低价买房需谨慎 小心伤财又劳民

生活中，我们经常听到这样的声音，说自己花十几年攒的钱好不容易买了套房子，可是突然被告知房子被法院查封了，这时候大多数人都有点头大发懵，为什么？怎么办？家住桃城区的袁先生就碰到了这样的难题。
2017年8月26日，袁先生经人介绍购买了冀某夫妇名下位于衡水市某商品楼一套，开发商将于10月1日前交房，房价比开发商价格便宜了10万多元，双方当天签订房屋买卖合同书，袁先生按约定将全部的房款100万元支付给了冀某，冀某也将房屋的购买合同、税单、缴款单据交付给了袁先生，冀某夫妇也答应5日内还清银行按揭贷款，30日内协助袁先生过户。望着指日可住的新房，袁先生心里乐开了花。可是到了过户的日子，冀某却总是推拖，迟迟不协助袁某办理过户手续，在袁先生一再逼问下，冀某才告知该房产已被法院查封了，无法办理过户。原来是冀某夫妇因生意失败欠李某一笔钱未偿还，李某起诉了冀某、孙某，并申请法院查封了该房产。袁先生不得不向律师求助，在律师的建议下，拿着买房协议和原购房合同等书面证据向法院提出执行异议申请，请求解除对自己购买楼房的查封、冻结以及拍卖。但最后还是被法院驳回了！
袁先生买了房子，购房合同原件等手续都在自己手里，提出异议申请为什么被驳回了呢？
根据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
本案房屋属于已经预告登记的不动产，且已登记在冀某夫妇名下，袁某虽提交《房屋买卖协议》和银行转账汇款单等，但并未办理受让物权预告登记，应以该房产在不动产管理部门预告登记簿判断权利人，故袁某请求解除查封、拍卖的理由不成立。
那么在哪种情况下是享有能够排除执行的权利呢？《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
‌(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
买房是生活中的重大支出，所以我们买二手房的时候一定多长点心，毕竟法律的救济手段是有限的！
首先买卖之前，不要随便相信对方的信誉，一定要查清房屋现状，是否有产权登记，是否有抵押，是与他人共有还是个人所有；其次一般情况下，在签订合同之后立即办理过户手续。必须知道不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，要经当地房屋土地管理部门办理完产权才算完成过户手续，从买房的角度来说，一定是产权过户以后这套房才真正属于你。最后，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题，因此在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按约定交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款；还可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如信誉较好的房屋中介公司或律师事务所，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。