哈仲2017年度十大案例之八——以房抵债不违法 协议内容要履行

案情简介
建成房地产开发公司从王女士处购买煤炭用于冬季取暖，后因其所开发的楼盘滞销无力支付购煤款240万元，在与王女士确认货款金额及违约金后，双方一致同意以建成房地产开发公司的楼盘冲抵债务，并为此签订了16份商品房买卖合同。后建成房地产开发公司以“以房作为债的担保不合法为由”不配合王女士办理更名过户手续，故王女士于2017年3月申请仲裁,请求裁决将抵债房屋更名过户至其名下。
仲裁结果
经仲裁庭调解，建成房地产开发公司配合王女士办理14套商品房更名过户手续。
仲裁评析
经协商一致，双方终止了煤炭买卖合同关系，建立了商品房买卖合同关系，且经对账均同意将购煤款本金及违约金转化为房款，此行为既不属于《中华人民共和国物权法》第186条禁止的流押行为，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“作为民间借贷合同的担保”，该商品房买卖合同具有法律效力。另外，对转化为购房款的货款本金及违约金，仲裁庭结合煤炭买卖合同以及抵债协议等证据予以审查，对超出法律规定保护限额的高额违约金予以调整。
哈仲提示
认可“以房抵债协议”效力，并不代表对非法利益的保护，更不代表将非法利益合法化。在处理以房抵债协议时，坚持合法性原则，如果双方签订的以房抵债协议存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定的，应依法认定合同内容无效。