导读
近年来，执行异议之诉裁判理念、裁判规则、司法政策更新快、变化多，各级法院的裁判观点冲突也多，属于相对较新的民事强制执行衍生业务领域。通过对此类案件的统计和梳理，不难发现此类案件数量大，所涉及的标的金额大、行业领域广，其中主要有金融（不良资产）、建筑房地产等纠纷高发的行业。此外，执行异议之诉既涉及到实体法律问题，又涉及到诉讼和执行程序法律问题，多维度地出现了实体法律问题与程序法律问题相交叉和司法观点的碰撞。随着未来执行异议之诉司法解释和强制执行法的颁布实施，在现阶段做好执行异议之诉的知识储备，也有利于律师在现在和未来能够更好地适应新法和新司法解释之后的实务问题，办好强制执行、执行异议、案外人执行异议之诉等相关案件，维护当事人的合法权益。
目录
第一部分 房产类案外人执行异议之诉的程序法问题及律师实务要点
第二部分 房产类案外人执行异议之诉的实体法问题及律师实务要点
第三部分 律师研习办理房产类执行异议之诉案件的路径与方法
PART1、房产类执行异议之诉的程序法问题及律师实务要点
执行异议之诉属于民诉法明确规定的一类诉讼程序，根据实务中遇到的问题以及法律、司法解释等规定，系统性地总结了六个方面的程序法问题。
一、如何区分执行标的异议与执行行为异议
案外人执行异议之诉主要是处理执行标的异议后续延伸的实体争议问题，因此首先必须厘清执行标的异议和执行行为异议的差异，明确救济路径。
1.权力基础不同
执行标的的异议权利基础是实体权利，比如案外人对房屋的所有权、租赁权提出异议等；执行行为异议的权利基础是程序权利，比如执行法院某一错误的执行行为。当然也有基于实体权利提出异议，但是按照执行行为异议审理的特殊情况，比如《执行异议复议规定》第七条第二款规定，执行依据（判决、仲裁、裁定等）生效以后，债务人主张已经履行的，此时，应当按照执行行为异议处理。
2.异议指向不同
执行标的异议指向的是被执行的执行标的物，比如房屋、土地、车辆等；执行行为异议指向的是法院执行部门的具体的执行行为，比如未及时查封案涉房屋，超标的查封、冻结等。
3.程序功能不同
执行标的异议的功能旨在确定房地产的实际权属或者是否需要对执行标的物停止执行，或者租赁权是否可以对抗执行程序。执行行为异议的程序功能旨在裁定执行行为的合法性问题，针对确有错误的执行行为予以纠正。
4.救济路径不同
执行标的异议的救济路径在于执行异议+案外人执行异议之诉。执行行为异议的救济路径在于执行异议+执行复议+执行监督。
5.法律依据不同
执行标的异议的法律依据在新民诉法（2023修正）第238条予以明确规定。执行行为异议的法律依据在新民诉法（2023修正）第236条予以明确规定。
除以上重点的差异之外，另外实务操作中还需要注意以下几点：
第一，关于执行异议竞合的处理原则。
（1）“基础权利及目的竞合”的情形：实体异议吸收程序异议。（2）“主体竞合”的情形：分别适用不同的审查程序，分别作出裁定。
第二，关于利害关系人和案外人（当事人以外）的范围界定。
（1）利害关系人：对执行行为提出程序性异议；利害关系人的主要分类：①他案普通或优先债权人；②拍卖程序中的竞买人；③优先购买权人；④协助义务人；⑤其他（兜底）。（2）案外人：对执行标的主张足以排除执行标的转让、交付等实体权利。
第三，关于案外人异议审查的内容。
（1）案外人必须是主张真实存在的实体权利的权利人；（2）足以排除强制执行的权益分类：①所有权；②物权期待权；③特殊的担保物权；④租赁权和用益物权。
二、房产类案外人执行异议之诉主体类型问题
（一）保全（执行）阶段的案外人
1.结论性观点
案外人对诉讼保全标的物（房产）主张所有权，案外人可以作为主体提起执行异议之诉，但是仅限于对诉讼争议范围以外的房产进行诉讼保全的情形。
2.法律依据
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七条：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条（2023新民诉法第238条）规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。
（二）申请执行人或申请保全人
1.结论性观点
法院对案外人的标的异议申请裁定中止执行的，申请执行人或申请保全人可以作为主体提起执行异议之诉。
2.法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）第三百零八条：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
3.律师实务要点拓展
被执行人是否可以作为主体提起执行异议之诉？
（1）当前法律制度下被执行人无权提起执行异议之诉。也就是说被执行人本身无法在程序上提起执行标的异议及异议之诉，法院也不会受理被执行人提起的标的异议，更加不会有异议之诉的救济路径。即便明知有相应的情形也只能让位于案外人来提起。涉及到申请执行人利益与案外人利益的平衡。
（2）《中华人民共和国民事强制执行法（草案）》第88条规定了被执行人异议之诉，这是对现有法律制度的突破。该草案第八十八条规定：执行依据生效后，发生消灭或者妨碍申请执行人请求的抗辩事由的，被执行人可以在执行程序终结前，以申请执行人为被告，向执行法院提起诉讼，请求不予执行。
被执行人知道或者应当知道存在多个异议事由的，应当在异议之诉中一并主张。
（3）被执行人与案外人之间关于执行标的的权属争议，不能在执行程序中解决，只能通过另案诉讼的方式解决，如债权人代为析产诉讼。
三、房产类执行（异议）之诉的举证责任的分配
1.结论性观点
案外人执行异议之诉的举证责任在案外人一方。执行异议之诉的举证证明标准低于执行异议的举证证明标准。
2.法律依据
民诉法司法解释（2022修正）第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
3.律师实务拓展要点
执行异议之诉中，被执行人的自认可以作为证据，但案外人仍然不能免除举证责任。
四、案外人执行异议之诉的审理范围
