商铺租赁的潜规则

某个阳光灿烂的日子，A君终于就承租B商场商铺经营生意一事与B商场的签约代表达成一致意见。在签约时，B商场的签约代表要求A君支付5万元保证金和10万元的“入场费”。A君找遍合同条款，只找到保证金的约定，心生疑问：“入场费是什么gui？”
鉴于该商场处于商业旺地，签约代表也强势待见，A君便支付了上述保证金和“入场费”，只收到该商场开具的一张5万元保证金收据。由于经营不善，A君已经拖欠B商场三个月租金。在催缴无果的情况下，B商场向广州仲裁委提起仲裁，要求A君支付拖欠租金及利息，A君承认拖欠租金的事实，也愿意支付，但是要求B商场返还10万元“入场费”，遂提起了反请求。B商场答辩称，A君没有提供证据证明B商场收取了“入场费”，应当承担举证不能责任。
入场费是什么？
入场费由来已久，还有各种名目，例如进场费、入场装修费、品牌管理费等等，实质上都是出租人收取承租人租金、保证金等明确约定款项之外的费用，而且大部分只向承租人开具收据甚至不开具任何凭证。小编分析，其形成原因是，一个成熟商业区域的形成需要进行很多建设、宣传工作，而且对商家的容纳量有限，因此，这部分花费就分摊到想要进入该区域经营的商家头上。久而久之，这种费用的收取在行业内形成所谓的潜规则，即入场费。
入场费没有法律法规专门规定，而行政机关也没有管理指引。据新闻媒体报道，对于入场费的收取，工商局称不在监管范围，物价局称没有管理措施和法律规定，行业协会称这是一个愿打，一个愿挨，双方得利。假如出租方与承租方因租赁合同的履行发生争议，进入仲裁或诉讼，小编认为只能需要根据租赁合同的约定及案件具体情况对其定性、处理。
入场费纠纷的处理！
实践中涉及入场费的情形大致分为三种：
1、合同明确约定收取入场费，也有出租人开具的收据

因为合同明确约定了入场费，甚至约定入场费的处理，在没有合同无效的情况下，可以参照合同约定进行处理，但具体结果则需要综合双方过错、剩余租期等情况进行考虑。如果合同约定的名目不同，可以针对名目将举证责任分配给出租人。例如入场装修费，可以要求出租人举证证明对商场进行了统一装修，如果有证据予以证明，可以确定该费用收取的正当性，并根据案件具体情况进行处理。
2、合同没有约定收取入场费，但有出租人开具的收据

虽然合同没有约定出租人收取入场费，但出租人出具了收据，这属于合同履行过程中出现的纠纷，即合同项下的争议，因此也应当与该租赁合同其他纠纷一并处理。这种情形属于没有合同约定的情形，法律实务界存在多种处理观点，有的认为出租方额外收取该费用没有合同及法律依据，属于不当得利，应当返还承租人；有的则会根据案情，把入场费平均摊分到每月租金上去处理；还有的会根据收据约定名目综合考虑出租方的举证情况，不予退还入场费。
3、合同没有约定收取入场费，也没有出租人开具的收据

这种情形与前文案例一致，虽然说入场费的收取是商铺租赁的潜规则，但不代表该潜规则在每个商铺租赁中必然发生。因此，对具体案件的处理，裁判者只能根据双方提供的证据所形成的法律事实进行判断。案例的反请求中，由于合同没有约定入场费的收取，A君也不能提供收据等文件作为证据，则只能承担败诉的结果。
商务部等五部委于2006年11月15日联合颁布的《零售商供应商公平交易管理办法》第十三条规定，零售商不得收取如“入场费”等各项不合理费用，但该办法并非强制性规定，不能作为认定合同无效的依据，而现实中，入场费的收取确实普遍现象。在互联网冲击传统产业的背景下，为了更好地促进商铺租赁市场的健康发展，建议立法者及最高院尽快制定法律或司法解释对此予以规范。另一方面，承租方则一定要仔细审核租赁合同的约定，对于支出的款项尽量要求发票或收据。创业不易，守业更难，费用的收取与支出需正当化，且行且珍惜！