使用配偶生前工龄优惠所购房改房权属认定分析

房改房是1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，公房出售合同虽以民事契约行为的形态出现，但实质上却带有强烈的行政指令色彩和浓厚的身份属性。房改房的出售对象以城镇家庭为单位，买受人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工，且购房价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠，购买人的工龄甚至其已经死亡配偶的工龄都可以构成折价的要素。从房改政策出台伊始，关于房改房的权属问题就一直争论不休，尤其是享受已死亡配偶生前工龄优惠后所购之公房，究竟属于购买人个人财产还是其与已死亡配偶的共有财产呢？下面小师妹和大家分享戴晓璐律师的观点。
律师检索了有关使用已故配偶工龄优惠所购房改房的权属认定判例，大致归纳为下列四种观点。
1、夫妻共有财产
法律依据：住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）
首先，使用已故配偶工龄优惠所购房改房具有人身属性，因为购房主体是无住房或住房面积在标准之下的职工家庭；房改时，作为职工的一方死亡，职工配偶仍可参加房改，不论职工配偶是否具有职工身份。其次，享用已故配偶工龄优惠购置的房改房是我国特定历史时期住房制度由使用权无偿分配向住房商品化过渡的特定形式，具有补偿性、保障性、统筹性、享受权利一次性等特点，购置价一般为成本价或标准价基础上再享受工龄、职务 （职称）优惠折扣。该观点认为使用配偶工龄购房的优惠措施，并非仅仅是对房价的政策性补贴，而是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的依据。
2、个人财产
法律依据：《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（［2000］法民字第4号）
购置房改房时享用已故配偶的工龄优惠，是赋予健在的、未再婚配偶的专属政策性补贴而非财产性利益，不产生去世一方享有物权的法律后果。最高人民法院曾给原司法部律师公证工作指导司复函（最高人民法院【2000】 法民字第4 号）：“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于 一种政策性补贴，而非财产或财产权益。”同时应查明购房资金来源是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产。尽管最高人民法院（法释【2013】7 号）于 2013 年 2 月以“与现行房改政策不一致”为由废止了该复函，但是仍有法院依据此复函精神进行判决。
3、按份共有
法律依据：《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》
北京市高级人民法院审判委员会 2018 年第9 次会议通过的《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条规定 ：“按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。”北京市高级人民法院解答还明确了“该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式 ：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分 ÷ 购买公房时 房屋市值）× 房屋现值。”
我国《物权法》采取物权法定原则，购房出资份额并不能当然对应为所购房屋的所有权份额。根据法律规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。即使在房改购房时使用了已故配偶的工龄，但因当时已死亡，不具备民事权利能力，客观上已不具备再行取得财产的可能，故诉争房屋产权并非夫妻关系存续期间取得，不属于夫妻共同财产。但工龄优惠实际来源于死者生前贡献，该财产利益具有人身属性，应认定为专属于已故配偶个人。此外，遗产的形式不应拘泥于公民死亡时已有的物质财产，亦包含死亡后因其生前行为而转化的财产利益。随着财产的内涵和外延的不断的深化和扩展，不能狭隘的理解财产的性质和范围，符合财产或财产权益本质属性的财产利益属于遗产范围。故应作为已故配偶的遗产予以继承。
4、个人财产加相应补偿
司法审判实践中，也有法官认为享用已故配偶工龄优惠所购房改房是健在一方的个人财产，但应对已故配偶的其他继承人做适当补偿。
总结
笔者更倾向于第2种观点，首先已死亡配偶在购房时不具有民事主体的资格，不可能行使购房行为；其次，该房亦不属于已死亡配偶的个人遗产，其死亡时该房仍是公有住房；最后，购房行为并不是发生在婚姻关系存续期间不属于夫妻共同财产。故无论从《民法》、《婚姻法》、《继承法》还是相关的司法解释来看认定为健在配偶一方个人财产更为合适。
困扰房改房权属认定的最大制度障碍，并不是法律的缺位，而是形形色色的地方房改政策，上海、北京、南京、青岛等地的房改政策差异甚大。而房改房的权属认定不仅要探求国家政策，地方政策更是不能忽视。在实践中因为地方房改政策的“十里不同音”，经常导致同样的案件在不同地方出现不一致的司法认定结果。