商品房交付，是房屋交易过程中的一项重要环节。根据《中华人民共和国民法典》规定，商品房经验收合格后方可交付使用。但长期以来，我国各地法院裁判观点对于验收合格的理解存在较大差异。本文结合法律法规和裁判观点，对商品房交付条件认定问题进行归纳分析。
星期二
2022年1月18日
一 竣工验收合格
《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
据此可知，竣工验收合格是指经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格。开发商交付房屋前取得建设工程五方验收合格报告，是商品房交付的法定条件。
二 消防验收合格
《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第二十六条规定，特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收。
《中华人民共和国消防法》第十三条亦规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。据此，消防验收是否会影响商品房的交付，从而同样构成商品房交付的法定条件？
（一）认为消防验收不构成商品房法定交付条件
主张消防验收不构成商品房法定交付条件的观点认为，《中华人民共和国消防法》中“未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，属管理性规范，不应作为民事合同的履约依据或义务。建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，其法律后果并不必然影响商品房买卖合同。
参考案例：新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民终44号、（2017）最高法民申1365号
二审法院认为：《中华人民共和国消防法》第五十八条规定“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：......（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的......”，从该条规定来看，并未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅仅是对于擅自投入使用行为如何处理作出规定（即：责令停止使用并处罚款）；况且，该条规定属于管理性规范，不属于效力性规范，并不影响涉案《商品房预售合同》的法律效力，故该条规定不能成为万霞玲等4人拒绝接收涉案房屋的理由。
最高院认为：二审法院认定本案不属于法定解除合同的情形，亦无不当。
（二）认定消防验收构成商品房法定交付条件
消防验收构成商品房法定交付条件的主张包括两种：一种认为《中华人民共和国消防法》的相关规定构成强制性规定，系房地产开发企业的法定义务，违反须承担违约责任。另一种认为，依据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》可知，竣工验收备案是商品房法定交付条件，其中自然包括消防验收通过的要求。
参考案例：甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01民终4299号
一审法院认为：依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。该规定是对建设工程消防验收的强制性规定。甘肃空港公司作为涉案楼盘的开发商，对开发的房屋负有法定申报消防验收并交付验收合格房屋的义务。甘肃空港公司在履约过程中不能按照合同约定和法律规定履行其合同义务和法定义务，其行为构成违约。
二审法院认为：甘肃空港公司在履行案涉《商品房买卖合同》中存在逾期交付房屋的违约行为，甘肃空港公司应当依法承担相应的违约责任。
三 竣工验收备案
《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。司法实务中，关于交房是否需要以备案为条件争议较大，各地法院的裁判观点也不一致。
（一）认为竣工验收备案是法定交房条件
持该观点的认为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要。建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程交付使用的一个重要手段，属于强制性规范。
参考法条：住建部颁发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”
参考案例：最高人民法院（2015）民申字第1045 号
本院认为：关于商品房交付条件的理解问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。
（二）认为竣工验收备案不是法定交房条件
住建部关于竣工验收备案构成商品房交付法定条件的规定，与国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定存在冲突。并且，最高院（2015）民申字第1045 号认为竣工验收备案是法定的交付条件，但竣工验收备案应当以消防验收合格为前提，而（2017）最高法民申1365号却认为消防验收合格属于管理性规范，不应当作为法定的交付条件，由此可见，最高法的观点前后也存在矛盾。
近年来，有多个省高院的裁判观点均认为，工程综合验收及竣工验收备案，仅是相关政府主管部门对工程竣工验收的行政管理行为，与商品房买卖这一民事行为无关。此种裁判观点正逐渐成为实务界的主流观点。
参考案例：内蒙古自治区高级人民法院（2020）内民申1079号
本院认为：根据原审查明的事实，案涉房屋已经建设单位、监理单位、设计单位、勘查单位、施工单位竣工验收，取得竣工验收证明书，并进行了竣工验收消防备案，但未取得建设工程验收备案表。根据《中华人民共和国建筑法》及《建筑工程质量管理条例》的规定，建筑工程经验收合格后，房屋即可交付使用，建设行政主管部门属于验收备案部门，不是验收主体，但是在发现验收过程中存在违反质量规定行为，有权责令停止使用。鸿泰公司已于合同约定的交房日期前通知闫继明办理房屋交接手续，不构成违约。闫继明以鸿泰公司交付的房屋未经验收备案为由拒绝接收，并请求鸿泰公司支付利息及违约金，没有法律依据，其再审申请理由不能成立。
四 综合验收合格
将综合验收合格作为交付条件的观点源于《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定。该条例于1998年7月20日施行，历经5次修订。其中，2011年修订版本第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收” 。
但实际上，关于竣工综合验收的规定早已发生重大变化。2000年1月30日实施的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，其并未规定建设单位需要向主管部门提出验收申请，由主管部门组织质监、规划、消防、人防等部门进行综合验收，而仅仅规定由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。
由此可知，《建设工程质量管理条例》早在2000年就取消了竣工综合验收这一做法。由于行政法规修订的滞后性，直到2018年修订《城市房地产经营开发管理条例》时，才删除竣工验收申请和综合验收的规定，改为“依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。至此，两个条例关于竣工验收的规定达到统一。
参考案例：湖南省高级人民法院（2020）湘民申2603号
本院认为：2004年5月19日，国务院发布《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消，并于2018年3月19日作出《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，并删去第十八条、第三十六条、第三十七条。由此可见，竣工综合验收已不是住宅小区等群体房地产开发项目交付的法定条件，原二审法院在适用法律上并无不当。根据双方合同以及《补充协议》的约定，交房以竣工验收合格为条件，竣工验收合格是指经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格。
五 未经验收合格的交付行为是否有效
关于商品房未经验收合格即交付的行为是否有效，存在“有效说”与“无效说”的争议。
（一）未经验收合格的交付行为有效
“有效说”认为：《城市房地产管理法》、《建筑法》的相关规定，未经验收合格的房屋不得交付使用，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定；其立法目的是加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力。买受人明知商品房不具备交房条件仍同意接收房屋的，应视为对开发商交房行为的认可。买受人有权继续请求开发商依约完善交房条件。
参考案例：广东省高级人民法院（2019）粤民再346号
本院认为：合同法第五十二条第五项规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效；合同法司法解释二第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。城市房地产管理法、建筑法规定，未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，其立法目的是加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。富康公司以案涉房屋交付时未经竣工验收合格为由，抗辩主张案涉交付行为无效，理据不足，本院亦不予采纳。二审判决认定案涉交房时间不是2012年8月25日，而是该房屋竣工验收合格的2016年5月28日，认定事实有误，本院予以纠正。
（二）未经验收合格的交付行为无效
“无效说”认为：房屋未经五方验收合格的，并不符合法定交房条件，交付行为无效，且在此之前即使买受人在交房手续上签字亦不能视为有效交房。
参考案例：广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民申6685号
本院认为：关于二审法院认定交房日期是否有误的问题。经查，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收合格是房屋交付的法定条件。再审申请人在2018年2月8日方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》，至此案涉商品房才竣工验收合格并满足法定交付的条件。在此日期之前即使被申请人在《房屋交接单》《买受人声明》上签字亦不能视为有效交房。2018年2月10日，再审申请人将符合交付条件的房屋向被申请人发放交房通知，二审法院据此认定案涉房屋的交房时间为2018年2月10日有事实和法律依据，并无不当。
从前文法律规定与裁判案例的梳理情况来看，各地法院关于商品房交付的法定条件意见不一。但结合近年来各地法院裁判观点的主要趋势，仅以五方验收合格作为商品房法定交付条件的观点逐渐成为主流。