案外人执行异议之诉的主要审理范围是对执行标的异议裁定之后，对于与原判决、裁定无关的事项提起执行异议之诉。采用排除法对不属于审理范围的问题予以类型化归纳，梳理了以下几个常见的不属于案外人执行异议之诉的审理范围问题：1.对作为执行依据的生效判决有异议，不属于案外人执行异议之诉的审理范围；2.是否属于夫妻共同债务问题，不属于案外人执行异议之诉的审理范围；3.公证债权文书的效力问题、合法性问题，不属于案外人执行异议之诉的审理范围；4.仲裁裁决的效力问题，不属于案外人执行异议之诉的审理范围。
五、案外人执行异议之诉确权还是另案确权
1.结论性观点
在案外人执行异议之诉中，一般情况下必须同时提起确权诉请。
2.法律依据
民诉法司法解释（2022修正）第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
3.律师实务要点拓展
确权诉讼需要与执行异议之诉在一个案件中同步进行，不以其他过户请求等诉讼结果为前提，也不因其他诉讼而终止审理。相反一般情况下，法院会对过户请求等案件中止审理甚至直接驳回起诉处理。
六、案外人执行异议之诉与再审、第三人撤销之诉的救济路径适用选择问题
程序比对 | 案外人执行异议之诉 | 案外人申请再审 | 第三人撤销之诉 |
针对对象 | 执行标的 | 生效裁判文书或调解书 | 生效裁判文书或调解书 |
提出主体 | 案外人（非执行当事人） | 执行异议被驳回之后，认为原裁判文书或调解书损害其民事权益的案外人 | 未参加原审诉讼的第三人 |
管辖法院 | 首封执行（查封）法院 | 作出生效裁判文书或调解书的法院 | 作出生效裁判文书或调解书的法院 |
提出时间 | 自执行异议驳回裁定送达之日起15日内 | 自驳回执行异议裁定送达之日起6个月内 | 知道或应当知道其民事权益受损害之日起6个月内 |
审理程序 | 普通程序 | 审判监督程序 | 普通程序 |
是否中止执行 | 不区分执行标的，但提供执行担保可继续执行 | 申请再审期间不停止执行；决定再审后中止执行；但追索赡养费、抚养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等除外 | 原告提供担保可以中止执行 |
裁判结果 | 判决驳回or判决不得执行（同步确权） | 驳回；撤销；改判 | 驳回；撤销；改判 |
PART2、房产类执行异议之诉的实体法问题及律师实务要点
一、如何掌握房产类执行异议之诉的审查原则及代理思路
1.实质（体）审查原则（注重真实的实体权利）
在实务操作过程中，法院对执行异议之诉的实体审查，尤其是实际权利人是否实质上可以享有某项实体权益通常是争议的核心。但往往绝大多数案件的处理过程中法院对于突破权利外观进行实体认定都比较谨慎，因此律师在代理此类案件中，首要就需要梳理案件需要实质审查的必要性，在此基础上明确代理思路，突破权利外观主义的封锁，以此推动案件进展并说服法官。
2.权利甄别（找到排除执行的权利基础）
在明确突破权利外主义（物权法定原则）后，进一步需要确定权利的类型，在房产类执行异议之诉中一般是指所有权、抵押权、建设工程优先权、租赁权利等。
3.利益平衡（对生存权利的优先保障）
执行异议之诉需要对申请执行人、被执行人、案外人的三者权利进行平衡，基本的原则是对消费者或者一方弱势的当事人权益尤其是生存权利予以优先保障。
4.其他原则（江苏高院总结了六大基本原则）
除了上述三大原则之外，还有效率优先原则、权利救济法定原则、执行异议之诉类型法定原则、专属法定原则、执行异议之诉案件实质审理原则、禁止调解原则。
二、房产类执行异议之诉的原告实体权利类型及优先性问题
（一）所有权【隐名权利人，比如代持、被征收人，比如涉及拆迁】
1.隐名权利人
最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）向社会公开征求意见的公告 第十三条【隐名权利人提起的执行异议之诉的处理】
方案一：
金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持：
（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人；
案外人因借名所遭受的财产损失，可以依法向被借名者另行主张权利。
方案二：
金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行，经查证属实，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗的，人民法院应予支持。
2.被征收人
最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）第十四条：【被征收人提起的执行异议之诉的处理】金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人在人民法院查封之前已经与房屋征收部门签订补偿协议，明确约定用于所有权调换房屋的地点和面积，案外人以其对相关执行标的享有权利为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院应予支持。
（二）物权期待权【主体：消费者买受人、一般买受人】
1.消费者买受人
（1）法律依据
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
（2）九民纪要
《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第125条【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
2. 一般买受人
（1）司法解释依据
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
（2）九民纪要
《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》127. 【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
（3）一般买受人的物权期待权VS抵押权（权人保护倾向问题？）
