购买“顶账房”后逾期交付的法律问题分析

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“顶账房”因“物美价廉”、性价比较高而受到普通购房者的青睐。购房者购买了顶账房，跟开发商签署了商品房买卖合同，支付了全部购房款，办理实际入住，但是因缴纳税/费产生争议，未能办理房产证，开发商是否需要承担违约责任？
本期，我们就来聊一聊“顶账房”的法律问题。
典型案例
（2016）辽02民终2214号
裁判机构：大连市中级人民法院
合议庭成员：李奎哲 张萍萍 阁成宝
裁判时间：2016年6月
案件信息
2010年12月23日，被告（甲方）与案外人富堃公司（乙方）签订分包合同书，将嘉和广场总承包工程中所需的钢筋、模板、脚手架工程的供应、施工、保修以指定分包形式发包给富堃公司。该合同第6条约定付款方式为以房抵付，案涉房屋即为其中的抵付房屋。原告在购房时已知道案涉房屋为抵债房。富堃公司也向被告出具确认函同意将案涉房屋转让给原告。案涉房屋的购房首付款由原告支付给富堃公司。原告与被告于2011年7月13日签订《商品房买卖合同》，被告给原告开具了销售不动产统一发票。2014年3月26日，被告才开始交房，已经构成逾期交房。故诉至法院请求判令被告给付原告逾期交房违约金10，186.14元。
法院观点
一审法院观点
债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证后出卖给第三人并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为，第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系，当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付的违约责任。本案中，原、被告双方签订商品房买卖合同之前，被告已将案涉房屋抵债给富堃公司，原告亦明知案涉房屋为抵债房，原告虽与被告签订了商品房买卖合同，但该商品房买卖合同是基于被告与富堃公司之前的以房抵债关系而形成，并非原、被告双方的真实意思表示，不能认定为原、被告之间存在真实有效的商品房买卖关系。故原告依据其与被告签订的商品房买卖合同，向被告主张逾期交房违约金的请求，应不予支持。
二审法院观点
依据已查明的事实，案涉房屋是富堃公司从嘉和公司抵顶工程款而来的，富堃公司在没有取得该房屋产权证的情况下，向于黎明出售该房屋、收取于黎明交付的购房款，由于黎明又与开发商嘉和公司签订商品房买卖合同，规避了相关法律法规的规定。因此，现于黎明主张嘉和公司依该合同承担逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据。
据此，两审法院均驳回了原告的诉讼请求。
一、何为“顶账房”？
“顶账房”顾名思义，是用来顶账的房子，一般为开发商用来抵顶施工单位工程款的房屋。亦有给材料商、原料商用来抵顶供货款的。因此顶账房通俗的说开发商用房子来抵欠原料商的债。
购买“顶账房”往往涉及三方关系：第一，开发商与建筑商等第三方企业之间的顶账合同法律关系。第二、建筑商与购房者之间的买卖的合同法律关系。第三、购房者与开发商之间的商品房买卖合同法律关系。

二、三方的法律关系及合同效力问题
1、关于开发商与建筑商等第三方企业之间的顶账合同法律效力问题
因实际建设施工中，通常为建筑商等第三方企业需要先行垫付资金进场进行建设，后开发商以建成后的房屋抵给建筑商等第三方企业，开发商与建筑商进行的房屋买卖实际上为以物抵债协议，一般情形下，都是合法有效的。抵债的房屋是否办理所有权变更手续不影响以房抵债协议的效力。
2、建筑商与购房者之间的买卖的合同法律效力问题
顶账房虽往往登记在开发商名下，建筑商等第三方企业与购房者签订的房屋买卖合同也是合法有效的，如果不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形。那么此时，双方买卖合同依法成立生效，建筑商具有义务协助购房者办理相关手续，即与开发商签订商品房买卖合同，以开发商名义进行买卖登记过户，购房款也直接向开发商缴纳。
3、购房者与开发商之间的商品房买卖合同法律关系
《辽宁高院民事审判服务基层、服务群众热点、难点100题》中明确记载：“第三人虽与开发商签订签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。”
即购房者与开发商之间不存在商品房买卖合同关系，但双方签订了商品房买卖合同并缴纳了房款，商品房买卖合同仍然是成立并生效的。此时的开发商是在履行与建筑商之间的以房抵债协议，即配合相关权利人完成登记过户等相关手续。
法律风险分析
当开发商与建筑商等第三方企业之间的顶账合同发生违约。通常，因房价上涨导致协议本以十套房抵账给建筑商，房价上涨后，仅以五套或八套房总价值即可达到之前十套房屋的价值，导致购房者支付了全部购房款却无法过户或无法办理房屋产权登记。
购房者与建筑商签订房屋买卖合同后，到开发商处再行签订商品房买卖合同，开发商有义务协助购房者办理过户手续，也存在购房者与建筑商签订商品房买卖合同后，去开发商处签订买卖合同受阻情形发生。
因购房者与开发商之间并不存在商品房买卖合同关系。购房者不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。