委托人与中介费的爱恨情仇

Q1:签订正式的《房屋买卖合同》后中介机构就能收取全部中介费吗？
Q2:交易不成能拒付中介费吗？
Q3:中介主张委托人跳单、不付中介费，委托人如何自证清白？
二手房买卖居间是一种典型的中介居间。关于中介合同相关的条文，规定在《民法典》第961条至965条，与之前的法律相比，变化主要体现在一变一增加。“一变”指的是民法典将居间合同纳入中介合同中，居间人更名为中介人；“一增加”指的是新增当事人存在跳单行为的法律责任。本文以小问的形式就二手房买卖涉中介服务的三个典型问题进行解释、答疑。
Q1签订正式的《房屋买卖合同》后中介机构就能收取全部中介费吗？
《民法典》第961条【中介合同的概念】中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
中介人的主要义务就是向委托人提供服务，服务的内容则包括两个方面：一是报告订立合同的机会；二是提供订立合同的媒介服务，如在买卖双方之间进行斡旋、游说、沟通、调解，促成双方当事人最终达成交易。因此，收取中介费的前提必然是双方签订正式的《房屋买卖合同》。但是，中介服务内容不仅于此，签订正式的《房屋买卖合同》后，居间方还需陪同和协助买卖双方完成全部的交易流程，包括但不限于协助办理贷款、协助过户、督促卖方付款、房屋交接等。全套系列服务完成后，才能收取全部中介费。
Q2交易不成能拒付中介费吗？
《民法典》第964条【中介人必要费用请求权】中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
结合《民法典》第961条、第964条的约定，中介人未能促成买卖双方交易的，不得请求支付报酬，但可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。所谓必要费用，指的是中介人为促成合同成立而支付的必然且合理的费用，如交通费、通讯费、资料查询费等。关于劳务费，法院一般酌情考量。
二手房买卖过程情况多变，居间不成功的情况时常发生，哪怕是买卖双方签订了正式的《房屋买卖合同》后也常有变卦、一方要求解除合同。一旦涉诉，中介人往往在法庭上仅出具《居间协议》作为请求支付报酬的依据。但依据《民法典》第964条的规定，中介人请求委托人支付报酬的诉请将无法得到法院的支持。这提示中介人，为了损失最小化，应当注意保存在居间活动中支出的费用凭证，可作为日后诉请委托方请求必要费用的依据。
Q3中介主张委托人跳单、不付中介费，委托人如何自证清白？
《民法典》第965条【委托人“跳单”应支付中介报酬】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
“跳单”指的是二手房买卖双方在经中介人选定房源或买卖双方取得联系后，为减少或避免佣金支出，直接私下成交或通过其他中介人完成交易。一旦涉诉，中介人往往出具看房确认书、委托看（购）房协议、房屋买卖合同、居间协议以证明其履行了中介服务，但委托方跳单、拒不支付中介人佣金。而法院一旦认定委托方构成“跳单”，根据《民法典》第965条的规定，委托人必须支付中介报酬。上海地区二手房轻则4、500百万，重则上千万，中介费再低一般也要几万元。有的委托人可能并没有跳单的恶意，如果仅仅因为法律意识淡薄就多支出几万元中介费，也不能不说是一种损失。因此，涉诉后委托人应积极论证自身并未实施“跳单”行为，具体可从委托人未与中介人签订独家委托协议、委托人未利用中介提供的信息、系从他处了解房源信息；中介人未积极履行中介服务、无权请求委托人支付报酬；委托人已支付给其他中介人中介费、并没有逃避或少支付佣金的恶意等角度进行阐述、证明。