实务结论要点：买卖先于抵押，买受人主观善意；抵押先于买卖，买受人主观恶意（非善意）
（4）一般买受人的物权期待权VS消费者买受人的物权期待权
执行异议之诉司法解释（征求意见稿）第九条：【一般不动产买受人提起的执行异议之诉的处理】
金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。
案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。
执行异议之诉司法解释（征求意见稿）第十条： 【消费者商品房买受人提起的执行异议之诉的处理】
方案一
金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行的房地产开发建设主体名下的商品房实施强制执行，案外人以其系商品房的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前，案外人已与房地产开发建设主体签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋，或者案外人名下虽已有一套房屋，但所购商品房仍属于满足基本居住需要；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
商品房预售中，抵押权人申请执行登记在被执行的房地产开发建设主体名下但已销售给前款规定的案外人的商品房，案外人提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院应予支持。
方案二
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
（三）租赁权【承租人】
执行异议之诉司法解释（征求意见稿）第十二条【承租人提起的执行异议之诉的处理】带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除带租赁强制执行的，人民法院不予受理，案外人可以按照民事诉讼法第二百二十五条规定依法主张权利。
不带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除不带租赁强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已基于租赁之目的与被执行人签订合法有效的书面租赁合同；
（二）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已合法占有使用执行标的；
（三）案外人已按照合理方式支付合理租金。
（四）优先权【优先受偿权人，比如抵押权、建设工程优先权】
执行异议之诉司法解释（征求意见稿） 第十六条【优先受偿权人提起的执行异议之诉的处理】
方案一
金钱债权执行中，案外人以其对执行标的享有担保物权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予受理，案外人应根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条的规定，在执行程序中直接申请参与分配，就拍卖价款、应收账款等担保财产主张优先受偿。但是，案外人尚未取得执行依据且对其是否享有优先受偿权存在争议，或者强制执行可能导致优先受偿权受到其他实质性损害，案外人以其享有优先受偿权为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院应予受理。
案外人在执行程序中就优先受偿顺序、数额等主张未获支持的，可以根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百一十二条的规定，对执行分配方案提出书面异议，并提起执行分配方案异议之诉。
方案二
金钱债权执行中，案外人以其对执行标的享有担保物权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予受理，案外人应根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条的规定，在执行程序中直接申请参与分配，就拍卖价款、应收账款等担保财产主张优先受偿。
在执行程序中，案外人因未取得执行依据且对其是否享有优先受偿权存在争议，或者就优先受偿顺序、数额等主张未获支持的，可以根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百一十二条的规定，对执行分配方案提出书面异议，并提起执行分配方案异议之诉。
（五）权利位阶总结
公式：消费者买受人物权期待权（超级优先权）>建设工程价款优先受偿权>抵押权
三、房产类执行异议之诉涉及的虚假诉讼问题
执行异议之诉司法解释（征求意见稿）第十七条【防范虚假诉讼】
人民法院审理案外人执行异议之诉案件，应当严格审查全案证据的真实性、合法性、关联性。
当事人之间恶意串通，通过虚构、倒签合同，提交虚假付款证据等伪造重要证据，企图通过诉讼等方式侵害他人合法权益，妨碍人民法院审理案件的，人民法院应当驳回其诉讼请求并依照民事诉讼法第一百一十一条、第一百一十二条和第一百一十三条之规定，依法予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法移送有关司法机关追究刑事责任。
诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。
PART3、律师研习办理房产类执行异议之诉案件的路径与方法
一、规范性文件
1.执行异议复议司法解释；
2.执行异议之诉司法解释（征求意见稿）、强制执行法（草案）；
3.最高院法官文章（把握司法政策的导向）；
4.执行规范（最高院执行文书样式2009年及2015年版）；
5.省高院的执行异议之诉工作指引；
二、判例研习
1.指导案例研习；
2.人民司法公报案例研习，主要研习公报案例的司法政策及观点；
3.最高院法院案例（申诉、再审、提审），主要研习具体案例的类型，做类型化梳理；
4.省高院判例【浙江省判例倾向】。