某新城镇PPP项目案例分析

项目概况
本项目共计占地面积为约15平方公里，一期授权整理范围涉及三个村（项目共涉及五个村）， 占地面积约10平方公里，一期授权范围预估总 投入约108亿元，其中静态成本约104亿元。
本项目位于项目所在地示范区，旨在打造出城镇综合建设全产业链模式。作为城市策划者、投资者、开发者、建设者和资产运营商，社会投资人将联合政府方为城镇化建设全过程服务，涵盖从整体规划、一级土地开发、房地产开发到商业、交通、医疗、学校等配套的城市运营全部流程， 完成待开发区域从农村到新型城镇的转变。本项目投资额巨大，从长远来看，将资金全部滚入项 目最有利于新城的全面、快速的发展，进而推动区域经济水平的提升。
项目运作模式
本项目拟采用城市综合开发模式建设，由项目所在地政府授权下属项目公司，引进社会投资人，共同组建项目公司负责本项目的建设运营。本项目以PPP模式进行开发，通过土地一级开发带动土地二级开发权的获得，通过联动建设工程 的规划、勘察设计、房屋建筑、基础设施建设投资和地产开发等多个业务板块，推进本项目所在地的综合开发，获得城市综合开发复合收益。
项目关键问题分析
本项目建设周期长、投资数额巨大，涉及法律关系复杂，经过政府方面、社会投资人和本所的不懈努力，顺利解决了项目实施过程中遇到的棘手问题，总结如下：
1、关于征地拆迁手续问题
本项目涉及土地一级开发中的征地拆迁工作，涉及拆迁户众多、法律关系复杂、拆迁安置谈判过程漫长，极有可能出现拆迁不能、拆迁时间跨度过长、拆迁成本不确定、拆迁政治责任、强拆刑事责任以及拆迁资金积压时间过长等风险。
鉴于征地拆迁工作的政治敏感性和法律关系 的复杂性，项目实施过程中需要政府方面的积极配合。为保证征地拆迁工作的顺利进行，确保项目的整体进展，应积极落实征地拆迁手续，协调 政府有关部门完成违法建筑的确认和拆除工作，妥善处置滞留户、跟进落实拆迁补偿款支付工作， 同时对于已发生的拆迁安置补偿款以及拆迁服务 费应争取及时得到政府财政部门的审核确认。
2、土地二级开发问题
本项目涉及地块在完成土地一级开发后， 须经招拍挂来确定土地竞得者进行土地的二级开发，虽然可以通过与政府方面沟通协调，锁定项 目地块的用途、投资强度等，实现为社会投资人 量身打造招拍挂条件的目标，但考虑到现行土地 出让法律政策的限制，社会投资人仍应注意在公 开市场通过招拍挂程序拿地的风险，且设置招拍 挂条件不得违反法律规定。
3、项目超额利润分配问题
本项目的收益主要包括项目土地一级开发收益以及具体建设项目的收益，其中土地一级开发收益部分，采用的是固定收益加土地出让金溢价 分成的模式。本项目中，社会投资人与项目所在地政府及管委会签订的协议约定，本项目一级土 地开发投资由社会投资人负责筹措开发资金，待 完成一级开发的熟地出让后，以出让所得的土地 出让金及溢价来偿付社会投资人的一级开发的成 本及收益。
总体而言，土地出让金返还及溢价分成的模式在各地普遍存在，实际操作中无法返还的可能性也较低，但为保证项目的顺利建设，社会投资人仍应重视其中隐藏的风险。本项目的土地出让金及溢价分成返还的渠道及操作方式如不能获得 相关政府部门书面批复文件，在最终返还环节会存在一定风险，有可能出现久拖不返的情形，对社会投资人的资金形成压力。
其他项目相关问题
除上述关键问题外，经政府方、社会投资人 和本所律师的不懈努力，还解决了项目实施过程：
（1）项目融资问题；
（2）项目公司治理结构问题；
（3）项目概算超支问题；
（4）项目缺口补贴方式问题；
（5）项目入PPP示范库问题；
（6）项目风险分配问题；
（7）政府职能部门协调配合问题；
（8）社会投资人退出机制问题。