给申请执行人孙宝刚……”。
4、2014.08.21
葫芦岛市中级人民法裁定，将对案涉42户楼房进行评估、拍卖。
执行过程中，案外人中业公司认为法院误将中业公司的财产当作恒远公司的财产予以执行为由，提出执行异议及执行异议之诉，请求立即中止执行。二审终审后，孙宝刚申请再审。
裁判结果
一审法院判决：驳回中业公司诉讼请求。
二审法院判决：撤销一审判决；停止对案涉42套房屋执行。
再审法院判决：驳回孙宝刚的再审申请。
法院观点
一审法院观点
中业公司允许恒远公司对房屋进行转让、抵押及变卖，只是对恒远公司对外出售提出了限制条件，并不是不允许恒远公司售房，也未否定恒远公司可以作为自己房屋出售的权利。
中业公司并没有在法定期限内对查封、评估、拍卖程序或权属提出异议，更加证明了42户房屋权属按照合同约定应属于恒远公司。以上证据可以认定案涉的42户房屋的所有权，中业公司已经同意转让给恒远公司。案涉42户房屋其中有3户房屋已进行装修，已由恒远公司进行了处理，说明恒远公司也实际占有了这些房屋。综上，法院将42户房屋作为恒远公司的财产进行查封及拍卖符合法律规定，该执行行为并未侵害中业公司的合法权益。
二审法院观点：（略）
再审法院观点
（一）关于恒远公司对涉案42户房屋是否实际享有所有权的问题。
依据中业公司与恒远公司签订的《团购商品房预购协议书》可以认定，…………虽然在该协议签署时，拟抵债的196户房屋尚未建成、具体房屋位置并未确定、中业公司应付恒远公司混凝土款也并未结算，物权的取得分为原始取得和继受取得两种方式。从上述协议内容看，恒远公司拟采取以物抵债的方式取得房屋所有权，应属继受取得。因涉案42户房屋属于应当登记的不动产，故按照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条以及第十四条之规定，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案42户房屋的物权并未发生变动，恒远公司依据其与中业公司之间签订的协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。同理，虽然中业公司在2013年6月8日《团体商品房预售补充协议书》中明确确认恒远公司已购得196户房屋，但却始终没有为恒远公司办理物权登记，因而不能满足法定物权变动要求，于此情形下，恒远公司并不享有房屋所有权。对于该补充协议可否视为中业公司以书面方式确认恒远公司为实际权利人的问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，系基于现实当中名义购买人与实际购买人不一致的情形而进行的规制，且需要不动产的登记人向人民法院以书面方式确认实际权利人。而在本案中，恒远公司与中业公司之间签订的《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》均属于以物抵债协议，二者之间并非“名义购买人与实际购买人”的关系。此外，中业公司不但从未向人民法院作出任何书面确认，反而坚持主张其为房屋的所有权人。因此，恒远公司不能依据《团体商品房预售补充协议书》之约定对涉案42户房屋享有实际所有权。
（二）关于恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权的问题。
依据《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》的约定可确认，涉案42户房屋为中业公司抵顶恒远公司混凝土款之标的物，而非恒远公司买卖之标的物。本院认为，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。不仅如此，本案尚无证据证明恒远公司实际占有了涉案42户房屋，亦不能产生对外公示物权的效力。尽管孙宝刚主张其中有3户房屋进行了装修，但依据一审庭审笔录的记载，恒远公司自认该3户房屋系由其处理给了内部人员，而非由其直接占有，故不能产生物权期待权。
基于上述两点分析，本院认为，恒远公司对于由中业公司开发的涉案42户房屋既无所有权又无物权期待权，不属于恒远公司的责任财产范围，人民法院不应采取强制执行措施。
案例评析
实务中，在未办理不动产过户登记的情况下，还要注意区分是以房抵债不动产的受让人还是不动产的买受人。
若是前者，在案外人执行异议之诉中，案外人对于执行标的主张权利，就必须有指向该特定财产的法律关系作为依据，同时主张的法律关系还必须优于普通债权，例如物权请求权、物权期待权等，均须为对物的权利。而普通债权并不具有对物的优先性和排他性，不能成为案外人执行异议的实体权利依据，即不能作为阻碍或排除强制执行的基础法律关系。
具体到本案中，单纯的抵债不动产的受让人于执行程序中作为案外人，在未办理不动产过户登记的情况下，按照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，在办理房屋登记之前，取得房屋所有权的法定公示要件尚未达成，只依据与债务人签订的以物（执行标的物）抵债协议请求法院排除执行的，大多数很难认定抵债不动产的受让人具有对执行标的物享有所有权或物权期待权。
主要问题，仍为未完成物权所有权变动的法定要件，那么以物抵债协议本质上为消灭金钱债务为目的，物的交付只是以房抵债的交付方式，此时以物抵债协议仍只产生了债权效力而并未转化为物权关系，故不应将其置于另一金钱债权之上即不具有优于其他债权的优先性。
延伸
案外人若是以房抵债不动产的买受人，可能会因符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》有关规定可基于买卖关系取得物权期待权进而排除法院的强制执行。如能提供证据证明争议房屋于法院查封前，其与被执行人已签订合法有效的买卖合同、实际占有该不动产、已支付全部房款且非因买受人原因未办理不动产过户登记的，可申请案外人执行异议及执行异议之诉。法律依据：《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。