热点漫谈！商品房烂尾，购房人该如何救济？

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今天《春城晚报》微信公号发布了一篇《昆明最著名烂尾楼，业主绝望断供房贷，结果惹来大麻烦！咋办？》的文章，瞬间引起了广大购房人的密切关注。老百姓好不容易攒钱买套房，不幸摊上了烂尾，真是不一般的蓝瘦香菇！然而，针对楼盘烂尾，再多的愤怒、憋屈甚至断供又有何用？此时，购房人需要的是积极寻求有效方法和途径，将损失降到最小，方为首选。本文仅就贷款购房的烂尾救济途径进行讨论。
昆明烂尾楼盘或“蜗牛”楼盘大盘点
根据各大新闻报道，昆明烂尾楼或“蜗牛”楼盘不下10个，如下马村城中村改造建设项目、豪门金座、中豪·螺蛳湾、南亚之门、经典名旺角、奥宸中心、中天融城、南悦城幸福湾、龙韵春域等多个楼盘处于停工、封盘、停售或工程进度迟延等状态。
买房摊上烂尾，擅自“断供”得不偿失
选择按揭贷款买房时，一方面和开发商建立了商品房买卖关系，另一方面和按揭贷款银行建立了担保贷款关系。如开发商因资金链断裂等原因导致无法按期交房的，购房人切不可一时冲动，简单粗暴的采取“断供”方式处理此类购房困局。
购房人一旦擅自断供，逾期还贷，势必违反了贷款合同，构成违约，贷款银行必然会一纸诉状将擅自断供的购房人告至法院，要求解除按揭贷款合同，要求购房人向银行清偿剩余按揭贷款本金、利息、复利、罚息、诉讼费及律师费等一系列合理费用。由于购房人单方断供构成违约，银行的前述清偿要求法院都会予以支持。同时，一旦因断供被银行列入信用黑名单，个人信用和再行贷款都会不同程度受到影响。
即便此时，很多购房人觉得冤枉，认为断供是迫不得已的选择，之所以断供实际是源于开发商违约，房屋烂尾所致。但是，纵有千般委屈，这些理由都不能让擅自“断供”的购房人免责。
在此，劝告各位购房人在遇到类似情况时，慎重考虑，不可盲目采取擅自“断供”方式处理。
买房遇到烂尾，购房人究竟该怎么办？
“无药可救”的烂尾楼处理
如果开发商确已超出合同约定的交房期限，构成逾期交房，楼盘陷入“无药可救”的地步，那么及时通过合法途径“停供止损”是购房人的最佳首选救济方案。
第一、通过诉讼途径解除商品房买卖合同，并将按揭贷款银行追加为第三人，银行提出解除按揭贷款合同纠纷的独立诉请，将商品房合同纠纷与商品房担保贷款纠纷合并审理，一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同。两个合同解除后，开发商将收受的购房贷款和购房款的本金及利息反别返还给银行和购房人，从而达到购房人合法“停供止损”的目的。
第二、如果开发商已“人去楼空”，在诉讼中可能需要公告方式送达相关法律文书（每次公告送达至少60日）的，务必做好诉讼周期延长的心理准备（一旦公告，一审的诉讼周期可能至少会长达一年）。
第三、但是，即便商品房合同和商品房担保贷款合同被解除，如果开发商没有退款能力的，购房人仍会面临“首付款+房屋”钱房两空的境地。但是，两个合同经过合并审理解除后，至少购房人向银行还贷的义务和责任可以合法终止，且不用担心擅自断供导致信用受损。
商品房合同纠纷与商品房担保贷款纠纷合并审理是处理该类案件困局的较优处理方式。但在司法实务中，类似纠纷处置较为复杂，合并审理与否还需要结合具体案件情况、管辖地、诉讼提起时点等多重因素予以适用处理。
尚“有药可救”的烂尾楼处理
如果该烂尾楼盘尚有接盘可能，抑或有“起死回生”迹象的，购房人也可以继续履行商品房买卖合同和按揭贷款合同，但该继续履行仍会存在较多不可预见的因素和风险。在做此选择前，购房人需要全面客观了解楼盘的各种信息，不要盲信追风，导致损失进一步扩大。
面对房屋烂尾，只能是一个“悲剧性的最佳选择”
按揭贷款买房涉及购房人、开发商和按揭贷款银行多方法律关系，对该类争议在司法处理过程中较为复杂。因按揭贷款买房导致的争议因素多种多样，在遇到该类难题时，购房人需要结合烂尾实际情况，慎重考量做出合法止损的选择。
结合前述，通过合法途径“停供止损”，在已经没有更好选择的情况下，购房人只能通过利益衡量，做出一个“悲剧性的最佳选择”。然而，在面对该类纠纷，没有更好应对方法时，购房人确实需要调整好心态，如有的购房人所言，宁肯不要首付，就当是做生意亏本了。
购房风险防范宜趁早
结合笔者多年房地产服务的实务经验，购房风险防范务必要趁早，一定是从开始买房时就应当合理预见、合理防范，务必对诸如开发商的综合开发实力、市场口碑、有无不良征信记录、售楼信息通过多渠道多看、多查、多了解，充分进行综合考量后再做出慎重的购房选择，切不可再行盲目跟风购房。
尤其自今年云南省新版《商品房买卖合同》实施以后，诸多楼盘销售信息都可以通过公开渠道查询并获取，信息的全面获取、收集和查证，必定可为购房决策提供有利参考，才能将购房风险尽可能降到最低。