出租房突成“凶宅”，嘉观律师重构维权逻辑，助房东逆转败局获索赔

嘉观二审发回重审/改判案例系列
司法公正，不仅在于程序终局的威严，更在于纠错机制的温度。当一审判决与事实真相产生偏差，当法律适用与个案正义出现疏离，二审程序正是法律体系中至关重要的“校准器”。
作为一家专业与责任并重的律师事务所，嘉观及嘉观律师始终怀揣“工匠之心”，以非凡的专注与执着，努力雕琢每一个案件，为当事人探寻最大化的程序正义与实体正义。本系列将以“理论+实务”双重视角，解构嘉观律师事务所部分二审发回重审/改判案例背后的法律逻辑与实战智慧。
我们始终相信，诉讼不仅是证据与法条的博弈，更是对法律精神与司法价值的深层诠释。期待与律界各位同仁共同思考和探索法律适用的“可能性空间”，凝视每一个改判案例背后的人性温度与制度理性，共筑法律理性的力量。
引言
2024年9月，北京海淀区一套公寓内的一场意外，让房东张女士陷入绝境：实际居住人在屋内自缢身亡，这套市值近150万的房产瞬间沦为无人问津的“凶宅”。面临贷款未清、租约中断的双重压力，当她向承租方A单位索赔时，却被一审法院以“未出售即无损失”为由驳回诉求。
嘉观律师团队如何用法律智慧撕开困局，让二审法院最终改判、支持张女士的赔偿诉求？这场围绕“凶宅贬值是否受法律保护”的司法博弈，暗藏着值得关注的维权逻辑。
案情速览
2015年，张女士以149万元的价格购得北京海淀区的一套公寓。
2022年，张女士通过链家中介将房子出租给A单位，A单位安排自己的外籍员工Jack居住。双方一年一续租，最后一次租期自2024年7月至2025年7月。
2024年9月，Jack在屋内自缢身亡，A单位要求提前退租并索要剩余租金。
2024年11月，张女士将A单位诉至北京市海淀区人民法院，要求赔偿提前解约损失（6个月租金）及房屋贬值损失。
A单位辩称就自缢事件自己不存在任何过错，并提起反诉，要求张女士退还剩余租金。
2025年2月，一审法院判决支持提前解约损失（6个月租金），驳回房屋贬值损失的诉求。
张女士上诉至北京市第一中级人民法院。
案件代理经过
本案的争议焦点在于，A单位是否应当承担房屋贬值损失。
一审法院认为，“张女士要求A单位支付房屋贬值损失，但现房屋并未出售，房屋客观上并不存在其他损害后果，其就因外籍员工在该房屋自缢行为导致存在客观上的损害后果一事并未提交有效证据予以证明，其对于其该项诉求，没有依据，法院不予支持。”
嘉观罗赢政律师、贾文东律师代理本案。二审阶段，经检索、分析了大量支持贬值损失的案例，嘉观团队从三大维度重构维权逻辑，向法院予以论证：
1.打破"未出售无损失"的认知误区：无论案涉房屋是否出售，其价值贬损客观存在！
第一，房屋价值受建筑成本、居住环境、人文环境等多重因素影响。“趋吉避凶”是社会普通民众由来已久的习俗，对“凶宅”的忌讳亦被大部分群体所认同，上述习俗是客观存在的。房屋内发生非正常死亡虽不会对房屋的物理价值造成影响，但会加重人们的心理负担，直接影响房屋的出租与出售流通性。
第二，在房地产交易惯例中，“凶宅”属于必须披露的重要事项。出卖人若隐瞒该信息，买受人可主张欺诈并撤销合同或索赔。由此足以表明此类事件对房屋价值存在实质性不利影响。
2.援引《民法典》基本原则击穿裁判漏洞：公平原则与公序良俗原则缺一不可！
第一，从公序良俗的角度，“趋吉避凶、择善而居”系人们追求美好生活的愿望，作为一种善良风俗应当予以充分尊重。
第二，基于公平原则，A单位作为承租方，对房屋的使用行为（员工自缢）构成不合理使用，给房东造成重大损失。A单位理应对张女士给予经济赔偿，以平衡双方的利益关系。
3.破解举证逻辑死循环：法院不应苛求“必须卖房才能证明损失”！
正是因A单位员工的自缢事件，导致房屋难以出售。但一审判决却提出房屋出售之后，才能证明房屋价值损失。这明显是自相矛盾的举证死循环，将张女士逼上举证不能的绝路，致使张女士无法获得司法救济。
另外，即使张女士通过大幅降价的方式勉强出售房屋，但该降价也无法完全对应非正常死亡事件造成的实际贬值幅度。
因此，一审判决关于房屋出售之后才能证明房屋价值损失的说法，不合乎逻辑。
除了上述论证说理部分，嘉观律师向法院提交了链家挂牌价对比表，通过同地段同类房屋市场价格横向对比，直观呈现案涉房屋因"凶宅" 属性导致的价值差异。同时，也向法院提交了近50页的案例检索报告，以及权威媒体关于法院支持贬值损失的新闻报道作为参考资料。
案件结果
经过嘉观团队清晰细致的论证说理，以及对证据细节的极致挖掘，二审法院最终完全采纳了嘉观律师的代理意见，并在判决书论理部分，原文引用了上述观点，最终判决A单位向张女士赔偿房屋贬值损失10万元，实现维权败局的彻底逆转。