看完这篇文章，你就是二手房买卖专家

想要安全地购买二手房的小伙伴们，请搬好板凳仔细阅读啦。
二手房买卖中经常出现纠纷，常见纠纷有以下几种：
一：卖方一房多卖。
二：买卖双方一方毁约。多因为拆迁或者房价骤变。
三：过户问题，主要为卖方不配合买方过户。
四：买卖房屋有质量或其他瑕疵。
五：部分费用约定不明。
六：房屋所有权有瑕疵，导致房屋无法过户。
七：房屋处于租赁状态，买卖不破租赁。
八：买方没有购房资格。
遇到以上八点问题的，请接着往下看吧。
为了尽可能避免上面所说的纠纷，我们在购房时要谨慎注意以下五条潜规则。
第一条规则 ，充分了解当地房屋买卖政策、拆迁政策以及房价动态
目的：避免买方不符合购房条件， 避免买卖双方一方毁约
目前国家尤其是一二线城市限购政策日新月异，因此买房之前，特别要确认自己是否具有购房资格。如因自身没有购房资格导致合同无法履行，那么问题可能就大了。
真实案例：糊涂买家不具备购房资格，法院判决20万定金不予返还
2016年3月26日，也就是上海房地产新政开始实施的第二天，在上海工作的非沪籍人士吴欣与张磊及中介公司签订《房地产买卖居间合同》，约定吴欣以265万元的价格购买张磊名下位于浦东新区的一处房屋，并约定吴欣支付定金20万元。之后，双方签署《上海市房地产买卖合同》，吴欣当日向张磊支付 了20万元定金。双方另约定，若卖方在收取本合同约定的定金后，反悔不履行本合同，则卖方应双倍返还买方已支付定金；若买方反悔不履行本合同，则该定金由卖方没收。
协议签署之后，吴欣前往社保局查询才发现，自己并不满足购房新政中关于购房资格的规定（即非沪籍人口满足连续缴纳5年的个税或社保），导致双方房屋买卖中断。于是，吴欣起诉到法院，请求判令张磊返还20万元定金及利息。
一审法院认为，吴欣是否属于限购对象存在不确定因素，合同解除系双方意志以外的原因所致，不能归责于任何一方，故判决张磊返还吴欣定金20万元。
第二条，了解房屋信息
目的：避免买卖房屋有质量或其他瑕疵
这里需要了解的房屋信息包括房屋基本的信息以及相关法律信息。小助理建议大家合同签订前可抽个时间向小区邻居打听下房屋情况，尤其是有没有咱们中国人都忌讳那些事。
真实案例：购买“凶宅”，买方主张撤销合同
2013年3月初，在某中介公司的居间服务下，张女士花费300万元购买刘女士所有的位于北京市海淀区四季青的房屋，签订合同中，某中介公司和刘女士一致表示房屋之前没有人居住，更没有出过事。
后张女士全家入住该房屋，张女士在偶然和一位邻居聊天的过程中，得知刘女士的丈夫曾在该房屋内上吊身亡。张女士遂将刘女士诉至法院，要求撤销房屋买卖合同，并要求刘女士对装修进行补偿。
法院经审理后认为，房屋买卖双方应遵守诚实信用原则，卖房人应如实披露房屋的实际情况。虽然房屋内发生非正常死亡事件，客观上未对房屋的实际使用价值产生影响，但该情况会影响购房者的心理感受，包括恐惧、忌讳等，从而造成房屋交易价值降低，构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。
刘女士故意隐瞒房屋内曾发生过凶案的行为，违背了诚实信用原则，双方合同的签订亦违反了当事人的真实意思表示，构成欺诈，法院判决支持了张女士的诉讼请求。
接下来需要了解的就是房屋的法律问题了，一般而言基本审查可分四步：
首先，看房产证。
目的：避免房屋所有权有瑕疵，导致房屋无法过户。
看房产证是不是原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独所有。如果是多人所有的，记得签合同的时候要求多人同时签字，千万别怕麻烦。
其次，看户口本。
目的：避免过户问题，多表现为卖方不配合买房过户。
看售房人的户口本，一看婚姻状况，如果已婚，记得签合同的时候夫妻双方都得签字。二看户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。曾有卖方因无落户地址而导致一直不肯迁出，遇到这样的情况，虽然买方可以起诉卖方承担违约责任，但是费时费力，非常不划算。况且很多人本就是为了学区才购置二手房，如果户口掉链子，竹篮打水一场空就亏大了。
再次，看房子。
目的：避免房屋处于租赁状态，租客不配合腾空房屋。
看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同。咱们的法律制度中有一个叫买卖不破租赁，简单点解释，如甲与丙率先有签订租赁合同，而后，甲将房屋买卖给乙，此时虽然房屋所有权由甲转让给乙，但是买卖不破租赁，乙仍需承担与丙的租赁合同关系。为了避免这样的尴尬，建议购房前让房东自行解除与租客的租赁合同。
最后：去物业、供水、电、暖等部门询问是否有欠费情况等等。避免部分费用约定不明，买卖双方互相踢皮球。
除此之外如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。
第三条，签订合同要仔细
目的：避免一方违约后责任不明或者相关事务买卖双方互相踢皮球。
签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。因为房屋交易多为大额交易，因此建议大家通过中介公司签订。签订合同时需要注意四个方面。
一是买卖双方身份信息。主要留意房屋所有权为多人的情况，尽量做到所有人都签字，如果实在不方便，请对方出具委托书。
二是交易流程。交易流程要简明扼要，没有歧义。尤其房屋情况复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房、税费承担等情况，要约定明确，安排合理。
三是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、办理贷款、过户、迁户口、腾房时间等等。
四是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。
第四条，千万要过户，否则后患无穷
目的：避免因未过户导致买方权益受损
购房者在购买房产的过程中，无论是何种原因，签合同交款后，就一定要及时办理过户登记手续。不办理过户手续，可能同时面临多种法律风险，甚至陷入财房两空的困境。
一是可能出现卖家反悔甚至是“一房二卖”的情形，当卖方感觉自己所出售房产的价格低于当前价格时，卖方会反悔或钻买主没有办理过户登记手续的空子，将同一套房产出卖给第三人，导致买方承受卖方违约的风险。
二是可能会出现房产被查封的情形。有的卖方因其他债务纠纷，债权人申请法院查封、强制执行，导致双方所签订的房屋买卖合同被认为无效，买方将承受合同无效的风险。
三是买方处理房产时遇阻。当买方交付全部房款、履行完毕合同后，虽不影响其在所购房屋中居住，但若要转卖该房产时，因房产未登记在其名下，将会遇到阻碍。此外，不及时办理过户登记手续，还可能出现房产被办理抵押、拍卖等损害买方合法权益的其他情形。
第五条，履行过程中注意证据保存
目的：避免维权过程中因证据不足导致权益受损
首先所有钱款建议都采用银行转账，一来可以留下证据，二来也更为安全。
其次如卖方出现违约情况后要及时固定证据，可以采取电话录音，微信确认，现场拍照摄像，由中介出具说明等方法固定。